UỶ ban nhân dân tỉnh bến tre chưƠng trình phát triển nhà Ở TỈnh bến tre đẾn năM 2020, ĐỊnh hưỚng đẾn năM 2030

2. Những khó khăn

a) Về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở

Cơ chế, chính sách khuyến khích, vận động các thành phần kinh tế, các nhà hảo tâm vẫn chưa có gây khó khăn cho việc huy động vốn xây dựng nhà ở cho các hộ nghèo hộ chính sách còn hạn chế.

Cơ chế, chính sách về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng và chính sách về cải tạo các khu nhà ở còn chưa đủ tạo sức thu các nhà đầu tư. Thành phố, các huyện trong tỉnh vẫn chủ yếu thực hiện đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quy mô nhỏ, thiếu đồng bộ về hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hệ thống hạ tầng xã hội.

Việc cung cấp các thông tin có liên quan trong lĩnh vực nhà ở như: thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả…. vẫn còn thiếu và chưa đầy đủ nên các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người mua bán, còn lúng túng, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

b) Sự thiếu đồng bộ giữa các chính sách về nhà ở với các chính sách về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính

Quy hoạch xây dựng được coi là yếu tố quan trọng cần đi trước một bước, tuy nhiên hiện nay vấn đề quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu vực đô thị, cụm dân cư nông thôn vẫn còn thiếu và chưa đồng bộ. Các quy định về lập quy hoạch xây dựng tại khu vực nông thôn vẫn còn chung chung, chưa rõ ràng đã dẫn đến công tác lập, phê duyệt quy hoạch còn rất chậm, nhiều nơi còn bỏ trống về quy hoạch. Do đó việc phát triển nhà ở, đặc biệt là tại khu vực nông thôn; khu vực ven kênh rạch và các vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn vẫn còn thiếu đồng bộ giữa nhà ở và cơ sở hạ tầng, nhiều khu vực nhà ở được xây dựng khang trang nhưng thiếu hệ thống cấp nước sạch, thoát nước thải, gây úng ngập cục bộ, làm mất vệ sinh môi trường…

Các quy định thủ tục thu, nộp tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), các khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến vấn đề nhà ở vẫn còn rườm rà, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân trong việc đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.

Việc thu hút nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn, thụ động do những cơ chế về tài chính chưa tạo sức hấp dẫn cho nhà đầu tư.

c) Sự thiếu đồng bộ trong chính sách đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn

Pháp luật về quy hoạch xây dựng đã có quy định đối với các điểm dân cư nông thôn, nhưng cho đến nay việc triển khai lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn vẫn còn hạn chế. Vì vậy, mặc dù việc đầu tư xây dựng nhà ở nông thôn trong những năm qua tuy đã có sự tăng trưởng về số lượng, nhưng chủ yếu là phát triển tự phát, thiếu sự hướng dẫn, kiểm tra về thiết kế, kiến trúc, kết nối hạ tầng, môi trường v.v... Chất lượng xây dựng nhà ở nông thôn còn ở mức thấp.

Điều kiện và môi trường sống của các hộ dân tại khu vực nông thôn đã và đang từng bước được cải thiện. Tuy nhiên, nhìn chung cuộc sống của một bộ phận không nhỏ người dân tại khu vực này vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra như: không đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, không đủ khả năng đáp ứng chất lượng chỗ ở.

d) Khoảng cách về điều kiện ở có sự chênh lệch cao giữa các khu vực

Tốc độ đô thị hoá nhanh cộng với tình hình gia tăng dân số cơ học làm cho vấn đề nhà ở đô thị ngày càng trở nên bức xúc, giá nhà đất đô thị thường xuyên có những biến động không phù hợp với thực trạng của nền kinh tế và thu nhập của người lao động, gây tác động trực tiếp đến đời sống của đại đa số các tầng lớp dân cư. Tình trạng nhiều hộ gia đình tại khu vực đô thị không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn tới các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công; cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép...

Thực trạng số lượng nhà ở có diện tích rộng tăng nhanh nhưng số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội vẫn còn nhiều, thực tế này đã làm tăng chênh lệch về điều kiện ở ngày càng cao giữa các tầng lớp dân cư. Tỷ lệ nhà ở xây dựng theo dự án so với quỹ nhà ở do dân tự xây dựng tại khu vực đô thị hiện vẫn còn rất thấp, còn tồn tại rất nhiều khu nhà ở cũ, khu dân cư cần phải triển khai cải tạo, chỉnh trang để cải thiện cảnh quan đô thị và góp phần nâng cao chất lượng về chỗ ở của các hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại các khu vực này.

Thực trạng điều kiện nhà ở tại khu vực nông thôn vẫn còn thấp so với mặt bằng chung của các tỉnh lân cận và so với cả nước. Số lượng nhà ở không đạt tiêu chuẩn còn cao. Tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố còn thấp.

Quỹ đất để phục vụ nhu cầu tái định cư được thực hiện trong thời gian qua chỉ tạm thời đáp ứng được nhu cầu giải phóng mặt bằng tại các huyện, thành phố Bến Tre. Tỉ lệ các dự án đã triển khai thực hiện có dành một phần diện tích đất (trong khu dự án hoặc khu tái định cư khác lân cận) để tái định cư tại thành phố Bến Tre đạt 100%, tại các huyện đạt 50%.

Hiện nay tại thành phố Bến Tre tốc độ đô thị hoá khá nhanh dẫn đến nhu cầu về tái định cư là rất lớn. Thực tế cho thấy khi xây dựng phát triển nhiều dự án thì quỹ đất dành tái định cư tại các đô thị ngày càng hạn hẹp, nên việc bố trí nền đất tái định cư sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Việc chậm triển khai xây dựng các khu tái định cư có tác động lớn đến tiến độ triển khai thực hiện các dự án và sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế chung của tỉnh.

Công tác triển khai xây dựng các khu tái định cư còn chậm, chưa kịp thời đáp ứng nhu cầu tái định cư trên địa bàn, có một số trường hợp các hộ dân bị giải phóng mặt bằng không có nền đất để bố trí tái định cư. Do vậy các Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng quy ra xuất tái định cư thành tiền để người dân tự tìm chỗ ở; việc này có ảnh hưởng đến ổn định cuộc sống của người dân sau giải tỏa.

Nguồn vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật các dự án tái định cư chủ yếu chỉ từ nguồn ngân sách nhà nước. Nguồn vốn này còn hạn chế, nhiều công trình phải giãn vốn đầu tư hoặc chuyển vốn đầu tư cho dự án khác, do vậy đã ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

e) Về giải phóng mặt bằng

Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong thời gian qua triển khai chậm, ngay cả việc thực hiện tái định cư cho những dự án tái định cư trong thời gian qua cũng gặp rất nhiều khó khăn, trong đó nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng là do chính sách đền bù theo các quy định của Luật Đất đai thay đổi làm ảnh hưởng đến các thủ tục đền bù, thu hồi đất và quyền lợi của người dân có đất trong khu vực dự án; chi phí đền bù gia tăng từ đó nhà đầu tư phải tính toán lại hiệu quả đầu tư của dự án. Một số quy định về chính sách bồi thường chưa cụ thể, khi áp dụng vào thực tế còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong việc thực hiện do sự chưa hợp tác của người bị thu hồi đất. Quy trình khảo sát giá đất thị trường thường kéo dài, đến khi giá đất được phê duyệt không còn phù hợp với thời điểm hiện tại nên phát sinh các khiếu nại của người dân về giá bồi thường.

Mặt khác một số hộ dân trong khu vực dự án có đơn khiếu kiện liên quan đến quyền lợi khi bị thu hồi đất; việc khiếu kiện này thường dẫn đến quá trình giải quyết kéo dài, là một trong những nguyên nhân chính khiến cho các dự án chậm triển khai, chưa đáp ứng được tiến độ yêu cầu.

Số lượng nhà ở ven kênh rạch có nguy cơ sạt lở, ngập lụt còn nhiều, đa phần các hộ sống trong khu vực này đều khó khăn về kinh tế và không có đất xây dựng nhà. Chính vì vậy, việc di dời hỗ trợ tạo điều kiện tái định cư sau giải tỏa cho các hộ này vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Mặc dù thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở, như lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch, thẩm định và chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã có nhiều cải tiến và đổi mới trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, do việc đầu tư xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, thuế, trong khi các thủ tục hành chính về việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án nhà ở đã có nhiều cải tiến, giảm tối đa các thủ tục, nhưng các lĩnh vực còn lại vẫn chưa được cải tiến nhiều, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai như giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...nên các nhà đầu tư vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình tiếp cận và thực hiện các thủ tục hành chính khi triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới.

g) Công tác chỉ đạo thực hiện một số Chương trình, chính sách về nhà ở còn nhiều tồn tại

h) Cơ cấu, bộ máy tổ chức quản lý nhà nước về nhà ở còn nhiều hạn chế

Tại cấp huyện, chức năng quản lý nhà ở được gộp vào chức năng quản lý giao thông, công thương, xây dựng với số lượng cán bộ chuyên trách về nhà ở và xây dựng chỉ từ 1 đến 2 người. Còn tại cấp xã thì không có cán bộ chuyên trách riêng về nhà ở mà do cán bộ địa chính cấp xã đảm nhận.

Việc bồi dưỡng trình độ chuyên môn nghiệp vụ của những người làm trong lĩnh vực nhà ở chủ yếu chỉ thực hiện bồi dưỡng về kiến thức pháp luật khi có văn bản mới được ban hành. Công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ trong lĩnh vực nhà ở mặc dù đã từng bước quan tâm nhưng nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu và điều kiện thực tế của địa phương.

i) Việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở chưa được thực hiện thường xuyên và triệt để

Công tác kiểm tra, thanh tra để phát hiện các hành vi vi phạm chưa được thực hiện thường xuyên, liên tục, nhiều trường hợp kiểm tra còn mang tính hình thức và do nhiều nguyên nhân khác nhau, như trình độ cán bộ thanh tra, kiểm tra còn yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra. Một số hành vi vi phạm được phát hiện nhưng cũng chưa được xử lý kịp thời và nghiêm túc hoặc chậm được xử lý.

Tình trạng tranh chấp về vấn đề đất đai vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết triệt để dẫn tới thực trạng một số hộ khi khảo sát thực tế có đất ở để xây dựng nhưng khi tiến hành khởi công thì xảy ra tranh chấp và chưa có hướng giải quyết triệt để.

Công tác kiểm tra, rà soát tiến độ thực hiện của các dự án đã được phê duyệt không được chú trọng nên dẫn đến tình trạng nhiều dự án mặc dù đã được phê duyệt nhưng vẫn chậm trễ trong việc triển khai làm giảm hiệu quả đầu tư và lãng phí về quỹ đất.