Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản

Bảng 2.1. Kết quả giao đất, cho thuê đất dự án từ 2001-2005 (do UBND Thành phố ký QĐ)

- Ở thị trường sơ cấp, ngoài việc nhà nước trực tiếp giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất để đầu tư kinh doanh bất động sản, từ năm 2003 đến nay Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng thêm phương thức phát triển quỹ đất cho Thành phố bằng cách thu hồi đất và bồi thường cho người sử dụng sau đó chuyển giao quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả thực hiện như sau:

+ Năm 2003 đã phát triển và đưa ra đấu giá 03 khu đất với tổng diện tích 13,4238 ha, thu ngân sách 1.146 tỷ đồng;

+ Năm 2004 đã phát triển và đưa ra đấu giá 03 khu đất với tổng diện tích 48,1457 ha, thu ngân sách 1.020 tỷ đồng;

+ Năm 2005 đã phát triển 10 khu đất với diện tích 58 ha nhưng do thị trường bất động sản bị đóng băng nên chỉ đấu giá thành và bán chỉ định 03 khu với diện tích 15 ha, thu ngân sách 339 tỷ đồng;

Với phương thức Thành phố chủ động phát triển quỹ đất, sau đó chuyển giao cho các nhà đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia do các khu đất đưa ra đấu giá có giá trị rất lớn và các nhà đầu tư nước ngoài lại chưa được tham gia.

- Đợt kiểm tra năm 2004: Kiểm tra tiến độ đầu tư 566 dự án nhà ở với tổng diện tích 3.580 ha, đã được Thành phố giao đất từ năm 1997 đến cuối năm 2003, kết quả như sau:

+ 395 dự án, diện tích 1252 ha: Ðã đầu tư hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng (xây dựng nhà ở khoảng 30%);

+ 56 dự án, diện tích 748 ha: Ðã bồi thường, san lắp mặt bằng và đầu tư cơ sở hạ tầng (khoảng 60%)

+16 dự án, diện tích 63 ha: Ðã bồi thường 100%, chưa đầu tư

+16 dự án, diện tích 197 ha: Chưa bồi thường.

- Đợt kiểm tra năm 2005: Kiểm tra tiến độ đầu tư 337 dự án nhà ở, cơ sở hạ tầng khu nhà ở (gồm 171 dự án triển khai chậm qua đợt kiểm tra năm 2004 và 166 dự án giao đất trong năm 2004) và 1.200 dự án sản xuất kinh doanh (đã giao đất trước năm 2005), kết quả như sau:

+ Đối với dự án sản xuất kinh doanh: do các doanh nghiệp có nhu cầu thực sự về mặt bằng sản xuất nên hầu hết đã đầu tư xây dựng xong, một số dự án mới giao đất trong năm 2004 cũng đang triển khai đầu tư xây dựng.

+ Đối với các dự án nhà ở, cơ sở hạ tầng khu nhà ở: có 53 dự án chậm triển khai, nguyên nhân chủ yếu là do không bồi thường giải phóng mặt bằng được (trong đó có 23 dự án đã bồi thường được 80% diện tích đất nhưng cũng không triển khai xây dựng được)

Năm 1997 Thành phố đã triển khai công tác kê khai đăng ký quyền sử dụng đất cho tổ chức theo Chỉ thị 245/TTg. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức được thực hiện theo yêu cầu của tổ chức, chưa triển khai cấp theo kế hoạch. Đến nay đã cấp được 3.085 khu đất/ 12.702 khu đất đạt 24% trên tổng số khu đất do các doanh nghiệp đã kê khai đăng ký. Dự kiến trong năm 2006 sẽ lập xong hệ thống sổ bộ để phục vụ cho việc quản lý và cấp giấy CNQSD đất cho các khu đất còn lại.

- Cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp (giấy đỏ): 178.914 giấy, đạt 97%; diện tích 92.224 ha đạt 98%. Phần chưa cấp giấy là do các nguyên nhân: còn có tranh chấp hoặc nguồn gốc đất công.

- Cấp giấy chứng nhận cho đất ở: Năm 2.000 Thành phố đã tổ chức đợt kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, đến nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt được kết quả như sau:

+ Ðã xét duyệt 638.816 trường hợp (đạt 75% so với tổng số trường hợp đã kê khai năm 1999 (kê khai năm 1999 là 854.950 trường hợp)).

+ Cấp giấy chứng nhận đất ở: 528.983 giấy, đạt 61,80%; trong đó cấp theo Luật Đất đai 2003 (tính đến ngày 30/10/2005): 104.776 giấy.

+ Có 173.000 trường hợp đã qua xét duyệt theo Nghị định 60/CP, nhưng chưa đủ điều kiện để xét cấp giấy chứng nhận.

Công tác thống kê đất đai được tiến hành thường xuyên hàng năm đúng theo quy định pháp luật. Công tác kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần.

- Về công tác kiểm kê đất đai năm 2005 đã được thực hiện xong, Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt số liệu và báo cáo gửi về Bộ Tài nguyên và Môi trường. Số liệu và bản đồ được xây dựng hoàn toàn trên cơ sở bản đồ địa chính số nên độ chính xác cao và xử lý được các hạn chế của các đợt kiểm kê trước đây.

- Hiện nay sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đang khẩn trương hoàn chỉnh số thống kê đất đai năm 2006 đúng thời hạn quy định.

- Vào khoảng thời gian năm 2001, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phát triển bất ổn đã dẫn đến cơn sốt nhà đất vào cuối năm 2001 và đầu năm 2002, giá nhà đất tăng cao gấp nhiều lần trong một thời gian ngắn. Tình hình mua bán, chuyển nhượng và xây dựng nhà trái phép diễn ra phổ biến, phá vỡ quy hoạch làm cho đô thị phát triển manh mún không đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Trước tình hình đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành nhiều chỉ thị để chấn chỉnh thị trường bất động sản như Chỉ thị 08, Chỉ thị 18, Chỉ thị 20, bên cạnh đó Ủy ban nhân dân Thành phố còn áp dụng nhiều biện pháp xử lý nghiêm các vi phạm nhằm răn đe và hạn chế các vi phạm như thu hồi đất, tháo dỡ các công trình vi phạm, không xác nhận và không cấp giấy chứng nhận các trường hợp mua bán chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Tổ chức nhiều đoàn thanh tra kiểm tra nhằm phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm.

- Trong năm 2004 và 2005, do giá vàng tăng cao và khung giá đất mới được áp dụng nên khoản tiền sử dụng đất nộp tăng làm cho giá thành sản phẩm nhà đất tăng dẫn đến số lượng giao dịch trên thị trường giảm và có chiều hướng đóng băng do vậy trong năm 2005 Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành một số giải pháp đồng thời trình Chính phủ ban hành một số chính sách nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Các đề xuất của Ủy ban nhân dân Thành phố đã được Chính phủ chấp thuận và đưa vào Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.

Thực chất nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản ”đóng băng” là do mất cân đối quan hệ cung cầu và chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Hệ thống ngân hàng, công ty tài chính và thị trường chứng khoán chưa cung cấp tín dụng trung và dài hạn cho nhà đầu tư lẫn người mua bất động sản, trong khi vốn nhà đầu tư trong nước và thị phần người mua bất động sản thanh toán đủ một lần thì hữu hạn.

Thành phố đã thành lập Ban chỉ đạo Quản lý Thị trường bất động sản, và thành lập Hiệp hội bất động sản Thành phố với trên 500 thành viên, hiệp hội đã góp phần phản ảnh và đề xuất những chính sách đến cơ quan chính quyền và các bộ ngành; Tổ chức lớp tập huấn quốc tế về nâng cao năng lực quản lý thị trường bất động sản cho các cán bộ công chức của các sở ngành có liên quan; Đã phê duyệt và đang triển khai lộ trình quản lý và phát triển thị trường bất động sản.