CHUYÊN ĐỀ 2: QUY HOẠCH - KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT; GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT

3. Những quy định chung về quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 21 - Luật Đất đai năm 2003 việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Phù hợp và chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp và quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp và quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.

- Quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới.

- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.

- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh.

- Dân chủ và công khai.

- Quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.

Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 22 - Luật Đất đai năm 2003.

- Chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương.

- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước.

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và nhu cầu của thị trường.

- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất.

- Định mức sử dụng đất.

- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.

- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.

- Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định xét duyệt.

- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của Nhà nước.

- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.

- Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.

Nội dung lập quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 23 - Luật Đất đai năm 2003.

- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai.

- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.

- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh.

- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, các dự án.

- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường

- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất .

* Nội dung lập kế hoạch sử dụng đất

- Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.

- Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho các nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp dịch vụ, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, quốc phòng an ninh.

- Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp.

- Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích để sử dụng vào các mục đích khác.

- Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất 5 năm đến từng năm.

- Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

* Theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất cho cấp xã như sau:

- Xác định diện tích các loại đất trên địa bàn xã đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện;

- Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của xã, bao gồm: đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất nông nghiệp khác; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của xã; đất nghĩa trang, nghĩa địa do xã quản lý; đất sông suối; đất phát triển hạ tầng của xã và đất phi nông nghiệp khác;

- Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của xã;

- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp xã;

- Giải pháp để thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

3.4. Cơ quan lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất

Điều 25 - Luật Đất đai năm 2003 quy định cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước.

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

- Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện.

Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

- Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

* Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định cụ thể việc tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 8 như sau:

1. Tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

a) Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn có trách nhiệm đề xuất nhu cầu sử dụng đất lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất khu bảo tồn thiên nhiên và phân bổ đến từng tỉnh, thành phố trên cơ sở quy hoạch của ngành;

b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn tỉnh, thành phố;

c) Các Bộ, ngành khác có trách nhiệm đề xuất nhu cầu sử dụng đất các công trình có tầm quan trọng quốc gia phân bổ đến từng tỉnh trên cơ sở chiến lược, quy hoạch phát triển của Bộ, ngành mình;

d) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp với các Bộ, ngành xác định nhu cầu sử dụng đất theo lĩnh vực của từng Bộ, ngành tại địa phương;

đ) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia trên cơ sở cân đối nhu cầu sử dụng đất quy định tại điểm a, b, c, d khoản này và phân bổ đến từng tỉnh.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã.

3. Đối với các địa phương không có tổ chức Hội đồng nhân dân thì Ủy ban nhân dân có trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

* Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT hướng dẫn việc tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp tại khoản 2 Điều 2 như sau:

Việc tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới được thực hiện trong thời gian tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp.

Cấp trên trực tiếp phải xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cần phân bổ để làm cơ sở cho cấp dưới lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

3.5. Trình tự, nội dung lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất cấp xã

Trình tự lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất cấp xã được quy định tại Điều 15,16,17 Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009.

* Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu cấp xã

1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã:

a) Việc điều tra, phân tích, đánh giá các thông tin, dữ liệu của xã để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu được thực hiện theo nội dung quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 12 của Thông tư này;

b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được xét duyệt;

c) Thu thập thông tin, dữ liệu về bản đồ địa chính và các loại bản đồ khác của xã;

d) Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, biến đối khí hậu tác động đến việc sử dụng đất của xã theo quy định tại điểm g và điểm h khoản 1 Điều 9 của Thông tư này.

2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

a) Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất đối với giai đoạn mười (10) năm trước gồm:

- Nhóm đất nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất lúa nước, đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối và đất nông nghiệp khác;

- Nhóm đất phi nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất đô thị; đất khu dân cư nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất quốc phòng; đất an ninh; đất khu công nghiệp; đất cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ; đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất phát triển hạ tầng; đất sông, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác;

- Nhóm đất chưa sử dụng, đánh giá cụ thể đối với đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng và núi đá không có rừng cây.

b) Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước

- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Đánh giá mặt được, mặt chưa được và nguyên nhân của những tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

c) Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

3. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất; mở rộng khu dân cư và phát triển cơ sở hạ tầng của cấp xã.

4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất:

a) Tổng hợp và dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch của xã; trong đó làm rõ nhu cầu sử dụng đất phục vụ các mục tiêu công ích và chính sách xã hội;

b) Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn xã đã được cấp huyện phân bổ;

c) Xác định khả năng đáp ứng về đất đai cho nhu cầu sử dụng đất đã được xác định tại điểm a và điểm b khoản này;

d) Xác định diện tích đất để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của xã, phương án quy hoạch sử dụng đất cần xác định cụ thể: diện tích đất lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất nông nghiệp khác, đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của xã, đất nghĩa trang, nghĩa địa do xã quản lý, đất sông, suối, đất phát triển hạ tầng của xã và đất phi nông nghiệp khác;

đ) Đối với mỗi mục đích sử dụng đất quy định tại điểm b và điểm d khoản này cần xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng sử dụng đất, diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang trong kỳ quy hoạch;

e) Xác định diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của xã;

g) Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp;

h) Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp xã.

5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội:

a) Đánh giá hiệu quả thu, chi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với phương án quy hoạch sử dụng đất; đánh giá hiệu quả kinh tế của việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn xã; tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đối với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn;

b) Đánh giá việc giải quyết quỹ đất ở, khả năng giải quyết đất sản xuất nông nghiệp, mức độ thu nhập đối với xã vùng nông thôn không thuộc khu vực phát triển đô thị;

Đánh giá mức độ ảnh hưởng đến đời sống các hộ dân phải di dời chỗ ở, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất đối với các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị.

c) Đánh giá việc bảo tồn các di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh trên địa bàn xã; đánh giá việc bảo tồn bản sắc dân tộc đối với các xã thuộc khu vực dân tộc thiểu số.

6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu:

a) Phân chia các chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng, diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối;

b) Chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu đã được xác định tại điểm a khoản này được phân bổ cụ thể đến từng năm;

c) Xác định danh mục các công trình, dự án có tầm quan trọng cấp xã trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu.

7. Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu theo quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư này và các giải pháp để xác định ranh giới ngoài thực địa đối với diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cấp quốc gia do cấp trên phân bổ xuống.

SƠ ĐỒ: TRÌNH TỰ, NỘI DUNG LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ ĐẦU CỦA CÁC CẤP

1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội