II. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

2. Trình tự, thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

+ Đơn đăng ký chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Hợp đồng thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Việc chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:

+ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra; đối với trường hợp đủ điều kiện thì làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm hồ sơ đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất kết hợp với chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và tiền cho thuê đất

1. 
   Tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính
   

- Khái niệm tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối với diện tích đất được giao.

- Cách tính tiền sử dụng đất

+ Trường hợp giao đất ổn định lâu dài (dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm):

T_sdd = S .G

T_sdd : là tiền sử dụng đất phải nộp (triệu đồng);

S: là diện tích đất giao (m²)

G: (triệu đồng/m²) là giá đất theo mục đích sử dụng của loại đất được giao do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ hoặc giá trúng đấu giá.

+ Trường hợp giao đất có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm.

Công thức để tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này như sau:

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất (n năm)

=

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

-

[

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

x

(70 - n) x 1,2%

]

Trong đó: n là thời hạn giao đất tính bằng năm.

Ví dụ: Tổ chức A được giao 2.000 m² đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm. Tại thời điểm này giá đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh là 5 triệu đồng/m². Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định như sau:

+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm là:

5 triệu đồng/m² x 2.000m² = 10.000 triệu đồng

+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm được xác định như sau:

+ Trường hợp đất được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà trước đã người sử dụng đất đã chi trả tiền bồi thường về đất và nộp trước tiền thuê đất thì đượpc trừ chi phí bồi thường về đất và tiền thuê đất nộp trước (của thời gian còn lại) vào tiền sử dụng đất phải nộp.

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

+ Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức đất ở.

+ Trong trường hợp một hộ gia đình hoặc một người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất thì được hưởng miễn tiền sử dụng đất; nếu một người thuộc đối tượng được hưởng giảm tiền sử dụng đất mà có nhiều mức giảm khác nhau thì được hưởng mức cao nhất.

+ Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất; chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

- Nộp tiền sử dụng đất

+ Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường phải gửi thông báo đã nhận đến tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.

+ Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất tại địa điểm nộp tiền theo đúng thông báo.

+ Căn cứ vào thông báo của cơ quan thuế do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi tới, cơ quan (Kho bạc) trực tiếp thu tiền sử dụng đất phải thu, nộp ngay vào Kho bạc Nhà nước khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

- Khái niệm: Lệ phí địa chính là khoản tiền người sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước khi làm thủ tục giấy tờ một số công việc trong công tác địa chính.

- Đối tượng phải nộp lệ phí địa chính

Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phân biệt được nhà nước giao đất hay không giao đất khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc địa chính sau đây đều phải nộp lệ phí địa chính:

+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả giấy hợp thức hoá quyền sử dụng đất)

+ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm: chứng nhận thay đổi chủ sử dụng đất, thay đổi hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất.

+ Trích lục hồ sơ địa chính (gồm trích lục bản đồ hoặc các văn bản trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người sử dụng đất)

- Mức thu lệ phí địa chính đối với từng công việc địa chính.

Mức thu lệ phí địa chính do UBND cấp Tỉnh quy định thu cho từng nội dung công việc trên cơ sở quy định của Chính phủ.

- Thu nộp và quản lý sử dụng lệ phí địa chính

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thu lệ phí địa chính phải thực hiện:

+ Tổ chức thu, nộp lệ phí địa chính theo đúng quy định . Thông báo hoặc niêm yết công khai mức thu lệ phí địa chính tại cơ quan thu lệ phí. Khi thu phải cấp biên lai thu lệ phí cho người nộp tiền .

+ Mở sổ kế toán theo dõi thu nộp tiền lệ phí theo đúng chế độ kế toán thống kê hiện hành.

+ Cơ quan thu lệ phí địa chính được trích để lại 10% tổng số tiền lệ phí địa chính để trích quỹ khen thưởng và phúc lợi cho cán bộ .

+ Tổng số tiền lệ phí thu được sau khi trừ số được trích để lại theo tỷ lệ quy định, số còn lại (90%) cơ quan thu phải nộp vào ngân sách theo quy định.

+ Cơ quan thuế trực tiếp quản lý có nhiện vụ kiểm tra tờ khai, đối chiếu số liệu biên lai đã phát hành, đã sủ dụng để xác định chính xác số tiền lệ phí đã thu, số phải nộp vào, thông báo cho đơn vị thu lệ phí địa chính thực hiện thanh toán với ngân sách Nhà nước theo số lệ phí đã nộp do cơ quan thuế thông báo.

3.2. Tiền cho thuê đất

* Căn cứ tính tiền cho thuê đất

- Căn cứ vào diện tích đất cho thuê (m²)

- Căn cứ vào đơn giá thuê đất (nghìn đồng/m²/năm)

Giá đất thuê theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh ban hành căn cứ vào khung giá đất theo quy định của Chính phủ. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5- 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

- Đối với đất đô thị hoặc trung tâm thương mại nơi có khả năng sinh lợi đặc biệt đơn giá có thể tăng so với quy định nhưng không quá 4 lần so với cách tính trên.

- Ở miền núi, vùng sâu, vùng xa có điều kiện khó khăn cần khuyến khích đầu tư, mức giá cho thuê thấp hơn (thấp nhất bằng 0,25 lần mức giá tính ở trên).

- Trường hợp đấu giá, đấu thầu đơn giá là đơn giá trúng đấu giá đất thuê. Trường hợp này người nộp tiền thuê đất không được trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp.

- Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành phần trăm để tính đơn giá cho thuê đối với từng loại đất, từng loại đô thị, loại xã, khu vực, đường phố, vị trí, hạng đất

- Căn cứ đơn giá đó giám đốc sở tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện quyết định đơn giá cho từng dự án đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất.

- Căn cứ vào những điều khoản về nghĩa vụ tài chính ghi trong hợp đồng thuê đất, những chế độ, chính sách theo pháp luật quy định mà Người thuê đất được hưởng.

* Cách tính tiền thuê đất phải nộp

- Trường hợp nộp tiền thuê đất hàng năm.

+ Trường hợp không được giảm tiền thuê đất

+ Trường hợp được giảm tiền thuê đất theo quy định

- Trường hợp chuyển từ giao đất nông nghiệp sang thuê đất phi nông nghiệp được trừ đi giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp tính theo giá đất nông nghiệp vào tiền thuê đất; hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang thuê đất thì được trừ đi giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất của mục đích sử dụng nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.

- Trường hợp nộp tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đất

Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất được tính bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất.

- Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất

+ Đất thuê để thực hiện dự án đầu tư thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất thì được thực hiện theo từng dự án đầu tư.

+ Trong trường hợp đất thuê thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền thuê đất thì chỉ được hưởng miễn tiền thuê đất trường hợp được hưởng nhiều mức giảm tiền thuê đất khác nhau thì được hưởng mức giảm cao nhất.

+ Không áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất.

+ Miễn, giảm tiền thuê đất, theo quy định chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được thuê và tính trên số tiền thuê đất phải nộp.

- Thẩm quyền quyết định miễn, giảm tiền thuê đất

Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính kèm theo giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định để xác định số tiền thuê đất, phải nộp, số tiền thuê đất được miễn, giảm.

Cục trưởng Cục thuế quyết định miễn, giảm tiền thuê đất đối với tổ chức kinh tế; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất.

Chi cục trưởng Chi cục thuế quyết định miễn, giảm tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất.

- Nộp tiền thuê đất

+ Hồ sơ địa chính về thuê đất do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường gửi đến cơ quan thuế để cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp. Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ cơ quan thuế phải kiểm tra hồ sơ, xác định số tiền thuê đất, viết thông báo gửi cho người có nghĩa vụ phải nộp, ghi rõ số tiền phải nộp một lần hoặc hàng năm, thời gian nộp (nếu hồ sơ chưa đủ cơ sở thì sau 10 ngày cơ quan thuế phải thông báo để bổ sung)

+ Việc nộp tiền thuê đất quy định như sau:

Theo thông báo của cơ quan thuế gửi đến, cơ quan tài nguyên và môi trường gửi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất nộp tiền thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp tiền thuê đất theo đúng quy định tại thông báo của cơ quan thuế.

+ Trường hợp nộp tiền thuê đất hàng năm:

Sau năm đầu tiên nộp tiền thuê, các năm tiếp theo cơ quan thuế thông báo trực tiếp cho người nộp tiền thuê đất.

Tiền thuê nộp mỗi năm 2 kỳ, kỳ thứ nhất trước ngày 01 tháng 4, kỳ thứ hai trước ngày 01 tháng 10 hàng năm.

- Trách nhiệm của cơ quan thuế, tài nguyên và môi trường, kho bạc và của người nộp tiền thuê đất

+ Cơ quan thuế:

Xác định tiền thuê đất thông báo cho người nộp theo quy định

Đôn đốc, hướng dẫn, kiểm tra mọi tổ chức, cá nhân nộp tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước theo đúng thời gian quy định

Giải thích những thắc mắc cho người nộp tiền thuê đất; giải quyết khiếu nại về tiền thuê đất.

+ Cơ quan kho bạc:

Thu đủ số tiền thuê vào Kho bạc Nhà nước theo thông báo nộp tiền thuê đất.

Không được chuyển việc thu tiền sang ngày hôm sau khi đã nhận đủ thủ tục nộp tiền của người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Không được từ chối thu với bất cứ lý do gì.

+ Cơ quan Tài nguyên và Môi trường:

Xác định đúng địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất được thuê.

Chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, hợp pháp của hồ sơ làm căn cứ xác định đơn giá thuê, tiền thuê đất.

Xác nhận và ghi đầy đủ các chỉ tiêu làm căn cứ xác định đơn giá thuê, tiền thuê đất.

+ Trách nhiệm của người thuê đất.

Nộp tiền thuê đất theo đúng phương thức, thời hạn ghi trong Hợp đồng thuê đất.

Quá thời hạn nộp tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế mà không nộp đủ tiền thuê đất thì phải chịu phạt chậm nộp theo quy định.