Chế độ đăng ký bất động sản

- Mục đích :

+ Nhà nước muốn nắm đầy đủ thông tin về đất, nhà để quản lý.

+ Xác định tình trạng pháp lý của bất động sản.

- Cách thức lập Sổ đăng ký: Có 2 cách thức lập Sổ đăng ký

+ Sổ đăng ký dưới dạng bản giấy hoặc lập bằng đĩa từ ghi chép theo thửa đất (trường phái của Đức)

+ Sổ đăng ký biên chế theo niên đại ghi chép được soạn theo lần giao dịch bất động sản (trường phái của Pháp). Theo đó, mỗi lần phát sinh giao dịch thì ghép chứng từ đăng ký

Nhật Bản theo trường phái của Đức. Luật ĐKBĐS ra đời năm 1890, được đánh số 1, nhưng hệ thống đăng ký có từ năm 1871. Ban đầu chỉ thực hiện đăng ký đất. Do thông tin về nhà đất có ý nghĩa quan trọng nên Nhà nước trực tiếp thực hiện đăng ký. Ở Nhật Bản thì phải thường xuyên cập nhật thông tin về địa chính?

- Nhật Bản thực hiện đăng ký 9 loại vật quyền (quyền sở hữu, quyền trên mặt đất - 2 quyền, quyền dịa dịch, đặc quyền lấy truớc, quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền thuê mướn, quyền lấy đá đối với bất động sản).

- Mọi thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản đều được cung cấp cho người dân, doanh nghiệp khi có nhu cầu tìm hiểu.

- Để thực hiện đăng ký thì có thể yêu cầu thư ký tư pháp lập hồ sơ đăng ký để nộp tại cơ quan đăng ký. Nội dung đăng ký chỉ trích lược những nội dung cơ bản của hợp đồng.

- Đối với đăng ký cây: thì ngoài việc công bố bằng đăng ký, pháp luật Nhật Bản cũng thừa nhận tập quán trong việc công bố công khai giống như đăng ký, ví dụ như vạt vỏ cây, dùng mực viết tên chủ sở hữu, khắc, đóng dấu tên người có quyền lợi vào cây, rừng.

Theo quy định của BLDS Nhật Bản thì vật quyền bảo đảm bao gồm vật quyền bảo đảm pháp định (do luật quy định) và vật quyền bảo đảm ước định (được lập bằng hợp đồng). Vật quyền bảo đảm pháp định gồm quyền cầm giữ và đặc quyền lấy trước. Cầm cố và thế chấp là vật quyền bảo đảm ước định.

Ví dụ, A có máy vi tính và đưa cho B sửa máy vi tính có trả phí, đến hạn A chưa thanh toán tiền cho B thì B được quyền ưu tiên thanh toán nếu A lại bán máy cho C. B từ chối giao lại máy tính cho C nếu chưa được thanh toán tiền công.

Điều kiện để xác lập quyền cầm giữ ở các nước khác nhau thì cũng khác nhau: có những nước quy định đó là vật quyền; có những nước không coi đó là vật quyền, nhưng có những quy định đặc biệt trong mối quan hệ với người thứ ba.

BLDS Đức không coi quyền cầm giữ là vật quyền mà chỉ là quyền từ chối giao vật trên cơ sở trái quyền. BLDS Thuỵ sỹ thì quy định quyền cầm giữ là vật quyền pháp định, tương đương với cầm cố, tuy nhiên không áp dụng đối với bất động sản. Quyền cầm giữ của Thụy sĩ có điều kiện khắt khe hơn của Nhật Bản: quyền cầm giữ của Thụy sĩ chỉ có hiệu lực đối với tài sản của người có nghĩa vụ; còn quyền cầm giữ theo quy định của Nhật Bản có thể xác lập trên tài sản của người khác.

Theo BLDS Nhật bản, quyền cầm giữ là vật quyền, nhưng không quy định ưu tiên thanh toán, không được phát mại, vì vậy không triệt để. Các quyền ưu tiên khác vẫn phải được bảo đảm, nhưng quyền cầm giữ không mất đi. Vì vậy nếu có phát mại thì vẫn không giao được vật cho đến khi nghĩa vụ thanh toán đã được thực hiện. Khi người cầm giữ không còn chiếm giữ vật thì quyền cầm giữ cũng không tồn tại nữa. Dù quyền cầm giữ chỉ là quyền năng cầm giữ vật, nhưng khi xử lý, thi hành thì quyền cầm giữ có hiệu lực rất mạnh, trở thành vật quyền bảo đảm mạnh nhất. Trong trường hợp người có quyền cầm giữ không còn chiếm hữu trực tiếp vật nữa (người khác đang chiếm hữu vật) thì người có quyền cầm giữ không được ưu tiên thanh toán nữa.

* Sự khác biệt giữa quyền cầm giữ và quyền cầm cố:

- Cầm cố: tài sản cầm cố có thể được bán đấu giá trong xử lý tài sản và người nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán. Trong khi người cầm giữ không được quyền ưu tiên thanh toán. Pháp luật chỉ quy định người cầm giữ được quyền cầm giữ vật đến khi nghĩa vụ được thực hiện (khoản nợ được thanh toán).

- Người cầm cố theo quy định của luật dân sự Nhật Bản được ưu tiên thanh toán hơn những người khác.

Theo quy định của BLDS Pháp, người cầm giữ có quyền từ chối trao trả lại vật cho đến khi nghĩa vụ được thực hiện. Trong thực tiễn thi hành, người có quyền cầm giữ còn có vị trí cao hơn cả những người có vật quyền bảo đảm khác, ví dụ như người nhận thế chấp.

Quy định về quyền cầm giữ trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản là chưa rõ ràng nhất, điều kiện áp dụng quyền cầm giữ quá chung chung, có một số vấn đề cần xem xét kỹ, nhất là những trường hợp phức tạp, ví dụ: - sự xác lập quyền cầm giữ không chỉ trên tài sản của người có nghĩa vụ mà cả trên tài sản của người khác; - chưa nêu rõ trái quyền được bảo đảm là trái quyền nào; quyền cầm giữ không có ý nghĩa làm phát sinh thứ tự ưu tiên thanh toán.

Điều 521 Luật Thương mại Nhật Bản:

Ðiều kiện: Nguời có trái quyền phải đang chiếm hữu vật đối tuợng.

Trái quyền đuợc bảo đảm phải đang đến thời hạn thanh toán.

Vật đối tuợng là “Vật thuộc sở hữu của nguời có nghĩa vụ”.

Vật đối tuợng thuộc sự chiếm hữu của nguời có trái quyền do hành vi thương mại giữa nguời có quyền và nguời có nghĩa vụ.

Quyền cầm giữ của thương nhân xuất phát từ Luật tập quán của tập đoàn thương nhân Ý thời trung cổ: các thương nhân làm ăn buôn bán lâu dài với nhau nên áp dụng quyền cầm giữ để tạo ra sự an tâm trong làm ăn và xác lập giao dịch.

Ngày nay điều kiện áp dụng quyền cầm giữ giống như quy định trong BLDS. Cần xem xét về hiệu lực cầm giữ trong BLDS và Luật thương mại. Về nguyên tắc, cầm giữ trong dân sự và thương mại có hiệu lực không khác nhau nhưng sẽ khác nhau nếu trong trường hợp phá sản. Trong trường hợp phá sản, quyền cầm giữ theo quy định của Bộ luật thương mại sẽ trở thành đặc quyền lấy truớc đặc biệt, chuyển thành quyền đuợc thanh toán truớc (Ðiều 66 Luật phá sản)

Hiện nay, tại Nhật Bản còn nhiều quan điểm khác nhau về quyền cầm giữ theo phương thức được quy định trong BLDS. 7 năm trước đã có sửa đổi, bổ sung pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ. Ở giai đoạn thẩm định hội đồng pháp chế có đề nghị bỏ cầm giữ bất động sản. Nhưng theo yêu cầu của các tập đoàn xây dựng đề xuất này đã bị hủy.

b) Đặc quyền ưu tiên lấy trước (Điều 303 – Điều 341 BLDS Nhật Bản)

Đặc quyền lấy trước được hiểu là quyền được ưu tiên thanh toán trước. Nó là một loại vật quyền bảo đảm.

Có 3 loại:

1) Đặc quyền lấy trước thông thường: tổng tài sản của người có nghĩa vụ

2) Đặc quyền lấy trước đối với động sản

3) Đặc quyền lấy trước đối với bất động sản

Mục đích: (1) đảm bảo công bình giữa những người có quyền, (2) cân nhắc về chính sách xã hội (ví dụ: lương của người lao động), (3) bảo hộ quyền của người có trái quyền thông thường, (4) để bảo hộ những ngành nghề đặc biệt (ví dụ, ngành sản xuất nông nghiệp. Điều 322 hiện nay hầu như không sử dung: đối tượng là phân bón, hạt giống, cây giống… sau khi sử dụng có hoa lợi, hoa lợi trở thành vật bảo đảm..).

Quyền ưu tiên thường được áp dụng trong mua bán động sản (Điều 321). Người giao vật không được thanh toán sẽ có quyền ưu tiên. Ban đầu điều luật này không được ứng dụng. Đến những năm 70, một luật sư thông minh đã áp dụng điều này và từ đó nó được áp dụng khá phổ biến.

Nếu vật đã bán tiếp thì quyền ưu tiên sẽ hết, vì vậy nếu cầm cố thì Toà án cho rằng quyền ưu tiên đã hết (án lệ). Các học giả cho rằng cần phải xem xét lại. Điều 334 có thể áp dụng loại suy để bên có quyền ưu tiên có thể thắng kiện. Trong UCC của Hoa kỳ, phần số 9 đề cập đến bảo đảm ước định khá chi tiết.

Về nguyên tắc, pháp định phải ưu tiên hơn ước định. Tuy nhiên quan điểm khác lại cho rằng Nhà nước lại có quyền quyết định hết hay sao. Việc bảo vệ nuôi tằm được coi như một trường hợp đặc biệt. Nhà nước không nên can thiệp vào tất cả mọi việc.

Nếu hoàn toàn luật không quy định về quyền ưu tiên pháp định mà chỉ thuần tuý là các quan hệ thương mại mua bán, vay mượn. Để thực hiện một chính sách nào đó nhà nước sẽ quy định vấn đề đó, tạo ra quyền đối thế. Vì vậy Nhà nước phải cân nhắc chính sách bảo vệ người bán hàng hay bảo vệ người cho vay.

Đối với bảo đảm pháp định vấn đề quan trọng nhất là phải công khai. Vì vậy, Nhà nước phải cân nhắc và hạn chế quy định pháp định. Chỉ khi nào chắc chắn có cơ chế công khai được thì mới nên áp dụng. Giới hạn bảo đảm cũng có thể can thiệp vì sẽ có khả năng không bảo vệ được quyền lợi của người khác. Khả năng dự đoán rủi ro trong bảo đảm pháp định là rất khó khăn trong nhiều trường hợp, vì vậy cần cân nhắc rất kỹ. Cũng không nên quan niệm tất cả bảo đảm pháp định đều mạnh nhất, chính sách của Nhà nước có thể khác nhau về từng vấn đề cụ thể.

Điều 306 quy định các trái quyền có quyền ưu tiên pháp định. Quyền thu thuế bao giờ cũng được ưu tiên. Quyền về chi phí mai táng và chi phí cung cấp nhu yếu phẩm tuy có quy định nhưng hầu như không được áp dụng, có thể bỏ. Đối với chi phí sử dụng chung như phí phá sản đã quy định trong luật chuyên ngành, vì vậy cũng có thể bỏ.

Bảo vệ người lao động được quy định tại điều 324. Đây là vấn đề trầm trọng nhất, gồm tiền lương, lương hưu và tiền tiết kiệm trong nội bộ doanh nghiệp. Vấn đề khó khăn là việc công bố quyền này. Thực tiễn rất khó đăng ký vì liên quan đến nhiều người và rất nhiều thông tin không dễ dàng xác nhận, rất nhiều vấn đề có thể xẩy ra. Vấn đề khác là ưu tiên về thuế cũng tác động đến quyền ưu tiên tiền lương. BLDS trước đây giới hạn 6 tháng lương cuối cùng. Luật công ty không giới hạn số tháng lương. Vì vậy người ta đã sửa BLDS cho tương thích. Quy định này trong BLDS mang tính chính sách bảo vệ người yếu thế. Trong thực tiễn có nhiều người yếu thế khác và họ sẽ phải cạnh tranh với nhau. Ở Châu Âu người ta thường sử dụng chính sách bảo hiểm để giải quyết vấn đề này.

Việc ưu tiên thanh toán không tính đến các tài sản đã được sử dụng là tài sản bảo đảm, cả trong trường hợp phá sản. Tài sản bảo đảm không thuộc tài sản phá sản. Nếu công ty áp dụng thủ tục tái thiết thì tài sản bảo đảm không được tách ra.

c) Thế chấp chu chuyển (Thế chấp xoay vòng)

Năm 1971 bắt đầu có quy định về thế chấp chu chuyển (Điều 398-2 đến 398-22 BLDS Nhật Bản). Quyền thế chấp có thể được xác lập theo quy ước trong thoả thuận xác lập, để bảo đảm số tiền tối đa cho khoản trái quyền không xác định trong một phạm vi nhất định. Thế chấp chu chuyển nhằm giải quyết vấn đề bảo đảm cho nhiều trái quyền phát sinh liên tục trong tương lai. Ví dụ: Ở Nhật Bản, A bán hàng cho B và ký kết hợp đồng thế chấp chu chuyển, trong đó xác định mức cho vay cao nhất. Đối với thế chấp thông thường: nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp có 1 thôi; khi xử lý tài sản thế chấp và đã thanh toán thì quyền thế chấp cũng chấm dứt. Còn đối với thế chấp chu chuyển: nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp không chỉ có 1 mà có thể phát sinh trong tương lai (nghĩa vụ có thể chấm dứt và phát sinh liên tục trong tương lai, nhưng quyền thế chấp không chấm dứt (kể cả trong trường hợp nghĩa vụ có thể đã không còn tồn tại, nhưng quyền thế chấp vẫn tồn tại). Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự Nhật Bản không cho phép thế chấp chu chuyển toàn diện, mà các bên phải xác định hạn mức bảo đảm tối đa, giới hạn thời gian ưu tiên thanh toán tối đa là 05 năm (Điều 398.6 BLDS). Nghĩa vụ của thế chấp chu chuyển có sự thay đổi, chấm dứt, phát sinh liên tục, nhưng các bên không phải ký hợp đồng thế chấp mới và không phải thực hiện đăng ký thay đổi, mà vẫn được hưởng thứ tự ưu tiên thanh toán tại thời điểm ban đầu. Các bên xác định giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định thời hạn tối đa là 05 năm (Điều 398.6 BLDS).

Ví dụ: A là bên bảo đảm và chủ sở hữu tài sản là động sản. A vay vốn của B và thỏa thuận chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm là động sản cho B. Nếu A không thanh toán được nợ thì tài sản sẽ thuộc sở hữu của B. Như vậy, quyền sở hữu tài sản sẽ được chuyển cho bên nhận bảo đảm để bù trừ vào nghĩa vụ vay. Nếu A thanh toán cho B thì được quyền nhận trở lại tài sản bảo đảm. Theo quy định của BLDS Nhật Bản thì thỏa thuận chuyển quyển sở hữu tài sản chỉ mang tính hình thức pháp lý, nghĩa là bên nhận bảo không có quyền định đoạt, khai thác tài sản trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự, đồng thời để đối kháng với người thứ 3 thì bên nhận bảo đảm phải đăng ký. Tuy nhiên, nếu Bộ luật Dân sự đã quy định về thế chấp động sản thì không cần quy định về chuyển nhượng bảo đảm động sản. Theo pháp luật Nhật Bản thì việc bảo đảm kho hàng được gọi là bảo đảm chuyển nhượng tập hợp động sản. Vấn đề đặt ra có sự mâu thuẫn về quyền lợi giữa bên có đặc quyền lấy trước trong hợp đồng mua bán động sản với bên nhận thế chấp kho hàng. Căn cứ Điều 333 của BLDS Nhật Bản thì Tòa án Nhật Bản đã bảo vệ bên nhận thế chấp, vì đã có sự thay đổi chiếm hữu và có đăng ký nên đối kháng với người thứ ba. Nội dung đăng ký không đề cập đến mức bảo đảm. Ngoài ra, Nhật Bản cũng có quy định về vấn đề đăng ký hợp đồng mua bán quyền đòi nợ (chuyển nhượng bảo đảm trái quyền).

Căn cứ của hợp đồng là tự ràng buộc trên cơ sở tin tưởng vào bên kia. Luật Nhật Bản chịu ảnh hưởng của luật Đức: hợp đồng dựa trên căn cứ là sự thể hiện ý chí. Luật Anh Mỹ: dựa trên học thuyết về sự tin cậy. Đối với hợp đồng có đền bù (ví dụ, mua bán) thường dựa trên cả hai yếu tố là thể hiện ý chí và sự tin cậy của cả hai bên.

Đối với hợp đồng không có đền bù: sự ràng buộc không mạnh mẽ như vậy, ví dụ, hợp đồng tặng cho.

Sự thoả thuận: không phải tất cả mọi thoả thuận đều là hợp đồng về mặt pháp lý. Ví dụ, 2 người bạn hẹn gặp nhau tại một địa điểm nhất định nhưng 1 người không tới: chưa là vi phạm hợp đồng, dù đó là vi phạm cam kết. Người không tới nơi hẹn cũng phải chịu hậu quả: đó là mất niềm tin từ bạn. Nhưng người kia không thể kiện ra toà án để yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Một ví dụ khác. Một vụ việc ở Nhật Bản đã xẩy ra năm 1983 là: một người đã hứa trông một trẻ em nhưng đã không chú ý và cháu bé bị chết đuối. Bên bị thiệt hại đã khởi kiện ra toà. Toà cho rằng: vì không nhận tiền thù lao, đó chỉ xuất phát từ lòng tốt, là sự giúp đỡ, chưa phải là hợp đồng, chưa phải là vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, bên bị đơn vẫn phải chịu trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ ngoài hợp đồng. Mặt khác, bên nguyên cũng có lỗi, có trách nhiệm nhất định. Vì vậy, có sự bù trừ trách nhiệm và Toà đã ra phán quyết với mức bồi thường rất thấp. Trước kia những vụ việc như vậy thường không kiện ra toà mà người ta thường giải quyết theo cách khác, chủ yếu trong cộng đồng. Tuy nhiên, thông qua vụ việc này cho thấy xã hội Nhật Bản đã có những thay đổi.

Sức ràng buộc của các hợp đồng không đền bù: yếu. Ví dụ 1, hợp đồng tặng cho: theo BLDS Nhật Bản, thoả thuận tặng cho là hợp đồng. Trong trường hợp chỉ cam kết bằng miệng thì người có ý định tặng cho có thể rút lại ý định đó khi chưa giao vật, còn nếu đã cam kết bằng văn bản thì có sức ràng buộc mạnh hơn, không thể rút lại ý định. Ví dụ 2, cam kết cho mượn nhà cũng vậy, nếu chỉ cam kết bằng miệng thì sức ràng buộc yếu, có thể rút lại ý định, nếu đã cam kết bằng văn bản, đã chuẩn bị đầy đủ để người kia vào nhà thì không thể rút lại ý định, sức ràng buộc mạnh hơn.

Chỉ đối với hợp đồng bảo lãnh là có quy định phải bằng văn bản. BLDS không quy định về hình thức văn bản đối với các loại hợp đồng khác. Mua bán bất động sản không cần phải lập thành văn bản, tuy nhiên khi đăng ký thì cơ quan đăng ký yêu cầu phải có hợp đồng bằng văn bản. Sau năm 2004, Luật quy định 13 loại hợp đồng cần công chứng.

1.2 Các trường hợp giải phóng khỏi sự ràng buộc hợp đồng:

a) Không có năng lực hành vi hoặc năng lực hành vi không đầy đủ:

Người không có năng lực hành vi hoặc người có năng lực hành vi không đầy đủ (người cần phải được giám hộ, phụ tá, hỗ trợ) thì phải qua thủ tục thẩm xét tại Toà án gia đình để Toà án này xác nhận và cử người giám hộ, phụ tá, hỗ trợ. Tỷ lệ người già trong xã hội Nhật Bản cao nhất thế giới, họ lại thường có nhiều tài sản, một số trường hợp đã bị mất hết tài sản do giao kết hợp đồng. Người được giám hộ tiến hành giao kết hợp đồng mà không có người giám hộ thì hậu quả là hợp đồng bị huỷ. Như vậy, một người khi giao kết hợp đồng đã có sự khiếm khuyết về nhận thức (không có năng lực hành vi) thì hợp đồng bị huỷ. Tuy nhiên, cũng có trường hợp một người lúc thì có năng lực, lúc thì không có (thường là ở những người già có lúc bị lẫn, cũng có lúc hoàn toàn tỉnh táo). Đây là trường hợp rất khó xác định năng lực hành vi của người giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, cần phải chứng minh tại thời điểm giao kết hợp đồng người giao kết hợp đồng có năng lực hành vi đầy đủ hay không?, vì việc huỷ hợp đồng cần căn cứ vào yếu tố có hay không khả năng nhận thức đầy đủ để quyết định giao kết hợp đồng.

b) Giao dịch giả tạo hoặc bị lừa dối, bị đe doạ:

- Có trường hợp các bên thông đồng với nhau để lập hợp đồng một cách giả tạo: ngay từ đầu khai gian để lập hợp đồng nhưng thực chất là không có ý định để lập hợp đồng đó. Ví dụ, nhằm che giấu bất động sản, A và B lập hợp đồng, theo đó A bán bất động sản cho B (có đăng ký); nhưng thực chất không có ý chí bán tài sản. Trong trường hợp này, hợp đồng giữa A và B bị huỷ. Tuy nhiên có ngoại lệ: nếu xuất hiện người thứ ba ngay tình (C) và C tin tưởng vào giao dịch đó (thông qua xem đăng ký) và mua bất động sản từ B; theo luật Nhật Bản, người thứ ba (C) được bảo vệ (Khoản 2 Điều 94 Bộ Luật dân sự Nhật Bản).

- Trong truờng hợp hợp đồng được lập do bị lừa dối (ý định thật của hợp đồng bị che dấu; ý định gian dối 1 chiều, nói dối) thì hợp đồng bị vô hiệu chỉ trong truờng hợp bên kia nhận ra hoặc phải nhận ra điều đó (Ðiều 93 Bộ Luật dân sự Nhật Bản).

- Có thể hủy việc tuyên bố ý chí do bị lừa dối hoặc bị đe doạ, cưỡng ép (Khoản 1 Điều 96 Bộ Luật dân sự). Tuy nhiên, trong quan hệ với nguời thứ 3 ngay tình không biết sự thật của gian dối thì không thể áp dụng (đoạn 3 Điều 96 Bộ Luật dân sự). Ví dụ, A lừa dối B để mua bất động sản của B; sau đó, A bán nó cho C, nếu C không biết sự lừa dối, C không phải trả bất động sản lại cho A.

c) Vi phạm trật tự công và vi phạm thuần phong mỹ tục:

Ví dụ, hợp đồng vi phạm trật tự công hay hỗ trợ cho hành vi phạm tội như đánh bạc, hợp đồng gây mất tự do không chính đáng hoặc hợp đồng vi phạm đạo đức tình dục: là những hợp đồng không có hiệu lực. Tuy nhiên cần lưu ý: khi luật cấm mà các bên trong hợp đồng vẫn làm, vi phạm thuần phong mỹ tục thì hợp đồng vô hiệu, bị huỷ. Còn nếu luật có những quy định mang tính chất hướng dẫn (tuỳ nghi) mà các bên có những quy ước khác thì đó không phải là vi phạm điều cấm, không vi phạm thuần phong mỹ tục và không bị vô hiệu. Tuy nhiên, về vấn đề này không có điều khoản cụ thể trong BLDS Nhật Bản mà do Toà án xem xét, giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể. Như vậy, không phải tất cả các vi phạm đều dẫn tới vô hiệu.

d) Nguyên tắc thay đổi do thay đổi hoàn cảnh

Có ba loại:

- Thay đổi về điều kiện kinh tế: ví dụ, mua bán dầu mỏ nhưng chiến tranh xảy ra nên giá dầu tăng quá cao;

- Hiện tượng bất thường về giá: ví dụ, mua bán bất động sản: từ thời điểm thoả thuận đến thời điểm trả tiền, giá bất động sản lên quá cao;

- Mục đích của hợp đồng không đạt được: ví dụ, thuê khách sạn để xem bắn pháo hoa nhưng việc bắn pháo hoa bị hoãn. Luật quy định vấn đề này nhưng Toà án chưa công nhận vụ nào;

đ) Huỷ hợp đồng - Giải phóng khỏi sự ràng buộc

Có 3 loại huỷ hợp đồng:

- Huỷ hợp đồng luật định: Trường hợp huỷ hợp đồng được quy định trong BLDS. Ví dụ, một bên không thực hiện hợp đồng thì hợp đồng bị huỷ với lý do không thực hiện nghĩa vụ.

- Huỷ hợp đồng ước định (huỷ theo cam kết): Trong hợp đồng quy định nội dung có thể huỷ hợp đồng trong trường hợp nhất định. Ví dụ, hợp đồng mua bán đất để xây nhà. Trong hợp đồng có quy ước: nếu 2 năm mà không xây nhà thì hợp đồng bị huỷ.

- Huỷ hợp đồng theo thoả thuận.

Coi như không có hợp đồng theo thoả thuận giữa các bên.

Hiện nay, trong quá trình sửa đổi phần trái quyền của BLDS Nhật Bản, vấn đề về thay đổi tình thế (hoàn cảnh) là điều kiện để huỷ hợp đồng có được quy định trong BLDS hay không cũng là vấn đề đang được tranh luận.

1.3. Những biện pháp khắc phục khi có sự vi phạm hợp đồng

a) Một số khái niệm về các loại nghĩa vụ:

* Nghĩa vụ giao vật, nghĩa vụ hành vi:

- Nghĩa vụ của bên bán trong hợp đồng mua bán và nghĩa vụ của bên mua là nghĩa vụ giao vật.

- Nghĩa vụ của nguời nhận thầu, nguời đuợc ủy quyền, nguời đuợc sử dụng của hợp đồng nhận thầu, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng lao động (các hợp đồng này là hợp đồng cung cấp dịch vụ, hợp đồng dịch vụ) là nghĩa vụ làm hành vi.

* Nghĩa vụ kết quả và nghĩa vụ phương tiện

Nghĩa vụ kết quả là nghĩa vụ có mục đích đạt được một kết quả nhất định. Ví dụ, nghĩa vụ của nguời nhận thầu trong hợp đồng nhận thầu có mục đích đạt được một kết quả nhất định.

Nghĩa vụ phương tiện: không phải là cam kết thực hiện kết quả mà có nội dung là nỗ lực tối đa huớng đến điều này (làm hết nghĩa vụ cẩn trọng và tận tâm). Ví dụ, nghĩa vụ chữa bệnh của bác sỹ: bác sỹ phải nỗ lực chữa bệnh nhưng không bị ràng buộc phải chữa khỏi. Cũng tương tự như vậy đối với luật sư.

* Nghĩa vụ chu cấp (nghĩa vụ thực hiện đúng nghĩa vụ) và nghĩa vụ bảo hộ

Nghĩa vụ chuyển giao, nghĩa vụ hành vi đều là nghĩa vụ cam kết trong hợp đồng và gọi là nghĩa vụ chu cấp. Nghĩa vụ chu cấp là nghĩa vụ phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.

Khi một bên thực hiện nghĩa vụ chu cấp cần cân nhắc để không xâm phạm tính mạng, thân thể, tài sản của bên kia hợp đồng thì gọi là nghĩa vụ bảo hộ. Ví dụ, trong hợp đồng sửa đồng hồ thì nguời thợ sửa đồng hồ có nghĩa vụ chú ý, sửa chữa đồng hồ. Nếu người thợ vì bất cẩn, gây tì vết cho đồng hồ của khách, có nghĩa là đã vi phạm nghĩa vụ bảo hộ. Trong một ví dụ khác về hợp đồng chuyên chở: người lái xe có nghĩa vụ phải lái cẩn thận, đến đúng nơi đã cam kết. Nhưng nếu người lái xe chỉ đưa khách đến nửa đường thì đó là đã vi phạm nghĩa vụ. Vi phạm nghĩa vụ bảo hộ có thể là vi phạm trong hợp đồng và vi phạm ngoài hợp đồng.

b) Vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng:

Có nhiều loại không thực hiện hợp đồng, nhưng chủ yếu là một số loại sau đây: không thể thực hiện, chậm thực hiện, không thực hiện…

+ Không thể thực hiện được hợp đồng: có một số trường hợp như hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, ví dụ, hợp đồng mua bán nhưng vật không còn hoặc có đối tượng bị pháp luật cấm giao dịch; bác sỹ bị ốm, bệnh nhân qua đời, chi phí để thực hiện giao dịch quá lớn.

+ Chậm thực hiện nghĩa vụ:

Đây là những trường hợp có thể thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện. Hoặc có những trường hợp về hình thức thì có thực hiện nhưng về nội dung thì có vấn đề. Ví dụ, trong hợp đồng mua bán thì vật đã được giao nhưng chất lượng quá tồi; trong hợp đồng điều tra thì nội dung điều tra quá tồi...

+ Không thực hiện nghĩa vụ: có các loại sau đây: vi phạm nghĩa vụ không được làm một việc; vi phạm nghĩa vụ cần quan tâm đến an toàn: Ví dụ, người thuê lao động không chỉ có trả tiền công mà có nghĩa vụ bảo đảm an toàn lao động. Hoặc trong hợp đồng vận chuyển, nếu lái xe để khách không thắt dây an toàn thì trách nhiệm thuộc hãng xe. Nếu đã nhắc nhở thì sẽ phân chia trách nhiệm theo lỗi.

Nếu việc thực hiện có thể thực hiện được (hợp đồng thuộc dạng phải thực hiện được) thì mới cưỡng chế thực hiện. Nếu không thực hiện được hoặc chi phí quá cao thì không cưỡng chế.

Có một vài loại bồi thường: bồi thường đền bù (Bồi thường thiệt hại thay cho thực hiện): nếu thực hiện thì đã có lợi ích kinh tế, vì không thực hiện nên gây ra thiệt hại; bồi thường do chậm thực hiện: nếu là nghĩa vụ trả tiền thì bao gồm cả lãi suất chậm trả; bồi thường thiệt hại mở rộng: ví dụ, nghĩa vụ bảo đảm an toàn trong lao động, bồi thường thiệt hại tinh thần do gây tai nạn… Cần có đầy đủ điều kiện để quy trách nhiệm. Để miễn trách nhiệm, về nguyên tắc, người có nghĩa vụ (bên vi phạm) phải chứng minh mình không có lỗi trong việc thực hiện nghĩa vụ.

BLDS Nhật Bản coi đây là một chế tài. Quan niệm quốc tế lại khác, cho rằng đây là biện pháp giải phóng cho người có nghĩa vụ ra khỏi nghĩa vụ, vì vậy không cần có yếu tố bị quy trách nhiệm mà vẫn được giải phóng khỏi nghĩa vụ. Nhật Bản dự kiến sửa đổi theo thông lệ quốc tế chung. Không phải cứ vi phạm hợp đồng là huỷ hợp đồng. Nếu vi phạm nhỏ thì không dẫn tới việc huỷ hợp đồng. Nhưng cũng có những vi phạm sẽ dẫn tới huỷ hợp đồng.

Ví dụ 1, hợp đồng bán máy móc: Nếu bán máy móc mà không hướng dẫn sử dụng thì có thể huỷ hợp đồng vì nếu không hướng dẫn thì không sử dụng được và mục tiêu của hợp đồng không đạt được.

Ví dụ 2, nghiã vụ trả thuế bất động sản hợp đồng mua bán bất động sản: vào ngày 1 tháng 1 mỗi năm nguời sở hữu bất động sản là A đã đóng thuế bất động sản cả năm. A bán bất động sản cho B và 1 tháng 7 là chuyển quyền sở hữu từ A sang B. Theo hợp đồng, B phải trả lại cho A tiền thuế bất động sản 1/2 năm cho A. Nếu B không thực hiện nghĩa vụ này (không trả lại cho A 1/2 số tiền thuế bất động sản đã đóng của năm) thì hậu quả sẽ thế nào?, hợp đồng có bị huỷ không?. Cách giải quyết: Nếu mức tiền đóng thuế không lớn so với giá tiền mua bất động sản thì không thể hủy hợp đồng; mà chỉ xử lý bằng cách thi hành cuỡng chế nghĩa vụ hoàn trả tiền thuế cho A.

Ở Nhật Bản không sử dụng khái niệm vi phạm nghiêm trọng. Hiện nay, trong quá trình sửa đổi Phần Trái quyền của BLDS Nhật Bản, cũng có quan điểm cho rằng nên sử dụng khái niệm của Công ước Viên 1980. Vấn đề cần bàn là: nếu có vi phạm nghiêm trọng thì hợp đồng bị huỷ ngay (theo Công ước Viên 1980) hay có thể gia hạn một thời gian nhất định để thực hiện hợp đồng, nếu vẫn không thực hiện thì hợp đồng mới bị huỷ.

d) So sánh giữa trách nhiệm hợp đồng và trách nhiệm do hành vi vi phạm pháp luật (trách nhiệm ngoài hợp đồng):

Thời hiệu của trách nhiệm trong hợp đồng và trách nhiệm do hành vi vi phạm pháp luật (trách nhiệm ngoài hợp đồng) là khác nhau. Ở Nhật Bản, thời hiệu trách nhiệm do hành vi vi phạm pháp luật (ngoài hợp đồng) là 3 năm kể từ khi bên bị thiệt hại biết bị thiệt hại và người gây hại hoặc 20 năm kể từ khi có hành vi gây hại; trong hợp đồng là 10 năm kể từ khi không thực hiện nghĩa vụ. Nếu ngoài hợp đồng, bên bị hại phải chứng minh bên kia có lỗi; còn trong hợp đồng thì bên vi phạm phải chứng minh mình có yếu tố được miễn trách nhiệm. Ví dụ, bác sỹ và luật sư không cam kết kết quả của công việc, vì vậy bên thiệt hại phải chứng minh bác sỹ, luật sư chưa tận tâm hết sức để thực hiện hợp đồng. Ví dụ, bác sỹ đã không chỉ định xét nghiệm để tìm ra bệnh là vi phạm hợp đồng.

2. Bồi thường thiệt hại về tinh thần

Có 3 loại thiệt hại, gồm thiệt hại về tài sản, thiệt hại về thân thể và thiệt hại về tinh thần.

Nếu mang một chiếc đồng hồ đi chữa làm giảm giá trị của tài sản. Thiệt hại tinh thần không liên quan đến tài sản.

Thiệt hại về thân thể như để lại thương tích, không thể trở lại như cũ. Thiệt hại về tinh thần, ví dụ gây sốc cho cuộc sống hàng ngày. Thông thường thì thiệt hại về thân thể thường kèm theo thiệt hại về tinh thần và ngược lại.

Thiệt hại về tinh thần như là sự bù đắp cho sự thiếu hụt về tinh thần . Khi xét xử Toà án có thể quyết định mức cao hơn mức nguyên đơn yêu cầu. Về học thuyết, Nhật Bản không thừa nhận bồi thường thiệt hại về tinh thần như là một chế tài. Ở Hoa Kỳ, đây là một chế tài trừng phạt nên có thể phải bồi thường cao hơn yêu cầu.

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại là bằng tiền (Điều 417 BLDS Nhật Bản) và do thẩm phán quyết định. Toà án sẽ cân nhắc các yếu tố như khả năng tài chính của người gây hại, yếu tố chủ quan của người gây hại (có lỗi, ác ý thì tiền bồi thường rất cao). Tuy không là chế tài nhưng cũng mang tính chất chế tài.

3. Hành vi vi phạm pháp luật

Trách nhiệm do hành vi vi phạm pháp luật: Chủ thể của luật dân sự có quyền tự do ý chí, được thực hiện các hoạt đồng theo ý chí của mình, nếu gây thiệt hại thì phải tự chịu trách nhiệm về thiệt hại đó. Nếu chưa có hợp đồng thì đó là nghĩa vụ ngoài hợp đồng. Người Nhật gọi đó là hành vi vi phạm pháp luật.

Trong trách nhiệm ngoài hợp đồng, một chủ thể khi thực hiện một hành vi nhất định thì chủ thể phải dự kiến được thiệt hại có thể xảy ra, nhưng lại không dự kiến được và để thiệt hại xảy ra thì phải bồi thường.

Trách nhiệm trong hợp đồng và trách nhiệm ngoài hợp đồng có xuất phát điểm giống nhau: đó là các chủ thể của quan hệ tương ứng đều có ý chí. Tuy nhiên, sự mở rộng trách nhiệm ngoài hợp đồng ngày càng lớn hơn, khách quan hoá hơn. Đầu tiên, lỗi là do chủ quan, nhưng ngày càng được khách quan hoá. Ví dụ, năm 1950 ở Nhật Bản có nhà máy hoá chất Chico. Trong thành phần nguyên liệu của nhà máy có chất thuỷ ngân vô cơ. Qua quá trình bào chế ra sản phẩm thì trong chất thải sinh ra thuỷ ngân hữu cơ. Chất thuỷ ngân hữu cơ có trong nước thải chảy ra biển, thấm vào tảo. Con người sử dụng thức ăn ở vùng nước bị ô nhiễm và đã mắc căn bệnh ảnh hưởng tới thần kinh. Toà án cho rằng, nhà máy hoá chất này lẽ ra phải biết là chất thải của sản phẩm là độc hại, phải dự kiến là nó sẽ gây ra một độc hại nào đó nguy hiểm tới sức khoẻ của con người. Do đó, nhà máy hoá chất phải chịu trách nhiệm. Lỗi của nhà máy hoá chất là không chịu dự kiến có nguồn nguy hiểm. Nhà máy có lỗi vô ý, nhưng dù không có lỗi thì nhà máy vẫn phải chịu trách nhiệm. Vấn đề là trình độ khoa học thời đó có xác định được hay không. Giải pháp cuối cùng là phải đóng cửa nhà máy. Một học giả đã nhận định bản án của Toà là “dùng chiếc áo có lỗi để khoác vào trách nhiệm không do lỗi”.