QUỐc hội luật số: /2014/QH13 CỘng hoà XÃ HỘi chủ nghĩa việt nam

1. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.

Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở trong thời hạn quy định tại khoản 3 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.

3. Thời hạn bảo hành nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;

b) Không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;

c) Không ít hơn 24 tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a, điểm b khoản này.

1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật về bảo trì công trình xây dựng. Đối với trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó.

1. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được phép cải tạo nhà ở trong trường hợp được chủ sở hữu nhà ở đồng ý bằng văn bản. Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật về xây dựng.

1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở hoặc thuê tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hành nghề xây dựng thực hiện. Trong trường hợp sửa chữa lớn hoặc cải tạo nhà ở theo quy định phải có Giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thực hiện nếu có đủ năng lực hành nghề xây dựng;

b) Yêu cầu các cơ quan chức năng cấp Giấy phép xây dựng và tạo điều kiện cho việc cải tạo nhà ở khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Được uỷ quyền cho người khác làm thủ tục và thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của mình.

2. Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

a) Chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;

b) Bồi thường thiệt hại nếu việc bảo trì, cải tạo nhà ở gây thiệt hại cho người khác;

c) Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng nhà ở có thay đổi so với nội dung trong Giấy chứng nhận đã được cấp thì chủ sở hữu nhà ở phải đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận để xác nhận những thay đổi về nhà ở vào Giấy chứng nhận.

Điều 95. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

1. Bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở phải tạo điều kiện để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp vì lý do bất khả kháng. Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống. Trong trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá cho thuê nhà ở thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp bên thuê nhà ở phải di chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các bên thoả thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo. Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán cho bên thuê nhà ở bằng số tiền mà bên thuê nhà ở đã trả theo hợp đồng tương ứng với thời gian bảo trì hoặc cải tạo. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

4. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê nhà ở gây ra. Trường hợp bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở thì bên thuê nhà ở được quyền sửa chữa nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê nhà ở biết trước ít nhất ba mươi ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ sửa chữa và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí sửa chữa cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.

Điều 96. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trong trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được phân chia đều cho các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Việc tiến hành cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản

2. Việc phân chia kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung do các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thoả thuận và được lập thành văn bản có chữ ký của các chủ sở hữu chung.

Mục 5

PHÁ DỠ NHÀ Ở

Điều 97. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

2. Nhà ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên diện tích đất không đủ tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

5. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc hết thời hạn được sở hữu theo quy định của Luật này.

6. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng

Điều 98. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Trường hợp phải giải toả nhà ở để xây dựng công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới thì còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 112 của Luật này.

4. Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.

1. Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.

2. Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.

3. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật.

4. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.

Điều 100. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở

1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 111 của Luật này mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.

2. Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở đối với nhà chung cư cao tầng và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với nhà ở không thuộc quy định tại điểm a khoản này.

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Kinh phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình phải chịu các chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc phá dỡ;

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ.

Điều 101. Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ

1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ.

2. Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc diện bị thu hồi đất giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.

3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư khác thì thực hiện theo quy định tại Điều 117 của Luật này.

Điều 102. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê

1. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước thời gian phá dỡ, quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở trong quá trình phá dỡ ít nhất là ba tháng trước khi thực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp, trường hợp phải phá dỡ theo quyết định xử phạt hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê nhà ở có trách nhiệm bố trí cho bên thuê nhà ở chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê nhà ở thoả thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong, bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.

Chương VI (Chương mới)

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Mục 1

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG, BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 103. Phân loại, phân hạng nhà chung cư (Điều mới)

1. Nhà chung cư (bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ) được phân thành hai loại sau đây:

a) Nhà chung cư cao tầng (cao từ 9 tầng trở lên);

b) Nhà chung cư thấp tầng (cao từ 2 tầng đến 8 tầng).

2. Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để làm cơ sở xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc đưa vào giao dịch trên thị trường. Căn cứ vào vị trí của nhà chung cư, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn với nhà chung cư, chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng, cảnh quan nơi có nhà chung cư, Bộ Xây dựng ban hành quy định cụ thể về phân hạng nhà chung cư quy định tại Điều này.

Điều 104. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư (Điều 70 Luật hiện hành).

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

3. Đối với chỗ để xe phục vụ cho người sử dụng nhà chung cư (bao gồm xe ô tô, xe động cơ 2 bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật) thì chủ đầu tư phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích, việc xác định quyền sở hữu đối với chỗ để xe ô tô được quy định như sau:

a) Đối với chỗ để xe ô tô thì do chủ đầu tư quyết dịnh là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư bán diện tích này cho các chủ sở hữu nhà chung cư). Trường hợp là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì chủ đầu tư phải phân định rõ chỗ để xe ô tô cho các chủ sở hữu nhà chung cư và chỗ để xe công cộng;

b) Đối với chỗ để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; trong trường hợp thuộc quyền sở hữu riêng thì chủ đầu tư không được tính vào giá bán căn hộ hoặc giá bán diện tích khác của nhà chung cư.

4. Diện tích sàn căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy (không bao gồm diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật, diện tích tường ngăn giữa các căn hộ, tường bao căn hộ, tường ngăn căn hộ với hành lang, lối đi chung), được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt và ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ.

5. Trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư (nhà ở chung cư thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội), các bên phải ghi rõ các phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung và các phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư, phải ghi rõ mục đích sử dụng của phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế ban đầu, trừ trường hợp được thay đổi mục đích sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 105. Hội nghị nhà chung cư (tách 1 phần Điều 71 Luật hiện hành để hình thành Điều mới)

1. Héi nghÞ nhµ chung c­ lµ héi nghÞ c¸c chñ së h÷u vµ ng­êi sö dông nhµ chung c­. Chñ së h÷u, ng­êi sö dông nhµ chung c­ cã thÓ cö ®¹i diÖn hoÆc uû quyÒn cho ng­êi kh¸c tham dù Héi nghÞ nhµ chung c­.

Héi nghÞ nhµ chung c­ cã thÓ tæ chøc cho mét nhµ chung c­ hoÆc mét côm nhµ chung c­. Tr­êng hîp tæ chøc Héi nghÞ cho mét nhµ chung c­ th× sè ng­êi tham dù ph¶i cã sè l­îng trªn 50% tæng sè chñ së h÷u vµ ng­êi sö dông nhµ chung c­. Tr­êng hîp tæ chøc Héi nghÞ cho mét côm nhµ chung c­ th× mçi nhµ chung c­ ph¶i cö ®¹i biÓu tham dù, sè ®¹i biÓu tham dù cña mçi nhµ chung c­ ph¶i cã sè l­îng trªn 10% sè chñ së h÷u vµ ng­êi sö dông cña mçi nhµ chung c­ ®ã.

Héi nghÞ nhµ chung c­ ®­îc tæ chøc mçi n¨m 01 lÇn, trong tr­êng hîp cÇn thiÕt cã thÓ tæ chøc Héi nghÞ bÊt th­êng khi cã trªn 50% tæng sè c¸c chñ së h÷u vµ ng­êi sö dông ®Ò nghÞ b»ng v¨n b¶n hoÆc khi Ban qu¶n trÞ ®Ò nghÞ ®ång thêi cã v¨n b¶n ®Ò nghÞ cña 30% chñ së h÷u vµ ng­êi sö dông nhµ chung c­.

2. Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 12 th¸ng, kÓ tõ ngµy nhµ chung c­ ®­îc bµn giao ®­a vµo sö dông vµ cã 50% c¨n hé ®­îc b¸n trë lªn (kÓ c¶ sè c¨n hé mµ Chñ ®Çu t­ gi÷ l¹i) th× Chñ ®Çu t­ (®èi víi nhµ chung c­ nhiÒu chñ së h÷u) hoÆc chñ së h÷u (®èi víi nhµ chung c­ cã mét chñ së h÷u) cã tr¸ch nhiÖm tæ chøc Héi nghÞ nhµ chung c­ lÇn ®Çu. Tr­êng hîp nhµ chung c­ kh«ng x¸c ®Þnh ®­îc Chñ ®Çu t­ th× ®¬n vÞ ®ang qu¶n lý nhµ chung c­ ®ã hoÆc Uû ban nh©n d©n quËn, huyÖn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh (sau ®©y gäi chung lµ Uû ban nh©n d©n cÊp quËn) cã tr¸ch nhiÖm chñ tr× tæ chøc Héi nghÞ nhµ chung c­ lÇn ®Çu.

3. Héi nghÞ nhµ chung c­ lµ c¬ quan cã quyÒn cao nhÊt trong viÖc qu¶n lý sö dông nhµ chung c­ . Héi nghÞ nhµ chung c­ quyÕt ®Þnh c¸c vÊn ®Ò sau:

a) Quản lý vận hành nhà chung cư thông qua doanh nghiệp quản lý vận hành hoặc tự quản lý vận hành; riêng đối với nhà chung cư có sử dụng thang máy thì việc quản lý vận hành bắt buộc phải do doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực thực hiện; đÒ cö vµ bÇu Ban qu¶n trÞ; ®Ò cö vµ bÇu bæ sung, b·i miÔn thµnh viªn Ban qu¶n trÞ trong tr­êng hîp tæ chøc Héi nghÞ nhµ chung c­ bÊt th­êng; th«ng qua hoÆc bæ sung, söa ®æi Quy chÕ ho¹t ®éng cña Ban qu¶n trÞ; th«ng qua møc phô cÊp tr¸ch nhiÖm cho c¸c thµnh viªn Ban qu¶n trÞ vµ c¸c chi phÝ hîp lý kh¸c phôc vô cho ho¹t ®éng cña Ban qu¶n trÞ;

b) Th«ng qua hoÆc bæ sung, söa ®æi B¶n néi quy qu¶n lý sö dông nhµ chung c­ ;

c) Th«ng qua viÖc lùa chän doanh nghiÖp qu¶n lý vËn hµnh, doanh nghiÖp b¶o tr× nhµ chung c­ và mức phí quản lý vận hành nhà chung cư.

d) Th«ng qua b¸o c¸o c«ng t¸c qu¶n lý vËn hµnh, b¶o tr× vµ b¸o c¸o tµi chÝnh cña c¸c ®¬n vÞ ®­îc giao thùc hiÖn;

®) QuyÕt ®Þnh nh÷ng néi dung kh¸c cã liªn quan ®Õn viÖc qu¶n lý sö dông nhµ chung c­.

§èi víi nhµ chung c­ cã mét chñ së h÷u th× Héi nghÞ nhµ chung c­ kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i thùc hiÖn c¸c néi dung quy ®Þnh t¹i ®iÓm c vµ d cña kho¶n nµy.

4. Mäi quyÕt ®Þnh cña Héi nghÞ nhµ chung c­ ph¶i ®¶m b¶o nguyªn t¾c theo ®a sè th«ng qua h×nh thøc biÓu quyÕt hoÆc bá phiÕu vµ ®­îc x¸c lËp b»ng v¨n b¶n.