NHÀ xuất bản tài chíNH

1. Thời điểm khai thuế: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

2. Hồ sơ khai thuế bao gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN.

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

- Trường hợp cá nhân đề nghị được áp dụng tính thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải xuất trình thêm các chứng từ hợp lệ làm căn cứ chứng minh các loại chi phí sau:

+ Giá vốn của bất động sản.

+ Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất.

+ Các loại phí và lệ phí đã nộp.

+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản.

- Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân phải kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế tương ứng với từng trường hợp theo hướng dẫn tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 mục III phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC.

3. Nơi nộp và thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Căn cứ hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cơ quan thuế kiểm tra, xác định số thuế phải nộp và thông báo số thuế phải nộp (mẫu số 11-1/TB-TNCN) cho người nộp thuế biết trong thời hạn ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Thông báo thuế được gửi trực tiếp cho người nộp thuế hoặc gửi theo hồ sơ qua cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản. Trường hợp cá nhân thuộc đối tượng được miễn thuế, cơ quan thuế sẽ xác nhận vào tờ khai và chuyển cho cơ quan quản lý bất động sản.

Cơ quan quản lý bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản khi đã có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế.

Thời hạn nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.... (trường hợp phải khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế) là ngày ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế nhưng chậm nhất không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thuế.

T
15
hủ tục kê khai, nộp thuế đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ, được quy định như thế nào?

a) Trường hợp chuyển nhượng phần vốn góp để được quyền mua nhà, căn hộ và trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua nhà, căn hộ thì trong hồ sơ khai thuế cá nhân sẽ nộp bản sao hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua nhà, mua căn hộ đã ký kết giữa cá nhân với tổ chức, cá nhân xây dựng, kinh doanh nhà thay cho việc nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu công trình trên đất (mẫu số 11/KK-TNCN phản ánh các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phản ánh hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua nhà, mua căn hộ đã ký kết giữa cá nhân với tổ chức, cá nhân xây dựng, kinh doanh nhà).  

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp phải có công chứng. Riêng trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ nếu pháp luật quy định phải được tổ chức, cá nhân xây dựng, kinh doanh nhà chấp thuận chuyển nhượng và đã được chấp thuận thì không cần có công chứng.

Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, căn hộ thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc tại tổ chức, cá nhân xây dựng, kinh doanh nhà (nếu tổ chức đó được cơ quan thuế uỷ nhiệm thu).

b) Để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ kê khai, nộp thuế; Cục thuế căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định việc uỷ nhiệm cho tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng (kể cả sàn giao dịch bất động sản) thu thuế thu nhập cá nhân để cá nhân chuyển nhượng kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tại tổ chức, các nhân xây dựng, kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng. Trình tự, thủ tục uỷ nhiệm thu, kinh phí uỷ nhiệm thu được thực hiện theo quy định của Luật Quản lý thuế.

c) Ngoài các loại giấy tờ trong hồ sơ khai thuế đã được hướng dẫn tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 của Bộ Tài chính, Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính; cơ quan thuế không được yêu cầu cá nhân chuyển nhượng nộp thêm bất kỳ giấy tờ nào khác”.

“- Đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ truy thu 01 lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.

- Từ ngày 01/01/2009 thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng có công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng”.

5. Mẫu tờ khai và hướng dẫn:


Mẫu số: 11/KK–TNCN

(Ban hành kèm theo

Thông tư số 62/2009/TT-BTC

ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính)

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc




TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

(Dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản)

A - PHẦN CÁ NHÂN TỰ KÊ KHAI

I. THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG,
CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[01] Họ và tên: ..............................................................................

[02] Mã số thuế (nếu có):

[03] Số CMND/hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):……

[04] Các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:

Do cơ quan: ............................................ Cấp ngày: ...........

Nơi lập ............................... Ngày lập: ........................................

Cơ quan chứng thực …………Ngày chứng thực: ....................

II. THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[07] Họ và tên: .............................................................................

[08] Mã số thuế (nếu có):

[09] Số CMND/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…....

[10] Đơn xin chuyển nhượng bất động sản (nếu là nhận thừa kế, nhận quà tặng)

Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng ............. Ngày lập:...........

Cơ quan chứng thực ……………Ngày chứng thực: ................

III. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG,
NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[11] Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
[12] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
[13] Quyền thuê đất, thuê mặt nước
[14] Bất động sản khác

IV. ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[15] Đất

Địa chỉ thửa đất, nhà ở: .....................................................

Vị trí (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm): ......................

Loại đất, loại nhà: ..............................................................

Diện tích (m2): ..................................................................

[16] Nguồn gốc đất: (Đất được nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, ............................................

hoặc nhận tặng, cho…): ................................................................

Cấp nhà: .............................................................................

Loại nhà: ...........................................................................

Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): .....................................

[-

V. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Căn cứ vào Hồ sơ và các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, quà tặng là bất động sảngiữa ông (bà): …...... và ông (bà): ....… khoản thu nhập từ chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản của ông (bà) …………. thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản ….……Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Tôi cam đoan những nội dung kê khai là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những nội dung đã khai./.

……………, ngày ……… tháng……… năm …………

CÁ NHÂN CÓ THU NHẬP

(Ký và ghi rõ họ tên)

Số nhà, đường phố..................................................................

Thôn, xóm...........................................………………............

Phường/xã:...............................................................................

Quận/huyện.............................................................................

Tỉnh/ thành phố......................................................................

8.1. Đất:..................................................................................

8.2. Nhà (m² sàn nhà):...........................................................

9. Đơn giá một mét vuông đất, sàn nhà tính thuế (đồng/m²):

9.1. Đất:..................................................................................

9.2. Nhà (theo giá xây dựng mới):..........................................

III. Thu nhập từ chuyển nhượng, nhậ thừa kế, quà tặng là bất động sản (đồng Việt Nam)

1. Đối với chuyển nhượng:

1.1. Giá chuyển nhượng bất động sản (đồng) :

1.2. Giá mua bất động sản (đồng) :

1.3. Các chi phí khác liên quan đến giá bất động sản chuyển nhượng được loại trừ (đồng):

1.4. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản = (1.1) – (1.2) – (1.3) – (1.4)

2. Đối với nhận thừa kế, quà tặng:

Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản = (đơn giá một mét vuông đất, sàn nhà) x (diện tích đất, diện tích sàn nhà) + (giá trị các bất động sản khác gắn với đất) .................... (đồng)

Thuế thu nhập phải nộp = (Thu nhập từ bất động sản nhận thừa kế, quà tặng – 10.000.000) x 10%.

Căn cứ vào tờ khai và các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản giữa ông (bà)………............. và ông (bà)..............……………..., cơ quan thuế đã kiểm tra và xác nhận khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của ông (bà)…………………...........…… thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản .....................Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân./.

Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng vốn (trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán) có trách nhiệm khai thuế và nộp tờ khai thuế cho cơ quan thuế theo quy định sau đây:

1. Thời điểm khai thuế: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng vốn phải khai thuế thu nhập cá nhân đồng thời với việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu phần vốn chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật.

2. Hồ sơ khai thuế gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng vốn theo mẫu số 12/KK-TNCN.

- Hợp đồng chuyển nhượng vốn (bản sao).

- Các chứng từ chứng minh chi phí liên quan đến việc xác định thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng vốn.

3. Nơi nộp và thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn được nộp tại cơ quan thuế trực tiếp quản lý cơ sở kinh doanh có diễn ra giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc Chi cục Thuế nơi cá nhân chuyển nhượng vốn (người bán) cư trú.

Thời hạn nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng vốn góp, đầu tư vốn (trường hợp phải khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế) là ngày ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế nhưng chậm nhất không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thuế

Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền hoặc doanh nghiệp có vốn chuyển nhượng chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu vốn cho tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng vốn khi có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng vốn.

4. Mẫu kê khai và hướng dẫn: