Điều 7. Nguyên tắc kiểm soát phát triển, quản lý về không gian, kiến trúc đối với từng ô phố, từng khu chức năng trong khu vực quy hoạch: 1. Nguyên tắc chung: -
Việc xây dựng các công trình kiến trúc tại các khu vực cảnh quan đặc thù, chuyên biệt trong khu vực quy hoạch cần hạn chế tối đa việc làm thay đổi địa hình và bảo đảm sự phát triển bền vững của môi trường tự nhiên.
-
Không gian, kiến trúc cảnh quan cần được kiểm soát chặt chẽ, xác định lộ trình, trình tự xây dựng để đảm bảo tính thống nhất, hài hoà, tương thích với chức năng của các công trình, phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ công cộng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển theo kế hoạch thực hiện các khu vực phát triển đô thị được cấp thẩm quyền phê duyệt.
-
Các công trình kiến trúc trong khu vực quy hoạch khi xây dựng phải phù hợp với đồ án điều chỉnh quy hoạch này được duyệt, tuân thủ giấy phép quy hoạch (nếu có), quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, giấy phép xây dựng và các quy định tại Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch này, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị toàn khu vực quy hoạch (hoặc Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị khu vực, tuyến đường cụ thể) hoặc thiết kế đô thị được cấp thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
-
Không được chiếm dụng trái phép không gian đô thị nhằm mục đích tăng diện tích sử dụng công trình.
-
Mặt ngoài công trình kiến trúc đô thị không được sử dụng màu sắc, vật liệu gây ảnh hưởng tới thị giác, sức khoẻ con người, yêu cầu về vệ sinh và an toàn giao thông;
2. Các khu chức năng, các công trình kiến trúc cần kiểm soát về không gian, kiến trúc cảnh quan, các nội dung cần thực hiện để kiểm soát sự phát triển :
Cần lập Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị các khu vực, tuyến đường quan trọng, có động lực phát triển trong khu vực quy hoạch, khai thác hợp lý nhằm nâng cao giá trị thẩm mỹ kiến trúc, cảnh quan và cải thiện môi trường đô thị; xây dựng đồng bộ và nâng cao chất lượng hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng trên cơ sở cân đối hài hòa với các khu vực xung quanh.
Không gian, cảnh quan và các công trình kiến trúc phải được quản lý theo Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch này và các Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị trong khu vực quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
-
Đối với các khu phát triển mới:
a.1. Khu dân cư phát triển mới:
-
Các chỉ tiêu cho từng khu đất được quy định cụ thể như sau :
Ký hiệu lố đất
|
Khu chức năng
|
Diện tích
(m2)
|
Dân số
(người)
|
Mật độ xây dựng
(%)
|
Tầng cao tối đa
(tầng)
|
Hệ số
SDĐ
Tối đa
|
I.
|
Đơn vị ở I
|
|
|
|
|
|
I.01
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
3.000
|
59
|
50
|
3
|
1,5
|
I.02
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
18.700
|
589
|
60
|
4
|
2,4
|
I.03
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
14.800
|
466
|
60
|
4
|
2,4
|
I.04
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
8.900
|
281
|
60
|
4
|
2,4
|
I.05
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
35.100
|
923
|
50
|
4
|
2,0
|
I.06
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
30.600
|
884
|
55
|
4
|
2,2
|
I.07
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
5.900
|
116
|
50
|
3
|
1,5
|
I.08
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
12.400
|
327
|
50
|
4
|
2,0
|
I.09
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
30.700
|
807
|
50
|
4
|
2,0
|
I.11
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
37.000
|
973
|
50
|
4
|
2,0
|
I.12
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
2.900
|
92
|
60
|
4
|
2,4
|
I.13
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
50.400
|
1.458
|
55
|
4
|
2,2
|
II
|
Đơn vị ở 2
|
|
|
|
|
|
II.01
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
3.500
|
48
|
50
|
3
|
1,5
|
II.02
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
21.100
|
460
|
60
|
4
|
2,4
|
II.03
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
33.300
|
729
|
60
|
4
|
2,4
|
II.04
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
21.900
|
478
|
60
|
4
|
2,4
|
II.05
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
30.200
|
659
|
60
|
4
|
2,4
|
II.06
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
44.000
|
881
|
55
|
4
|
2,2
|
II.07
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
23.600
|
515
|
60
|
4
|
2,4
|
II.08
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
15.300
|
209
|
50
|
3
|
1,5
|
II.09
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
45.200
|
824
|
50
|
4
|
2,0
|
II.10
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
64.300
|
1.171
|
50
|
4
|
2,0
|
II.11
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
3.100
|
42
|
50
|
3
|
1,5
|
II.12
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
10.500
|
144
|
50
|
3
|
1,5
|
II.13
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
50.800
|
555
|
35
|
3
|
1,2
|
II.14
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
43.300
|
473
|
35
|
3
|
1,2
|
II.15
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
2.400
|
32
|
50
|
3
|
1,5
|
II.16
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
6.000
|
82
|
50
|
3
|
1,5
|
II.17
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
20.300
|
222
|
35
|
3
|
1,2
|
II.18
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
22.200
|
242
|
35
|
3
|
1,2
|
II.19
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
25.900
|
284
|
35
|
3
|
1,2
|
II.20
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
8.900
|
122
|
50
|
3
|
1,5
|
II.21
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
7.000
|
100
|
50
|
3
|
1,5
|
II.22
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
16.000
|
218
|
50
|
3
|
1,5
|
II.23
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
59.300
|
648
|
35
|
3
|
1,2
|
II.24
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
6.400
|
88
|
40
|
3
|
1,2
|
II.25
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
45.600
|
498
|
35
|
3
|
1,2
|
II.26
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
28.300
|
309
|
35
|
3
|
1,2
|
II.27
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
79.600
|
798
|
35
|
3
|
1,2
|
II.28
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
32.800
|
358
|
40
|
3
|
1,2
|
II.29
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
7.800
|
106
|
50
|
3
|
1,5
|
II.30
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
12.300
|
168
|
50
|
3
|
1,5
|
II.31
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
25.000
|
273
|
35
|
3
|
1,2
|
II.32
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
10.500
|
115
|
35
|
3
|
1,2
|
II.33
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
8.700
|
119
|
40
|
3
|
1,2
|
II.34
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
18.800
|
206
|
40
|
3
|
1,2
|
II.35
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
15.900
|
174
|
40
|
3
|
1,2
|
II.36
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
7.100
|
77
|
40
|
3
|
1,2
|
II.37
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
13.800
|
151
|
40
|
3
|
1,2
|
II.38
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
26.400
|
289
|
40
|
3
|
1,2
|
II.39
|
Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng
|
14.200
|
155
|
40
|
3
|
1,2
| -
Phải đảm bảo tuân thủ nội dung các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ xây dựng) đã được xác định trong đồ án. Tầng cao xây dựng trong các khu ở, nhóm ở cần được tổ chức một cách đồng bộ, hài hòa với nhịp điệu, không gian cảnh quan kiến trúc và tính chất, loại hình nhà ở.
-
Các công viên kết hợp sân bãi sinh hoạt thể dục trong các khu ở được bố trí như những không gian đệm chuyển tiếp giữa các nhóm nhà ở và các phân khu chức năng.
-
Khi có dự án cụ thể các rạch nhánh nằm trong khu dân cư phát triển mới khi san lấp phải được thay bằng hệ thống thoát nước, hồ điều tiết. Việc san lấp rạch, thay thế bằng hồ điều tiết (diện tích hồ điều tiết bằng 1,2 lần diện tích rạch được san lắp).
-
Để bộ mặt đường phố chính được phong phú, muôn vẻ, mặt bằng và mặt đứng chính của mỗi căn nhà được thiết kế theo yêu cầu chủ nhà nhưng để đảm bảo thể thống nhất và hài hoà chung, các căn nhà phải được thiết kế có chiều cao từng tầng, chiều cao ô-văng, sênô, cửa đi, cửa sổ theo quy định quản lý .
-
Các công trình xây dựng phải có hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu tuân thủ theo các Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị trong khu vực quy hoạch; khuyến khích xây dựng các khu đô thị mới kiểu mẫu, các công trình ứng dụng công nghệ mới, thân thiện môi trường và đạt các yêu cầu tiêu chí về kiến trúc xanh.
a.2. Khu công trình dịch vụ đô thị cấp đơn vị ở :
-
Các chỉ tiêu cho từng khu đất được quy định cụ thể như sau :
Ký hiệu lố đất
|
Khu chức năng
|
Diện tích
(m2)
|
Mật độ xây dựng
(%)
|
Tầng cao tối đa
(tầng)
|
Hệ số
SDĐ
Tối đa
|
I.
|
Đơn vị ở I
|
|
|
|
|
I.14
|
Trường mầm non
|
4.100
|
40
|
3
|
1,2
|
I.15
|
Trường trung học cơ sở
|
10.400
|
40
|
5
|
2,0
|
I.16
|
Trường tiểu học
|
8.000
|
40
|
4
|
1,6
|
I.17
|
Trường mầm non
|
4.300
|
40
|
3
|
1,2
|
I.18
|
Công trình y tế
|
2.600
|
40
|
5
|
2,0
|
I.19
|
Công trình dịch vụ thương mại
|
21.600
|
40
|
5
|
2,0
|
I.20
|
Công trình dịch vụ thương mại
|
5.000
|
40
|
5
|
2,0
|
I.21
|
Trường trung học phổ thông
|
38.400
|
40
|
5
|
2,0
|
I.22
|
Bệnh viện
|
74.600
|
40
|
9
|
3,6
|
I.30
|
Trạm Phòng cháy chữa cháy
|
1.000
|
40
|
5
|
2,0
|
II
|
Đơn vị ở 2
|
|
|
|
|
II.40
|
Trường mầm non
|
4.000
|
40
|
3
|
1,2
|
II.41
|
Trường mầm non
|
4.000
|
40
|
3
|
1,2
|
II.42
|
Trường tiểu học
|
8.300
|
40
|
4
|
1,6
|
II.43
|
Trường trung học cơ sở
|
15.000
|
40
|
5
|
2,0
|
II.44
|
Trường mầm non
|
4.000
|
40
|
3
|
1,2
|
II.45
|
Trường tiểu học
|
8.900
|
40
|
4
|
1,6
|
II.46
|
Công trình dịch vụ thương mại
|
5.900
|
40
|
5
|
2,0
|
II.47
|
Công trình y tế
|
3.800
|
40
|
5
|
2,0
|
II.48
|
Công trình y tế
|
3.300
|
40
|
5
|
2,0
|
II.49
|
Công trình y tế
|
3.700
|
40
|
5
|
2,0
|
II.50
|
Công trình dịch vụ thương mại (resort)
|
29.700
|
20
|
5
|
1,0
|
III
|
Khu giáo dục đào tạo
|
|
|
|
|
III.1
|
Công trình giáo dục đào tạo
|
201.900
|
40
|
5
|
2,0
|
III.2
|
Khu cây xanh đô thị
|
49.500
|
|
|
|
III.3
|
Khu cây xanh cảnh quan ven sông
|
41.900
|
|
|
|
III.4
|
Sông rạch
|
43.000
|
|
|
|
III.5
|
Một phần đường Vành đai 3
|
64.100
|
|
|
|
- Các công trình của khu giáo dục phải được cách ly với đường giao thông bằng một dải cây xanh để giảm tác động của khói, bụi, tiếng ồn. Diện tích trồng cây xanh trong khu giáo dục phải đảm bảo phù hợp QCVN.
- Khi thiết kế lưu ý đến thẩm mỹ kiến trúc, công trình xây dựng hài hoà với những công trình xung quanh, đường nét đơn giản.
- Bố trí hài hòa hệ thống cây xanh trong bố cục tổng mặt bằng công trình kiến trúc, tổ chức các bãi đậu xe. Kiểu dáng kiến trúc nên chú ý đến tính hiện đại kết hợp tính dân tộc.
- Bố cục công trình hạn chế tác động xấu của hướng nắng, hướng gió và hạn chế tối đa nhu cầu sử dụng năng lượng cho mục đích hạ nhiệt trong công trình.
- Khuyến khích phát triển theo hướng năng lượng xanh cho các loại hình công trình công cộng.
a.4. Khu cây xanh sử dụng công cộng:
-
Các chỉ tiêu cho từng khu đất được quy định cụ thể như sau :
Ký hiệu lố đất
|
Khu chức năng
|
Diện tích
(m2)
|
Tầng cao tối đa
(tầng)
|
MĐXD
(%)
|
Hệ số
SDĐ
Tối đa
|
I.
|
Đơn vị ở I
|
|
|
|
|
I.23
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
3.500
|
5
|
1
|
0,05
|
II.
|
Đơn vị ở II
|
|
|
|
|
II.51
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
9.000
|
5
|
1
|
0,05
|
II.52
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
3.300
|
5
|
1
|
0,05
|
II.53
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
2.400
|
5
|
1
|
0,05
|
II.54
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
3.700
|
5
|
1
|
0,05
|
II.55
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
4.300
|
5
|
1
|
0,05
|
II.56
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
6.200
|
5
|
1
|
0,05
|
II.57
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
5.000
|
5
|
1
|
0,05
|
II.72
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng cấp đô thị
|
360.000
|
5
|
1
|
0,05
| -
Ngoài ra có các khu cây xanh cảnh quan ven sông rạch và cây xanh cách ly nút giao thông.
Chức năng là cây xanh sử dụng công cộngcó thể kết hợp hoạt động thể dục thể thao. Cho phép xây dựng các công trình phụ trợ phục vụ các chức năng trên với các chỉ tiêu đã xác định.
Các khu cây xanh công viên ven sông, rạch, có thể sẽ được quan tâm đến việc tổ chức chòi nghỉ chân, ghế đá, tiểu cảnh, đường dạo, đồi cỏ… nhằm tạo sự đa dạng cho cảnh quan, tạo cảm giác thư thái và thân thiện cho người.
b. Đối với các khu vực khác trong đồ án:
-
Tại các khu vực có tính chất đặc thù như: du lịch, thể dục - thể thao phải thể hiện tính đặc trưng của khu vực, tạo ra các không gian mở, đảm bảo hài hòa về tổ chức không gian, cảnh quan và phù hợp chức năng sử dụng đất.
-
Tại các khu vực ven sông, kênh, rạch, khu cảnh quan đặc biệt trong khu vực quy hoạch phải giữ được tính đặc trưng, mỹ quan, môi trường đô thị và đảm bảo phát triển bền vững.
-
Tại các khu vực gần các trục đường, đường dây truyền tải điện, việc xây dựng công trình kiến trúc đô thị phải tuân thủ theo quy định an toàn đối với hành lang bảo vệ giao thông đường bộ, đường dây truyền tải điện, độ cao tĩnh không và tuân thủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
d. Đối với các công trình kiến trúc:
-
Đối với tổ hợp kiến trúc đô thị:
Đối với tổ hợp kiến trúc hoặc nhóm công trình kiến trúc trong khu vực quy hoạch, cần có mối liên hệ chặt chẽ, đồng bộ về công năng, hài hòa về hình thức kiến trúc giữa các hạng mục công trình; khi xây dựng mới phải đảm bảo:
+ Chiều dài tối đa của tổ hợp kiến trúc, nhóm công trình phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành, bảo đảm thông gió tự nhiên cho khu vực, thuận tiện cho giao thông và công tác phòng cháy, chữa cháy.
+ Chiều cao công trình phải đảm bảo tỷ lệ hợp lý trong không gian, tuân thủ giấy phép xây dựng, không được xây dựng, lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác cao hơn chiều cao cho phép của công trình.
+ Công trình xây dựng tại góc đường phố phải đảm bảo tầm nhìn, an toàn, thuận lợi cho người tham gia giao thông.
Nhà ở mặt phố xây dựng mới không đồng thời thì các nhà xây sau ngoài việc phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt còn phải căn cứ vào cao độ nền, chiều cao tầng 1, chiều cao ban công, chiều cao và độ vươn của ô văng, màu sắc của nhà trước đó (đã thi công phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp) để tạo sự hài hòa, thống nhất cho toàn tuyến.
-
Đối với công trình đặc thù khác như đài phun nước, tiểu cảnh, trang trí trong vườn hoa, công viên … phải có quy mô, hình dáng, chất liệu phù hợp với cảnh quan, điều kiện thực tế và thể hiện được đặc trưng văn hóa của khu vực.
-
Đối với những loại công trình kiến trúc khác:
+ Các công trình dịch vụ công cộng xây dựng trong khu vực quy hoạch phải tuân thủ đồ án quy hoạch đô thị được duyệt.
+ Các công trình dịch vụ thương mại, dịch vụ công cộng… xây dựng trong đô thị phải có bãi đỗ xe, được bố trí phù hợp đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, đáp ứng đủ diện tích theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, an toàn, thuận tiện; đảm bảo trật tự, vệ sinh và mỹ quan đường phố.
+ Vật quảng cáo độc lập ngoài trời hoặc gắn với các công trình kiến trúc đô thị phải tuân thủ quy định của pháp luật về quảng cáo.
Chia sẻ với bạn bè của bạn: |
