Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và trong thời hạn càng lâu càng tốt
tải về 1.05 Mb.
|
- Điều hướng trang này:
- Tại sao việc sắm sửa đối với một khoản thế chấp nhà là quan trọng
- Các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định và các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi
- Các bài học về tác dụng của lực đòn bẩy và thời gian
- Vay tiền từ người cho vay mà bạn đã sẵn có mối quan hệ
- Đừng vẽ hết ra các chi tiết
- Làm thế nào để có được các nhà đầu tư
- Các bí quyết để thu hút các nhà đầu tư
- Những hướng dẫn trong các quan hệ đối tác đầu tư bất động sản
- Các lựa chọn thế chấp khác nhau cho các nhà đầu tư nhỏ
- Hãy khởi đầu: Các chương trình cho vay có tác dụng hỗ trợ lớn đối với Chủ đầu tư – Những người cư trú xcix
và trong thời hạn càng lâu càng tốt Triết lý đằng sau điều này thật đơn giản. Nếu thị trường cho vay tiến triển tốt (ví dụ như lãi suất cho vay giảm) và bạn có thể trả tiền vay trước hạn, bạn sẽ kêu gọi lại vốn một cách hiệu quả với một mức lãi suất thấp hơn và tiết kiệm tiền. Nếu thị trường trở nên tồi tệ (lãi suất tăng cao), bạn không cần phải lo lắng về việc thu hồi vốn vì tỷ lệ lãi suất mà bạn đang trả có thể thấp hơn tỷ lệ lãi suất cao hơn đang có trên thị trường. Nhưng đó chỉ là một phần của câu chuyện. Hãy nhớ rằng chìa khóa cho một chiến lược đầu tư thành công là bạn phải có thêm một khoản tiền trong tay mà bạn không phải dùng ngay! Nếu bạn đảm bảo được khoản dự phòng về vấn đề tài chính của mình thì bạn có thể dễ dàng hành động khi cơ hội đến. Thường cơ hội lại đến vào lúc tài chính hạn hẹp và trên thị trường có rất ít người mua có khả năng tiền mặt. Thực tế, khi bạn có lượng tiền mặt sẵn sàng cho thương vụ sẽ giúp bạn có khả năng chộp lấy những cơ hội mặc cả sẵn có lúc đó. Hai yếu tố để xem xét khác là khoản tiền vay không được tính vào thuế thu nhập và tỷ lệ lãi suất trả cho các khoản vay dùng vào các mục đích kinh doanh không bị đánh thuế thu nhập. Sử dụng hợp lý khoản tiền vay có thể giúp bạn tiết kiệm nhiều tiền đáng lẽ ra đã rơi vào tay chính phủ. Vay càng nhiều càng tốt và trong thời hạn càng lâu càng tốt, không nhất thiết phải hiểu là bạn cần tìm một khoản vay vượt quá giá trị tài sản bạn dùng để đảm bảo. Nhưng đừng coi đó là một ý kiến tồi. Nếu bạn thế chấp cho một bất động sản cao hơn mức mà bạn đầu tư vào nó, chắc chắn bạn đã có được một khoản lợi nhuận dù bạn không thể trả cho khoản thế chấp ấy trong thời gian đáo hạn. Việc không thể trả một khoản vay tại thời điểm đáo hạn là nguyên nhân của phá sản và khoản lỗ tiềm năng của bất động sản và những gì bạn sở hữu trong bất động sản đó. Tuy nhiên, nếu giá trị của bất cứ bất động sản nào giảm mạnh khi bạn đầu tư vốn vào nó, chấp nhận thua lỗ để tránh phá sản có thể sẽ tốt hơn là tiếp tục đầu tư tiền của để bảo vệ khoản đầu tư của mình khi khả năng thu hồi là rất mong manh. Càng đầu tư ít tiền của vào bất động sản tại thời điểm đó sẽ càng tốt cho bạn. Tại sao việc sắm sửa đối với một khoản thế chấp nhà là quan trọng? Thứ đắt giá nhất mà bạn sẽ mua có thể không phải là ngôi nhà của mình mà là khoản chi phí cho việc tìm kiếm khoản tài chính cần thiết để mua ngôi nhà đó. Về lâu dài, bạn sẽ trả cho khoản lãi suất vay nhiều hơn là chi trả cho ngôi nhà của mình. Rất nhiều người mua nhà đã không thể tính toán tổng chi phí cho lãi suất của việc thế chấp dành cho ngôi nhà của họ. Ví dụ, hãy tưởng tượng rằng bạn mua một ngôi nhà với giá 165.000 đô la và vay 150.000 đô la với lãi suất 7% trong vòng 30 năm. Khoản thế chấp đó, nếu được trả dần trong thời hạn là 30 năm, sẽ có chi phí 359.640 đô la – lớn gấp hai lần lượng tiền mà bạn đã mượn và gấp hơn hai lần giá ngôi nhà mà anh mua. Bây giờ trong một tình huống khác, nếu bạn cũng mua ngôi nhà đó và vay cùng một lượng tiền 150.000 đô la, nhưng thay vào đó vay một khoản thế chấp thấp hơn ở mức 6% trong thời hạn 30 năm – một khác biệt có vẻ khiêm tốn hơn một phần trăm so với mức lãi suất thế chấp 7% - hãy xem xét tổng lượng tiền tiết kiệm được. Khoản vay thế chấp có mức lãi suất thấp hơn là 6%, nếu được trả dần trong cùng thời hạn là 30 năm, sẽ tốn của bạn 324.000 đô la và tiết kiệm được 35.640 đô la. Do việc sở hữu một ngôi nhà là sự đầu tư lâu dài (trái với rất nhiều khoản đầu tư cho kinh doanh khác), là khoản cấp vốn bảo thủ, có mức lãi cố định, không phải trả những khoản tiền quá cao, đó rõ ràng là một khoản đầu tư tốt nhất. Điều quan trọng là bạn phải an tâm rằng ngôi nhà của bạn không bao giờ lâm vào cảnh nguy hiểm. Các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định và các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi Với một khoản thế chấp có lãi suất cố định, các khoản tiền phải trả sẽ bắt đầu từ ngày bạn nhận khoản thế chấp cho đến khi nó đáo hạn. Bạn không biết khoản tiền trả của mình sẽ như thế nào nếu đó là một khoản thế chấp có tỷ lệ lãi suất có thể điều chỉnh (ARM). Các ngân hàng thường thu hút người đi vay với mức lãi suất nhỏ để bắt đầu một khoản vay ARM nhưng bạn phải đối mặt với những thay đổi kinh tế mà bạn hoàn toàn không thể kiểm soát được. Nếu bạn cho rằng một khoản vay thế chấp có mức lãi suất thay đổi là dành cho mình, hãy cố gắng thương lượng để có được một “mức lãi trần” (ví dụ, tỷ lệ lãi suất cao nhất mà bạn bắt buộc phải trả).xcii Ví dụ như nếu bạn có được khoản vay với mức lãi suất là 5,5% với mức lãi trần 8%, mức lãi suất cho khoản vay của bạn sẽ không bao giờ được cao quá 8%. Ngay cả nếu sự bảo vệ này làm tăng thêm chi phí thì cũng đáng để bạn làm như vậy. Nếu, để có được một mức lãi trần, ngân hàng yêu cầu bạn chấp nhận một “mức lãi sàn” (ví dụ, mức lãi suất thấp nhất mà ngân hàng sẽ nhận), điều khoản bảo vệ thêm đó vẫn rất hấp dẫn nếu khoản vay đó có thời hạn lớn hơn hai hoặc ba năm. Một khoản thế chấp có mức lãi suất thay đổi chỉ tốt hơn khoản thế chấp có mức lãi cố định khi khoản vay đó là khoản vay ngắn hạn, thời hạn ba năm hoặc ít hơn, nếu bạn có thể tận dụng được một tỷ lệ lãi suất thấp “khó thay đổi” thường sẽ phải mất khoảng ba năm để ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lãi suất. Nếu bạn dự định sở hữu ngôi nhà của mình lâu dài (ví dụ, trong hơn ba năm) thì khoản thế chấp có mức lãi suất cố định sẽ giúp bạn ngủ ngon hơn. Khi tôi viết cuốn sách này, tôi chắc chắn rằng có nhiều chủ sở hữu nhà đã bị hấp dẫn bởi khoản vay thế chấp có mức lãi suất có thể thay đổi trong dài hạn với tỷ lệ lãi suất thấp cho năm đầu tiên. Chúng ta ở nước Mỹ thì có lợi vì tỷ lệ lạm phát của chúng ta ở mức thấp trong nhiều năm qua. Ở những nơi khác trên thế giới không được may mắn như vậy. Một số quốc gia có tỷ lệ lạm phát hàng năm vượt quá mức 100%. Đừng bao giờ cho rằng điều này không thể xảy ra ở Mỹ. Các bài học về tác dụng của lực đòn bẩy và thời gian Làm thế nào bạn có thể tối thiểu hóa rủi ro khi tìm kiếm nguồn tài chính cho bất động sản? Hãy nhớ một quy tắc số học: Đừng thực hiện đầu tư lâu dài với các khoản tiền dùng cho ngắn hạn. Do đó, khi anh có một khoản vay thế chấp, hãy thương lượng về quyền kéo dài hạn vay ngay cả nếu có thêm điều khoản về một khoản phụ phí để bạn có quyền gia hạnxciii. Hãy nói rằng bạn có các nhà đầu tư và hứa sẽ trả hết hoặc một phần nợ trong vòng ba năm. Hãy thêm vào điều khoản an toàn trong văn bản vay nợ: Nếu khoản tiền vay không được trả hết trong ba năm, bạn có quyền kéo dài hạn vay tới sáu năm với mức lãi suất cao hơn. Bằng cách này, bạn có thêm ba năm để trả tiền vay nếu bạn cần đến khoảng thời gian đó. Một cách khác để đảm bảo cho lượng tiền mặt sẵn có vào một ngày trong tương lai là các khoản tín dụng tạm phát hành. Có thể sử dụng một kiểu kêu gọi vốn (một khoản tín dụng tạm phát hành) để trang trải cho một hoạt động nào đó (ví dụ như xây dựng hoặc tôn tạo một khu bất động sản nào đó). Cùng lúc đó, bạn nhận được lời cam kết cho một khoản vay khác (khoản ký nhận cho vay). Khoản vay này phụ thuộc vào việc hoàn thành của hoạt động đó và đáp ứng một số tiêu chí nhất định mà người ký nhận cho vay đưa ra trong bản cam kết để quyết định lượng tiền phải trả khi cấp khoản vay ký nhận. Phí mà nhà cho vay ký nhận yêu cầu để thực hiện khoản vay có thể thương lượng được tùy vào mức độ thấy trước được rủi ro. Nếu sau khi hoàn thành công tác tu sửa hoặc xây dựng, bất động sản được bán, có một khả năng rõ ràng là người ký nhận cho vay sẽ cấp một khoản vốn rất nhỏ nhưng phí cho khoản cam kết lại dựa trên khả năng đầu tư của toàn bộ số tiền của khoản ký nhận cho vay. Đây là cách mà các nhà ký nhận cho vay kiếm được rất nhiều tiền, đặc biệt là nếu khoảng thời gian hoàn thành công tác xây dựng hoặc tu bổ là dài hạn. Tuy nhiên, có thể điều kiện tiên quyết của một người cho vay tín dụng tạm phát hành lại là một bản cam kết cho một khoản ký nhận cho vay. Có thể người ký nhận cho vay và người cho vay tín dụng tạm phát hành là một bên tham gia, mặc dù các điều khoản của một khoản tín dụng tạm phát hành và khoản ký nhận cho vay có thể rất khác nhau. Nhưng hầu hết người cho vay đều theo đuổi một vai trò đơn hơn là một vai trò kép. Vay tiền từ người cho vay mà bạn đã sẵn có mối quan hệ Bạn cần phải phát triển quan hệ với một hoặc nhiều người kinh doanh cho vay nếu bạn thực sự mong muốn tham gia vào kinh doanh đầu tư bất động sản. Điều quan trọng không kém là phải phát triển các mối quan hệ tương tự với các nhà đầu tư tiềm năng. Hãy nhớ rằng nếu bạn thành công với dự án đầu tiên, tiếng lành đồn xa và sẽ dễ dàng có được các nhà đầu tư tham gia vào dự án tiếp theo của bạn hơn vì không có gì có thể đem lại thành công hơn sự thành công.xciv Đừng rụt rè khi tán dương những gì mình đạt được; hãy sử dụng những bức ảnh và bất cứ đặc điểm công khai nào mà bất động sản của mình có được. Đừng vẽ hết ra các chi tiết Nhớ rằng vì vấn đề nào đó, các ngân hàng hoặc bất kể một người kinh doanh cho vay nào cũng đều có những chính sách cho vay riêng và cách thức thực hiện kinh doanh và chuẩn bị tài liệu riêng của họ. Bạn đừng mong rằng bạn sẽ thương lượng được nhiều chi tiết trong hợp đồng cho vay. Trừ tỷ lệ lãi suất, điều khoản thanh toán, quyền lợi về thanh toán trước và ngày đáo hạn, bạn sẽ phải chấp nhận các điều khoản khác trong các chứng từ cho vay. Có thể dựa vào thực tế là các ngân hàng rất do dự tham gia vào một khoản cho vay được thanh toán theo một thời hạn xác định ngay cả khi có sự tồn tại của các mặc định mang tính kỹ thuật. Nếu có hơn một người cho vay tham gia vào khoản tiền vay của bạn, cơ hội để theo đuổi một điều khoản mặc định kỹ thuật còn xa vời hơn nhiều. Các ngân hàng ghét phải giải quyết các vấn đề đối với các khoản nợ – đặc biệt là khi các điều khoản về thanh toán đúng hẹn được đặt ra. Làm thế nào để có được các nhà đầu tư Trump có hàng đống tiền mặt nhưng ông vẫn tìm những nhà đầu tư. Vì vậy, ông có thể cùng lúc đầu tư vào một vài dự án lớn. Thu hút được những nhà đầu tư phù hợp sẽ làm giảm rủi ro trong bất cứ một dự án nào của Trump, trong khi lượng tiền do các đối tác phù hợp cung cấp sẽ làm cho việc cấp vốn cho dự án dễ dàng hơn. Khi người đi vay càng đầu tư nhiều vốn hơn, người cho vay sẽ càng cảm thấy an toàn hơnxcv. Nhà đầu tư nhỏ nên xem xét việc thu hút được những người tham gia đầu tư vì những lý do tương tự. Nếu nhà đầu tư nhỏ thiếu kỹ năng nhất định trong một lĩnh vực đặc biệt nào đó, họ nên liên kết với một người có kỹ năng đó. Ví dụ, mục tiêu của bạn là cung cấp tiền và chỉ là một đối tác về tài chính, vì bạn không có kỹ năng trong các lĩnh vực khác hoặc mong muốn tự mình thực hiện một chức năng trong các lĩnh vực khác hoặc mong muốn tự mình thực hiện một chức năng nào đó, hãy liên kết với một đối tác không có khả năng tài chính nhưng có kỹ năng bảo trì, sửa chữa, xây dựng, quản lý, hoặc bất cứ kỹ năng nào khác mà một liên doanh thành công cần phải có. Trong một ví dụ khác, bạn có thể có các kỹ năng về quản lý và biết ai đó có kỹ năng sửa chữa, bảo trì. Hai người với tư cách đối tác, có thể liên kết với một đối tác tài chính để mua một khu nhà gồm 20 căn hộ để nâng cấp mà bạn sẽ quản lý và các đối tác sẽ cung cấp những kỹ năng cần thiết để sửa sang lại và duy trì nó. Bằng cách này, bạn có thể tận dụng được những đóng góp của các đối tác để đạt được một mục tiêu chung mà lẽ ra đã không thể thực hiện được. Không nhất thiết phải chia sẻ lợi nhuận tương đương giữa các đối tác. Cần phải có những nhìn nhận về giá trị các dịch vụ mỗi đối tác cung cấp và phân phối lợi nhuận công bằng hoặc tương đương. Do đối tác quản lý phải dành nhiều thời gian và nỗ lực để làm cho dự án thành công, đối tác đó tạo ra một giá trị rất lớn cần phải được công nhận. Các tập đoàn đã hình thành từ rất lâu. Nếu bạn có một kỹ năng nhất định và cần nhà đầu tư, hãy liên kết với các đối tác tài chính những người không tham gia vào các yếu tố khác của dự án như quản lý, sửa chữa và bảo trì. Bạn sẽ ngạc nhiên vì nhiều người chỉ quan tâm đến việc đầu tư vào bất động sản đơn giản để được nhận mức lãi suất cao chứ không phải sẵn sàng chia sẻ tiềm năng lớn hơn thường có của các dự án về bất động sản. Các bí quyết để thu hút các nhà đầu tư Rất khó vay tiền của bạn bè và gia đình, đặc biệt là đối với lần giao dịch đầu tiên của mình vì họ sẽ không tin rằng bạn biết rõ về cái mà bạn đang thực hiện. Nhưng một khi bạn chỉ cho họ thấy thành công của việc đầu tư vào bất động sản mà bạn đã quản lý, họ sẽ rất sẵn lòng đầu tư. Làm thế nào để cải thiện cơ hội thu hút những người khác đầu tư cùng với mình? Nếu có một tình huống mà bạn mua một bất động sản và cần một khoản đặt cọc trị giá 50.000 đô la. Và khi bạn đến với một nhà đầu tư tiềm năng và nói: “Tôi muốn anh là đối tác của tôi và chúng ta cần phải đặt cọc 50.000 đô la” - đó là tình huống có khả năng thành công thấp. Một tình huống khác sẽ có khả năng thành công cao hơn nếu bạn nói: “Tôi đã đặt cọc 50.000 đô la mua khu bất động sản mà tôi nghĩ có tiềm năng rất lớn. Tôi dành cho bạn một cơ hội tham gia như một đối tác của tôi và chia sẻ lợi nhuận”. Cách nói này nghe hấp dẫn hơn nhiều vì bạn đã nhắc đến trong câu nói khoản tiền đóng góp của mình. Bạn đã chứng tỏ mình tự tin trong thương vụ này. Đó là một tình huống tự quảng bá hoàn toàn khác biệt so với một người đang suy nghĩ về việc đầu tư. Điều này có sức nặng vì bạn đã chỉ ra rằng bạn có tự tin vào giao dịch và không cần phải có họ mới giữ được thương vụ. Rất khó thực hiện một giao dịch khi yêu cầu các nhà đầu tư góp 100% vốn. Các nhà đầu tư thích cảm giác an toàn có được khi họ biết rằng nhà đàm phán trong giao dịch cũng đầu tư một khoản tài chính trong thương vụ. Những hướng dẫn trong các quan hệ đối tác đầu tư bất động sản Làm thế nào để bạn bắt đầu thiết lập một mối quan hệ đầu tư bất động sản? Bạn hãy tìm một luật sư hoặc một nhà đầu tư đã làm những việc tương tự và hỏi xin kinh nghiệm từ họ. Hãy giải thích rằng bạn hoàn toàn là lính mới và bạn biết họ đã thành công trong kinh doanh bất động sản và bạn sẽ bắt đầu học hỏi từ họ. Dưới đây là một số những hướng dẫn cơ bản cho việc thiết lập mối quan hệ:xcvi
Chia miếng bánh đầu tư Làm thế nào để có câu trả lời tốt nhất cho các câu hỏi về việc một người sẽ được hưởng cái gì trong một thương vụ và người đó sẽ phải trả bao nhiêu? Hãy tìm ra người đang mong muốn làm những điều tương tự để kiếm sống và khiến họ động não. Các luật sư và các nhà đầu tư ở khu vực của bạn, những người đã giải quyết thành công các tình huống tương tự. Họ là nguồn thông tin lý tưởng và xứng đáng với bất kỳ mức phí nào họ yêu cầu. Ví dụ, bạn nói với luật sư Judy Jones: “Điều kiện của những hình thức cho vay này là gì? Theo ông, chúng ta có thể thực hiện thương vụ theo hình thức nào?”. Những người này có thể hướng dẫn bạn gây dựng một thương vụ có khả năng phát triển thành công. Họ có thể cho bạn biết cách họ thực hiện những thương vụ tương tự như thế nào. Họ có thể nói: “Đây là điều mà ở thương vụ trước tôi đã làm và đã thành công”. Nếu các luật sư thay mặt cho khách hàng của họ đầu tư vào loại thương vụ mà bạn đang xem xét thì cũng là điều bình thường. Một phần công việc của một luật sư như tôi là gặp một khách hàng đang tìm kiếm một người cho vay. Nếu thành công, tôi sẽ được trả một khoản phí tìm kiếm một người cho vay. Khoản phí này là một khoản phí phụ thêm vào các khoản phí khác của các dịch vụ pháp lý tôi cung cấp. Một điều khác cần nhớ khi đầu tư vào bất động sản là “đừng bao giờ cố gắng đạt được điều gì đó mà không phải trả tiền; hãy luôn trả giá cho điều đó”. Điều đối lập luôn luôn đúng: “Đừng bao giờ cho không cái gì”. Nếu ai đó nói với bạn: “Tôi sẽ làm điều này chẳng vì gì cả”. Có thể những gì họ làm chẳng có giá trị gì cả!xcvii Các lựa chọn thế chấp khác nhau cho các nhà đầu tư nhỏ Nếu bạn chưa sẵn sàng sở hữu một căn nhà, bạn có thể vẫn bắt đầu đầu tư vào các bất động sản để có thu nhập. Nhưng trước tiên, điều quan trọng cần phải nhớ là: Để được tham gia cấp vốn với tư cách chủ sở hữu cư trú, bạn phải tôn trọng các yêu cầu về cư trú của người cho vay. Điều này thường được hiểu là bạn phải sống trong khu bất động sản được đem thế chấp ít nhất một năm.xcviii Với suy nghĩ đó trong đầu, bạn có thể bắt đầu quá trình làm giàu bằng cách lựa chọn một chương trình vay chuyển đổi giá trị cao phù hợp với mình nhất. Bạn mua một khu bất động sản dành cho từ một đến bốn gia đình, chuyển đến đó sống trong vòng một năm, sau đó cho thuê lại và lại lặp lại chiến lược đó. Ngay cả sau khi anh rời đi, quyền cấp vốn với tư cách chủ sở hữu cư trú vẫn còn tồn tại đối với bất động sản đó. Hãy khởi đầu: Các chương trình cho vay có tác dụng hỗ trợ lớn đối với Chủ đầu tư – Những người cư trúxcix Chín chương trình sau cung cấp cho các nhà đầu tư tất cả các hình thức mua bất động sản trả chậm mà không phải trả tiền đặt cọc hoặc các khả năng trả tiền đặt cọc thấp:
Каталог: wp-content -> uploads -> 2015 2015 -> Tác giả phạm hồng thái bài giảng ngôn ngữ LẬp trình c/C++ 2015 -> TRƯỜng đẠi học ngân hàng tp. Hcm markerting cơ BẢn lớP: mk001-1-111-T01 2015 -> Hãy là người đầu tiên biết 2015 -> Có chiến lược toàn diện về việc truyền phát tin tức 2015 -> BỘ TÀi chính 2015 -> THỦ TƯỚng chính phủ 2015 -> SỞ lao đỘng thưƠng binh và XÃ HỘI 2015 -> CỘng hòa xã HỘi chủ nghĩa việt nam trưỜng đẠi học cần thơ Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 2015 -> Dapandethi. Blogspot. Com lịch sử BÁo chí thế GiỚI 2015 -> Dapandethi. Blogspot. Com đẠi học quốc gia hà NỘi trưỜng đẠi học khoa học xã HỘi và nhân văn khoa báo chí tải về 1.05 Mb. Chia sẻ với bạn bè của bạn:
|