Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2009 - tháng 6/2015

2.4.2. Những khó khăn.

- Một số quy định pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực thi hành quy định chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc áp dụng, thực hiện ở địa phương như: Một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật đất đai 2013 là Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng trong các văn bản hướng dẫn dưới Luật hiện hành chưa quy định rõ hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai mà lồng vào hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận (như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND TP Hà Nội). Trong khi đó các văn bản hiện hành các tiêu đề vẫn đề các mẫu biểu hồ sơ phục vụ cho công tác đăng ký ban đầu, nhưng mẫu biểu không rõ thủ tục đăng ký. Về chủ trương đường lối vẫn nêu phải phấn đấu đăng ký đất đai đạt 100% cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đến khâu nào là hết quá trình đăng ký cũng chưa quy định, và kết quả đăng ký Nhà nước thể hiện ở đâu, người dân có quyền lợi gì khi thực hiện xong đăng ký đất đai, thì chưa được quy định rõ ràng. Đề tài luận văn cho rằng khâu đăng ký kết thúc khi Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định hồ sơ và kết luận hồ sơ đủ điều kiện đăng ký và trao Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai giúp Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất, quỹ nhà ở.

- Do lịch sử công tác quản lý, sử dụng đất đai để lại, thực tế tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện tồn tại nhiều dạng giao đất trái thẩm quyền do thôn, xóm, xã, hợp tác xã nông nghiệp, hội người cao tuổi thôn giao đất từ thời điểm 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 như: cho mượn đất, cho thuê đất lâu dài với mục đích đất ở nhưng có thu tiền một lần ngang giá hoặc cao hơn giá đất nhà nước qui định cùng thời điểm hoặc trường hợp người sử dụng đất lấn chiếm đất nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất vào ngân sách nhà nước cũng như trường hợp đổi đất lấy công trình nay đủ điều kiện để xem xét đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, nhưng việc xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất trong các trường hợp này gặp rất nhiều khó khăn do hệ thống văn bản hướng dẫn thu tiền sử dụng đất không có qui định cụ thể cho các trường hợp này, không được đối trừ số tiền mà người dân đã nộp như trên, nếu căn đúng qui định về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho các trường hợp này tại Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND TP Hà Nội và Thông tư số 76/2014/TT-BTC 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn phải nộp 100% tiền sử dụng đất gây bức xúc trong nhân dân.

- Do tồn tại những quan hệ ràng buộc, phụ thuộc vào một số hoạt động của một số đợn vị khác như cơ quan thuế, cơ quan Tài nguyên và Môi trường nên văn phòng đăng ký đất đai không chủ động giải quyết dứt điểm các công việc do mình đảm trách theo mô hình ”một cửa”, nhiều hồ sơ quá hạn, chậm, muộn thời gian hẹn trả kết quả, lỗi do các đơn vị khác nhưng văn phòng đăng ký đất đai lại thường xuyên phải trả lời thắc mắc, giải quyết khiếu nại của công dân.

- Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai ”một cấp” được thành lập và đi vào hoạt động ổn định nhưng chưa được tự chủ về tài chính, nên trong thời gian đầu thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong công tác thu, chi, không khuyến khích được cán bộ tăng năng suất lao động trong việc thực hiện dịch vụ công nhằm tăng thu để đảm bảo tự trang trải hoạt động.

- Người sử dụng đất là đối tượng chịu tác động trực tiếp của cải cách hành chính. Qua mô hình này, người dân nhận được sự hướng dẫn, giải thích tận tình. Tuy nhiên, do trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai người dân không đều, một số nơi, chủ sử dụng chưa nhiệt tình hợp tác với cán bộ chuyên môn trong việc hoàn thiện hồ sơ đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận.

- Chất lượng hồ sơ do cán bộ địa chính xã tham mưu giúp cho Ủy ban nhân dân xã lập hiện còn thấp. Đặc biệt là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu (còn gọi là cấp mới) khi chuyển về văn phòng đăng ký, số hồ sơ phải bổ sung, hoàn thiện đến 70% gây khó khăn cho công tác cập nhật, thông báo thông tin cho công dân, nhiều chủ sử dụng đất phải đi lại nhiều lần để bổ sung hồ sơ, nếu không kịp thời gây bức xúc cho công dân.

- Việc nhiều xã, trình độ cán bộ chuyên môn yếu, cấp uỷ, chính quyền chưa thực sự vào cuộc, nên hồ sơ gần như phải kiểm tra lại từ đầu, có phần hạn chế, dẫn đến việc tồn đọng hồ sơ, kéo theo sự trì trệ về tiến độ giải quyết là nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến tiến độ, hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai.

2.4.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp".

Theo qui định của Luật Đất đai năm 2013 thẩm quyền ký giấy chứng nhận có thay đổi: Thời điểm từ năm 2009 đến ngày 17/4/2015 thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu và đăng ký biến động thuộc Chủ tịch UBND huyện. Kể từ ngày 18/4/2015, thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thuộc Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu thuộc Chủ tịch UBND huyện, được thể hiện theo bảng sau:

Bảng 2.12. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai:

Thẩm quyền ký GCN Thời điểm	Đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu	Đăng ký biến động đất đai
2009-17/4/2015	Chủ tịch UBND huyện	Chủ tịch UBND huyện
Từ ngày 18/4/2015	Chủ tịch UBND huyện	Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường

2.4.3.1. Về cơ cấu tổ chức cơ quan thực hiện thủ tục đăng ký đất đai:

Trước đây khi còn trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không có các bộ phận chuyên môn riêng biệt. Kể từ khi được tổ chức lại theo mô hình văn phòng đăng ký ”một cấp”, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại cấp huyện được bàn giao nguyên trạng từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sang và tổ chức lại thành 4 bộ phận có chức năng, nhiệm vụ cụ thể như: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính (bộ phận ”một cửa”); bộ phận hành chính - tổng hợp; bộ phận đăng ký, cấp giấy chứng nhận; bộ phận lưu trữ. Mỗi bộ phận có chức năng, nhiệm vụ cụ thể rõ ràng, công việc chuyên môn được giải quyết nhanh chóng, thuận lợi hơn:

+ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính, có chức năng tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai, thủ tục hành chính theo thẩm quyền, thực hiện công tác tiếp nhận hồ sơ, thu phí, lệ phí thẩm định hồ sơ, đăng ký giao dịch đảm bảo và các loại phí khác, trả kết quả thủ tục hành chính theo qui định của UBND thành phố Hà Nội và qui định của pháp luật hiện hành; tổng hợp kết quả thực hiện thủ tục hành chính báo cáo cơ quan có thẩm quyền .

+ Bộ phận Hành chính - Tổng hợp có chức năng tham mưu giúp Giám đốc Chi nhánh trong công tác hành chính quản trị, văn thư, thi đua, khen thưởng, kỷ luật, cải cách hành chính của Chi nhánh Văn phòng.

+ Bộ phận Đăng ký cấp Giấy chứng nhận là bộ phận chuyên môn, có chức năng giúp Giám đốc Chi nhánh tổ chức triển khai thực hiện việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn kiền với đất; cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư theo quy định của pháp luật.

+ Bộ phận Lưu trữ có chức năng giúp Giám đốc Chi nhánh thực hiện công tác quản lý, lưu trữ, khai thác, cung cấp thông tin, hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng theo quy định.

Bảng 2.13. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

(Từ ngày 17/4/2014 đến ngày 30/9/2014 và từ 17/4/2015 đến ngày 30/9/2015)

STT	Nội dung	Số lượng hồ sơ đã tiếp nhận từ 17/4/2015 đến ngày 30/9/2015	Kết quả giải quyết		Kết quả giải quyết từ 17/4/2014 đến ngày 30/9/2014
			Đã xong	Đang giải quyết
I	Thuộc thẩm quyền của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai	1.247	1.177	70	1.076
1.1	Hồ sơ đăng ký biến động tại Giấy chứng nhận	358	312	46	336
1.2	Đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm	889	865	24	740
	- Đăng ký GDBĐ đối với hộ gia đình, cá nhân	604	597	8	455
	- Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký	15	12	3	16
	- Đăng ký xoá GDBĐ đối với hộ gia đình, cá nhân	269	253	13	269
II	Thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội	215	205	10
III	Số hồ sơ cấp GCN lần đầu trình UBND huyện	258	211	46	452
	Tổng	1.720	1.593	127	1.528

Nguồn: Chi nhánh huyện Thanh Oai

Qua bảng tổng hợp kết quả số liệu hồ sơ thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận từ ngày 17/4/2015 đến 30/9/2015 (sau khi thành lập Văn phòng đăng ký “một cấp”) và so sánh với cùng kỳ năm trước (khi chưa thành lập Văn phòng đăng ký “một cấp”) cho thấy: tổng số lượng hồ sơ đăng ký đất đai đã giải quyết có tăng so với cùng kỳ năm 2014 là 65 hồ sơ do công tác phân công, giao việc khoa học hơn, chuyên môn hoá hơn.

Trước đây khi còn trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không có các bộ phận chuyên môn riêng, việc phân công không được cụ thể hoá theo từng bộ phận chuyên môn,, hoạt động sự nghiệp xen lẫn với hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước, viên chức, lao động hợp đồng của văn phòng đăng ký thường phải kiêm nhiệm nhiều công việc chuyên môn không thuộc chức năng, nhiệm vụ như tham gia tổ công tác giải phóng mặt bằng, xử lý vi phạm đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, thụ lý hồ sơ thu hồi đất. Do vậy chất lượng dịch vụ công, tiến độ, thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai bị hạn chế. Khi thành lập văn phòng đăng ký ”một cấp” đã nâng cao tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo 4 bộ phận chuyên môn như đã trình bày ở trên và theo từng vị trí công việc; quy trình giải quyết công việc được thực hiện thống nhất về chuyên môn khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận.

Người sử dụng đất được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể ở Chi nhánh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội. Trong chỉ đạo về thực hiện nhiệm vụ chuyên môn đã có sự thống nhất một đầu mối đảm bảo tính thống nhất trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội về giải quyết dịch vụ công, cập nhật hệ thống hồ sơ đất đai, dữ liệu hồ sơ đất đai.

Thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai giảm 1/3 so với trước đây, thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất trước đây là 21 đến 30 ngày thì nay chỉ còn 10 đến 15 ngày.

Chủ động hơn về thẩm quyền và lực lượng chuyên môn, việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính được thực hiện thường xuyên và theo đúng qui định. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, chất lượng Giấy chứng nhận về tính thẩm mỹ, tiêu chuẩn kỹ thuật được bảo đảm đúng quy định và nhiều thủ tục bớt rườm rà. Người dân chỉ phải đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hai lần, một lần nộp hồ sơ hợp lệ và một lần vừa nộp thuế (nếu có), vừa nhận giấy chứng nhận.

Trong khoảng thời gian 2 năm sau khi Văn phòng đăng ký một cấp hoạt động đi vào ổn định, các trang thiết bị, máy móc cần thiết phục vụ công tác chuyên môn sẽ được trang bị cơ bản đủ cho các Chi nhánh như: đủ máy in A3, máy phôtô, máy quét, hệ thống máy chủ, phần mềm in giấy chứng nhận, máy đo đạc điện tử, .... kết hợp với việc quản lý tốt, đào tạo bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ để chuẩn hoá đội ngũ viên chức, lao động hợp đồng làm việc trong hệ thống văn phòng đăng ký một cấp sẽ giúp cho công tác đăng ký đất đai ngày càng tốt hơn, đáp ứng được sự mong đợi của người dân.

Tính đến thời điểm 30/9/2015, do chưa có hệ thống máy chủ, hạ tầng công nghệ thông tin, đường chuyền số liệu cũng như chưa trang bị, vận hành được hệ thống phần mềm truyền số liệu về văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nên việc luân chuyển hồ sơ trình ký giấy chứng nhận cần cấp mới khi đăng ký biến động từ Chi nhánh huyện Thanh Oai cũng như các Chi nhánh văn phòng đăng ký khác trên địa bàn thành phố Hà Nội về Sở Tài nguyên và Môi trường để trình lãnh đạo Sở ký chữ ký tươi được thực hiện theo con đường trực tiếp do các Chi nhánh văn phòng chủ động bố trí cán bộ để luân chuyển bằng phương tiện đi lại cá nhân trên quãng đưỡng dài từ trụ sở Chi nhánh huyện Thanh Oai đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký Hà Nội khoảng 20km, không đảm bảo an toàn cho cán bộ luân chuyển hồ sơ cũng như nguy cơ bị tai nạn giao thông, các rủi ro khác gây mất hồ sơ, thất lạc giấy chứng nhận, vì vậy chưa hỗ trợ tích cực cho kết quả của công tác đăng ký biến động đất đai. Mặc dù, nhiều phương án luân chuyển hồ sơ đã được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội tính đến nhưng mức độ khả thi chưa cao như: luân chuyển hồ sơ bằng đường bưu điện nhưng khi có vấn đề về mất, thất lạc hồ sơ, bưu kiện, đơn vị thực hiện hợp đồng vận chuyển không chấp nhận bồi thường về giá trị pháp lý của “hàng hoá” là giấy chứng nhận, mà chỉ chấp nhận đền bù giấy chứng nhận, hồ sơ như hàng hoá thông thường khác theo khối lượng bưu kiện. Việc luân chuyển hồ sơ dưới dạng hồ sơ địa chính điện tử chưa thể áp dụng ngay do chưa đáp ứng điều kiện về hạ tầng công nghệ thông tin, kinh phí đầu tư lớn, hệ thống hồ sơ địa chính tổng thể trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội dự kiến đến hết năm 2017 mới thực hiện cơ bản xong.

Trang thiết bị kỹ thuật tại các Chi nhánh Thanh Oai sau kiện toàn mặc dù đã được tăng cường 02 máy tính, nhưng vẫn chưa đáp ứng yêu cầu như: không đủ máy tính đặc biệt là máy tính có cấu hình đồ hoạ cho cán bộ làm việc; thiếu thiết bị máy móc, thiết bị công nghệ thông tin phục vụ công tác chuyên môn như: máy in A3, máy phôtô, máy quét để sao lưu hồ sơ xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống máy chủ, phần mềm in giấy chứng nhận, máy đo đạc điện tử.

Kho lưu trữ hồ sơ diện tích 15m² để lưu trữ hồ sơ địa chính, hồ sơ đăng ký đất đai của 21 xã, thị trấn diện tích chật hẹp (theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường cần đạt tiêu chuẩn tối thiểu 2m² cho một xã), mang tính tạm thời; chưa có hệ thống phần mềm lưu trữ hồ sơ, chưa thuận tiện cho tra cứu, cập nhật, chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính.

2.4.4. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai, TP Hà Nội.

Từ kết quả phân tích số liệu trên,có thể thấy rằng với sự quan tâm, cố gắng của các cấp uỷ, chính quyền địa phương huyện Thanh Oai, đội ngũ cán bộ địa chính được từng bước kiện toàn, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cơ bản đáp ứng với yêu cầu công việc đã giúp cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai thu được kết quả đáng kể, cụ thể là:

+ Về cơ bản công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu cho đối tượng là đất có nguồn gốc ông cha để lại, sử dụng ổn định, hợp pháp từ trước năm 1980, đạt 88,6% tổng số thửa đất trên bản đồ địa chính năm 1995-1997.

+ Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất nói riêng, công tác quản lý đất đai, nhà ở nói chung đã được sự quan tâm của cấp uỷ, chính quyền các cấp, ngân sách nhà nước đầu tư một lượng tiền vốn cho công tác quản lý đất đai, đo đạc bản đồ địa chính chính quy, hồ sơ địa chính điện tử, hiện đại hoá kho lưu trữ phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.

+ Hệ thống văn bản pháp luật và các quy định được ban hành cụ thể, chi tiết, phù hợp với thực tế công tác cấp giấy chứng nhận, đã từng bước tháo gỡ được những tồn tại trong quản lý sử dụng đất đai do lịch sử để lại.

+ Nếu như trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003 việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận chủ yếu do cán bộ địa chính xã làm, tổ chức kê khai đăng ký cho công dân tại địa điểm và thời gian quy định, tất cả các hồ sơ đều phải được Hội đồng đăng ký đất đai xét duyệt thông qua theo các cuộc họp, gây chậm trễ cho việc xét duyệt, thẩm định hồ sơ. Hiện nay, theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành công tác đăng ký đất đai là bắt buộc, còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, khi công dân có đơn đề nghị đăng ký cấp giấy chứng nhận và giấy tờ sử dụng đất, cán bộ địa chính xã, UBND xã căn cứ vào hồ sơ địa chính, tài liệu quản lý đất đai còn lưu trữ tại UBND xã để kiểm tra, xác nhận vào đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp quy hoạch, … mà không phải thông qua Hội đồng xét duyệt của xã, do vậy thủ tục cấp giấy chứng nhận đã được đơn giản hoá nhiều so với Luật Đất đai năm 2003.

+ Công tác tuyên truyền phổ biến về pháp luật đất đai và trình tự, thủ tục hành chính đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện rộng khắp trên đài phát thanh, truyền hình, cũng như báo chí, báo điện tử giúp nâng cao nhận thức của dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận nói riêng, công tác quản lý đất đai nói chung.

+ Việc thực hiện đăng ký đất đai, xử lý tồn tại trong quản lý đất đai để công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận là một trong những điều kiện để người dân được hợp thức hoá đất đai mình đang sử dụng, đồng thời cũng giúp nhà nước quản lý đất đai, tăng thu ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền, đất lấn, chiếm góp phần hoàn thành chương trình xây dựng nông thôn mới từ việc cân đối nguồn thu tại chỗ. Trong 9 tháng đầu năm 2015, tổng số nguồn thu vào ngân sách Nhà nước huyện Thanh Oai từ nguồn thu tiền sử dụng đất đạt trên 50 tỷ đồng.

* Những tồn tại và nguyên nhân:

Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai đối với diện tích đất, các thửa đất hình thành trong giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 còn rất thấp và gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Qua quá trình tìm hiểu phân tích số liệu thu thập, điều tra tại một số xã, thị trấn, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Thanh Oai, cho thấy một số khó khăn tồn tại của công tác này và các nguyên nhân chủ yếu sau:

Các văn bản đưa ra đều phải qua quá trình áp dụng thực tế và hầu hết đều phải sửa đổi bổ sung, thậm chí thay thế sau một thời gian không dài.

+ Về điều kiện giấy tờ hồ sơ cho công tác cấp giấy chứng nhận:

Do lịch sử quản lý đất đai và nhà ở tại huyện Thanh Oai rất phức tạp. Rất nhiều trường hợp chủ sử dụng nhà đất không có giấy tờ hợp lệ (ước tính trên địa bàn huyện còn gần 9.860 thửa đất do giao trái thẩm quyền đa số chủ sử dụng đất không còn giữ được giấy tờ giao đất, biên lai, phiếu thu tiền, các loại giấy tờ nộp tiền, đất lấn chiếm, đất không rõ nguồn gốc, để được sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Vì thế khi lập, thẩm định hồ sơ gặp rất nhiều khó khăn trong khâu thẩm tra, kéo dài thời gian xác minh, kiểm tra hồ sơ lưu trữ. Đây là một cản trở lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận. Nguyên nhân là do tình trạng mua bán chuyển nhượng nhà đất diễn ra thường xuyên mà đa phần là chuyển nhượng trao tay nhiều chủ sử dụng nên không giữ được giấy tờ gốc tại thời điểm chủ đầu tiên bắt đầu sử dụng đất. Thêm vào đó là tình trạng lấn, chiếm, xây dựng nhà trái phép không phép nên thông tin nhà đất chưa được đăng ký đất đai để quản lý đầy đủ trong hệ thống sổ sách. Nếu có thì do hồ sơ kê khai đã cách khá lâu nên luôn có những thông tin mới biến động, khiến cho hồ sơ kê khai bị lạc hậu, luôn phải bổ sung thay đổi thông tin. Nguyên nhân này cũng làm mất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị xây dựng, kiểm tra, thẩm định hồ sơ, gây khó khăn cho việc thực hiện đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận.

+ Về nhận thức:

Về phía cơ quan nhà nước, Đảng uỷ, Uỷ ban nhân dân, cán bộ địa chính còn cầu toàn, sợ trách nhiệm, ngại va chạm, ngại khó nên chưa giám mạnh dạn xác nhận hồ sơ, chưa thực sự tích cực triển khai công việc. Nguyên nhân chính là do chủ hộ không có hồ sơ gốc, cán bộ cơ sở thường không nắm chắc được nguồn gốc nhà đất, không có hồ sơ lưu trữ do đất giao trái thẩm quyền, thông thường UBND các xã, thị trấn, tổ chức, cụm dân cư, người giao đất thời điểm trước, các nhiệm kỳ trước đây thường muốn che dấu hồ sơ, nên khi hết nhiệm kỳ cán bộ nghỉ chế độ thì hồ sơ cũng không còn lưu trữ. Chính quyền các xã, thị trấn, cán bộ địa chính cơ sở còn thiếu nhiệt tình với công việc, ngại học hỏi kinh nghiệm, chuyên môn, thiếu linh hoạt khi xử lý hồ sơ.

Về phía người dân còn chưa thực sự coi trọng giấy chứng nhận, đặc biệt với những hộ dân chỉ dùng nhà, đất để ở không kinh doanh buôn bán gì. Họ có tư tưởng không cần giấy chứng nhận, họ vẫn có thể ở, để lại cho con cái, mà không có ảnh hưởng gì, không ai vào chiếm được.

+ Về qui định thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận:

Nhà nước xác định mục tiêu chính của công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là để quản lý thu tiền sử dụng đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật, chính sách, qui định của nhà nước nhằm đảm bảo công bằng xã hội giữa những người sử dụng đất hợp pháp, tuân thủ qui định của pháp luật với những người sử dụng đất lấn chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, … có vi phạm về pháp luật nay được xem xết để công nhận quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật. Tuy nhiên chính sách thu tiền còn nhiều bất hợp lý như:

Việc người sử dụng đất được UBND xã, HTXNN, thôn, người đứng đầu điểm dân cư giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, đã nộp tiền để được sử dụng đất (được tổ chức giao đất xác nhận) nhưng thực tế qua nhiều năm đã bị mất phiếu thu tiền, biên lai hoặc giấy tờ nộp tiền khác, theo qui định tại Điều 48 Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội, chủ sử dụng đất khi được xem xét công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tương ứng 40% hoặc 50% tiền sử dụng đất, việc này không được nhân dân đồng tình ủng hộ, gây bức xúc tại cơ sở.

Thửa đất được Uỷ ban nhân dân xã, thôn, xóm, Hợp tác xã nông nghiệp tạm giao, cho mượn, cho thuê đất ở lâu dài nhưng bản chất là lách luật tại thời điểm giao để bán đất có thu tiền một lần ngang giá đất tại thời điểm cho mượn, cho thuê, tạm giao từ những năm 1993 đến trước ngày 01/7/2004 (có giấy tạm giao, cho thuê, cho mượn), các gia đình sử dụng vào mục đích đất ở từ đó đến nay, những khu vực này phù hợp quy hoạch đất ở, nay được xem xét công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về việc công dân có phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 dẫn đến vướng mắc về xác định nghĩa vụ tài chính cho các trường hợp này, trên địa bàn huyện Thanh Oai ước tính có khoảng 950 thửa đất thuộc dạng như vậy.

+ Về đội ngũ cán bộ:

Đội ngũ cán bộ địa chính cho công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận còn thiếu và yếu.

Thiếu ở chỗ là: Số lượng cán bộ còn ít, lực lượng cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác ngoài việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận như: hoà giải tranh chấp, giải phóng mặt bằng, phối hợp xử lý vi phạm đất đai, ….

Yếu ở chỗ:

+ Năng lực cán bộ còn yếu do đó hồ sơ kê khai đăng ký còn nhiều sai sót, chất lượng kém.

+ Nhiều cán bộ địa chính cơ sở chưa thực sự nắm vững được các chính sách liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận nhưng lại có tư tưởng bảo thủ, trì trệ, không chịu tiếp thu, học hỏi. Hơn nữa Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã thường có nhiều biến động sau mỗi kỳ luân chuyển cán bộ hoặc bầu cử Hội đồng nhân dân. Do đó cán bộ không nắm vững được tình hình nhà đất trên địa bàn cơ sở dãn đến lúng túng trong công tác.

+ Thêm vào đó tinh thần trách nhiệm phục vụ dân, ý thức làm việc của đội ngũ cán bộ địa chính còn kém, phổ biến tình trạng trì trệ kém linh hoạt.

+ Ngoài ra vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong công tác cấp giấy chứng nhận là một vấn đề còn nhiều bất cập. Vẫn còn tồn tại một số cán bộ địa chính không tận tâm với nghề; lợi dụng quyền để trục lợi cho bản thân; nhiều trường hợp lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận sai nguồn gốc, còn tranh chấp đất đai nhưng đã trình hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Những hạn chế của đội ngũ cán bộ đã gây ảnh hưởng rất lớn cho công tác thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai.

+ Về công tác quy hoạch:

Công tác cấp giấy chứng nhận gắn rất chặt chẽ hữu cơ với quy hoạch đô thị, việc xét cấp giấy chứng nhận phải căn cứ vào quy hoạch đã được duyệt, phải phù hợp với quy hoạch.

Với tốc độ phát triển đô thị nhanh, một số khu vực ven trục đường Quốc lộ, Tỉnh lộ, sông chính như sông Đáy trên địa bàn Huyện chưa có quy định rõ ràng về chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình ảnh hưởng đến việc thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận.