ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

4.1. Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc

a)Tổ chức

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất).

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt đọng của cơ quan mình.

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.

Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn.

Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tương tự nhau đó là: Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc gọi là cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS).

JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản.

Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý Nhà nước về bất động sản.

Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm vụ cơ bản tương tự nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ được chính phủ Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây:

- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.

- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản.

- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.

- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM.

b) Cơ chế hoạt động

Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình.

Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước goị là "Uỷ ban Định giá trung ương". UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức khác có liên quan như: bộ Tài chính; bộ Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định giá tư nhân... Uỷ ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất.

c) Đối tượng

d)Phạm vi

4.2. Định giá đất của Nhật bản

Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản

Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng dụng đất. Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tư nhân dân gian và cá nhân.

Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của “Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện năm 1964.

Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn đề xã hội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nóng. Để giải quyết những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật bản lập ra “Luật giám định bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản”. Từ đó các chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản dần dần được chính thức hoá và trở thành chế độ.

Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất đai và vật gắn liền, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, và dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó. Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:

Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác. Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mượn đất (đất để).

Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu.

Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.

Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc sắc. Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản; ngoài ra, lần theo truyền thống mà xem thì đại đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai.

Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động. Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai.

4.3. Định giá đất của Đức

Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân tố. Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch là chủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch. Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay Cục tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần. Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc.

1. Thành phần của Uỷ ban định giá: Uỷ ban này gồm trên 20 người hợp thành, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm.

2. Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá:

(1) Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Uỷ ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản: A. Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”. B. Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định khác của pháp luật; C. Chủ địa sản, người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng; D. Cơ quan toà án và tư pháp.

Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân (như thừa kế, phân chia).

(2) Uỷ ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.

(3) Uỷ ban định giá lãnh đạo và thẩm tra giá cả mua bán và việc thu thập, biên tập số liệu cần thiết khác cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Uỷ ban định giá.

(4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó bản kết quả định giá.

(5) Nếu không có quy định và thoả thuận khác thì kết quả định giá của Uỷ ban định giá là không có hiệu lực ràng buộc.

(6) Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo.

Ở Đức cứ cách một năm đến 2 năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai, tương tự với giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.

Khi xác định giá cả tham khảo công khai, Uỷ ban định giá mời toàn bộ Uỷ viên họp hội nghị, trong hội nghị chuẩn bị bản đồ công tác, trên bản đồ ghi rõ giá cả mẫu giao dịch địa sản của từng khu vực và giá cả địa sản tham khảo công khai được đề nghị. Uỷ ban tiến hành thảo luận về kiến nghị đối với giá cả tham khảo công khai và ra quyết định, sau đó lấy kết quả quyết định hợp thành bảng giá đất tiêu chuẩn và bản đồ giá đất để công bố và bán ra, đồng thời tiếp thu tư vấn của mọi tổ chức và cá nhân.

Khi định giá tham khảo công khai, trong mỗi khu hành chính, giá cả giao dịch thu thập được phải là giá cả đất đai của các trạng thái phát triển khác nhau. Trong khu vực xây dựng, giá cả tham khảo của đất đai xác định bằng giá cả giao dịch thị trường và xác định vào cuối mỗi năm. Đối với khu vực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau, thì có thể do cơ quan chủ quản xin phép xác định theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”.

Nếu chất lượng đất của một vùng nào đó bị thay đổi vì kế hoạch xây dựng hoặc các biện pháp khác, thì khi sửa đôi giá đất đai tham khảo công khai lần sau, phải định giá trên cơ sở chất lượng đất đai đã thay đổi, có thể thống nhất với tình trạng địa sản khi định giá để thu thuế địa sản tại thời điểm mới nhất để định giá tham khảo công khai.

Giá đất đai tham khảo công khai cần được công bố và thông tin cho cơ quan chủ quản tài chính.

3. Quyền hạn của Uỷ ban định giá:

(1) Uỷ ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu nhập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó.

(2) Toà án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn Nhà nước đối với Uỷ ban định giá.

4. Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản: (1) Công tác chuẩn bị và công tác thường ngày của Uỷ ban; (2) Biên tập giá cả địa sản; (3)Thu thập tài liệu dùng để định giá địa sản; (4) Quản lý nhân viên định giá; (5) Tiến hành phân tích thị trường địa sản; (6) Xuất bản báo cáo thị trường địa sản; (7) Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng.

5. Những quy định pháp luật có liên quan

(1) Với sự đồng ý của Nghị viện Liên bang, với hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu thập số liệu cần thiết để định giá.

(2) Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập Uỷ ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống đặc biệt mà “sổ tay Luật xây dựng” không đề cập; Quy định nhiệm vụ của Chủ tịch; Quy định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng; Quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham khảo, công bố giá cả đất đai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn cho các hộ sử dụng; Quy định cơ quan quản lý đất đai nộp số liệu và tài liệu có liên quan cho Uỷ ban định giá; Quy định những nhiệm vụ khác của Uỷ ban định giá; Quy định về tiền bổ trợ của Uỷ ban định giá.

6. Quản lý giá đất của Đức

Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao. (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản. (3) khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế. Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo. (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản.