GIÁo trình đỊnh giá ĐẤt mục lụC

3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư

a) Ðịnh nghĩa phương pháp thặng dư

b) Nguyên lý của phương pháp thặng dư

Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở.

Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn được sử dụng nhiều trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu tư. Cụ thể có thể ứng dụng ở 3 mặt sau đây:

1. Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể chi trả. Ðối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được, từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để bảo đảm được thu nhập bình thường.

2. Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể. Sau khi có được đất đai, chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó. Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ.

3. Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạng mục phát triển. Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng phương pháp thặng dư để tính toán số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển được khống chế một cách có hiệu quả.

c) Công thức tính toán của phương pháp thặng dư

V = A - ( B + C ) (4-10)

Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển;

A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển;

B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển;

C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.

Hoặc

	Giá đất	=	Giá nhà - Chi phí xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip)	(4-11)
			1 + r + p

Trong đó: i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn;

r là lãi suất ngân hàng;

p là lợi nhuận mong muốn.

Lưu ý cả 2 công thức này chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và chi phí của các hạng mục vào những thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển, mà trong công tác định giá thực tế, phải xem xét một cách cẩn thận đối với thời gian của giá đất và đầu tư cho các khoản chi phí và thời gian cụ thể có được thu nhập, những phân tích cụ thể thì xem những nội dung có liên quan của mục 1 chương này, mà không nên máy móc sử dụng công thức này.

d) Ðặc điểm của phương pháp thặng dư và phạm vi ứng dụng

Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây:

(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục...) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;

(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu;

(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình...

Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây:

(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.

(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên.

(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn.

Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản...)

Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây:

(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;

(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển.

(3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất.

Như vây, khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ ràng, thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có. Ví dụ, khi phải tiến hành định giá đất có kèm theo công trình, mặc dầu có thể dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế để tìm ra giá cả của đất trống, nhưng đối với tình hình vì có công trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp, thì phải giảm giá bao nhiêu, nếu chỉ dựa vào phương pháp so sánh mẫu thực tế thì khó đưa ra kết quả chính xác, còn dùng phương pháp thặng dư thì có thể tính ra được giá cả đất đai có kèm theo công trình. Tuy nhiên, khi công trình là tương đối mới và trong trạng thái được sử dụng hiệu quả nhất, thì phương pháp thặng dư mới là phương pháp hiệu quả nhất; nếu không thì dùng phương pháp này cũng không chắc có được giá cả thích hợp. Phương pháp nói trên là có hiệu quả để bình xét giá đất có kèm công trình. Về lý luận là như vậy, nhưng trên thực tế thì đa số lại khó có được giá cả thích hợp. Ví dụ, khi nhà cửa được xây dựng không lâu, mà sử dụng không phải là hiệu quả nhất, thì dùng phương pháp dư đất đai để tìm ra giá đất thoả đáng là tương đối khó khăn; nếu công trình đã cũ, tiền thuê rẻ, có sai lệch về thu nhập từ đất đai, thì tìm ra được giá cả thu nhập đất đai một cách thoả đáng cũng khó khăn.

Trong định giá bằng phương pháp thặng dư, do bao gồm tương đối nhiều nhân tố có thể thay đổi, nên có khi kết quả định giá khác nhau rất xa giữa những người định giá khác nhau đối với cùng một thửa đất. Ðiều này càng thể hiện tính chất quan trọng của kinh nghiệm của người định giá và tài liệu. Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một phương pháp định giá quan trọng đáng tin cậy và thực dụng.

3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư

1. Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá;

2. Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất;

3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển;

4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có...

a) Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá

(2) Ðiều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở, để cung cấp căn cứ có việc tính toán chi phí xây dựng.

(3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng... để phục vụ cho việc xác định quy mô, hình dáng của công trình.

(4) Ðiều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không, và những quy định có liên quan về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ, và tiền cho thuê... sau khi hoàn thành việc phát triển.

b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất

c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển

(1) Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp... thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển).

2. Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê.

Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trường nhà đất hiện nay, những bất động sản tương tự với bất động sản được phát triển là 200 nghìn đồng cho mỗi m², trong đó chi phí quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử dụng là 4.000 m², tỷ lệ có thể cho thuê là 85%, thì tổng giá của bất động sản được phát triển có thể xác định là:

200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x = 7,140 triệu đồng

d) Tính toán các khoản chi phí

Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng... có thể tính bằng phương pháp so sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quân của công trình tương tự hiện nay của địa phương để tính ra, cũng có thể dùng phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán. Chi phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra.

(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ

Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình... thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng.

(3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến

Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thường phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ.

(4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả

Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản... để xác định một cách tổng hợp.

Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến... những khoản chi phí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản. Ví dụ: khoản tiền về giá đất là giá phải trả để có được quyền sử dụng đất đai, khi có được quyền sử dụng đất là phải chi trả; chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài sự kiến thì từ khi khởi động công trình và từng bước theo tiến triển của công trình, đến khi công trình được hoàn công. Có thể hiểu rằng trong thời kỳ xây dựng thì đầu tư đều đặn. Các khoản vốn chi ra này phải sau khi hoàn tất việc tiêu thụ mới thu hồi được toàn bộ, cho nên các khoản chi phí này là có thời gian chiếm dụng khác nhau trong quá trình xây dựng. Khi xác định mức lợi tức là phải căn cứ vào mức chi phí về tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và thời gian chiếm dụng của từng khoản trong quá trình phát triển của bất động sản, lãi suất tiền vay cao thay thấp để tính toán. Ví dụ: Mức lợi tức tiền đất thì lấy toàn bộ dự toán tiền đất trong cả chu kỳ xây dựng để tính toán lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ thì tính theo một nửa thời kỳ xây dựng, hoặc một nửa chi phí số liệu đầu tư theo năm thì có thể chi tiết hoá, như thời kỳ xây dựng 2 năm, phần đầu tư vào năm thứ nhất thì thời kỳ tính toán thành 1 năm rưỡi, phần đầu tư vào năm thứ hai thì tính lợi tức nửa năm...); trong thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ sau khi hoàn công thì lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính toàn bộ cho cả thời kỳ.

(5) Tính toán tiền thuế

Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công.

(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong

Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán... thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê.

(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển

Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán lợi tức kể trên.

e) Tính toán và xác định mức giá

Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân phát triển.

Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất.

Giá trị thặng dư tính toán được theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thương nhân có thể chi trả để có được vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thương nhân nhận được quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả các chi phí về thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định giá đất và chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận... Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị thặng dư mới có được giá đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thường là tính theo một tỷ lệ của giá đất chưa biết. Ví dụ, giá trị thặng dư tính toán theo phương pháp thặng dư có được là 1000 triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tính toán theo 2% giá đất, thì có được giá đất của thửa đất chờ định giá là: 1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng). Cuối cùng căn cứ vào mức giá đất tính được, kết hợp với kinh nghiệm của người định giá và các nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất.

3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư

a) Đối tượng định giá

Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, diện tích là 800 m², xây dựng nhà chung cư 8.000 m², niên hạn sử dụng đất là 50 năm.

Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt.

b) Quá trình định giá

(1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá.

(2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cư.

(3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tư... căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m² xây dựng được dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m² xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được phát triển.

(4) Tính giá đất

Áp dụng công thức tính toán giá đất:

Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển.

Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất

(1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.

Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240 triệu đồng.

Tổng giá bất động sản: (triệu đồng)

(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng)

(3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)² - 1] + 20.000 x 40% x [(1 + 12%)^1,5 - 1] + 20.000 x 60% x [( 1 + 12% )^0,5 - 1]

= 0,2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng)

Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm.

(4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển

= 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng)

(5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản.

(6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có:

Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920

Giá đất = (triệu đồng)

(7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên.

Giá cao nhất mà thương nhân có thể trả

= triệu đồng hay 11,235 triệu/m²

Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất.

Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, cho nên có:

(1) Tổng giá bất động sản = (triệu đồng)

(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng)

(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)^1,5 - 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )^0,5 - 1] = 148,24 + 69,96 = 2.187,979 (triệu đồng).

(4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng)

(5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai.

Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)

= 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920

= 11.386,882 (triệu đồng)

(6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho nên:

Giá cả hiện nay của khu đất = (triệu đồng)

(7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = (triệu đồng)

hay 11,235 triệu/m²

Каталог: share -> proxy -> alfresco-noauth -> api -> internal -> shared -> node
node -> BÁ ĐẠo và VÔ ĐỐI
node -> 12 cung hoàng đẠo cung Bạch Dương (Aries 22/3 20/4)
node -> TÍnh cách 12 cung hoàng đẠo bảo Bình (21/1-19/2)
node -> [Tính hai mặt của 12 cung hoàng đạo] Bạch Dương: "Thiên thần" và "ác quỷ"
node -> HƯỚng dẫn sử DỤng và KÊ khai c/o mẫu ico hàng cà phê việt nam xuất khẩU
node -> Ch­¬ng 3: Ph­¬ng ph¸p ®o su
node -> NÓI "anh yêu em" LẦn nữA, ĐƯỢc không ? Tác giả: Shino
node -> Là gì? Vâng, bạn có thể đã nghe từ đó trước đây, lập trình là xây dựng một chương trình. Một chương trình máy tính là một tập hợp các hướng dẫn. Đây bắt đầu là vấn đề
node -> 10 CÂu nói nổi tiếng của các tổng thống mỹ
node -> Truyện ngắn Vì cơn gió nhẹ Niềm tin và niềm “hi vọng ngớ ngẩn”. Cậu đấy đã quay trở lại. “Nếu hai người yêu nhau luôn nghĩ về nhau, chắc chắn sẽ gặp được nhau.”

tải về 1.55 Mb.

Chia sẻ với bạn bè của bạn: