PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

2.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp

				Thu thập tài liệu giao dịch
		Xác định mẫu giao dịch so sánh
	Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường
						Hiệu chỉnh về thời gian
		Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt
			Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng
					Hiệu chỉnh suất dung tích
						Xác định giá cả đất đai

Sau đây sẽ trình bày cụ thể từng bước trong phương pháp so sánh trực tiếp.

a) Thu thập thông tin giao dịch

1. 
   Biểu điều tra mẫu giao dịch
   

Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có:

(1). Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của các cơ quan chính phủ có liên quan;

(2). Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan;

(3). Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu các loại thông tin;

(4). Bằng những cách khác

b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh

(1) Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá.

Mục đích sử dụng ở đây là nói về phương thức sử dụng cụ thể, ví dụ như đất phi nông nghiệp dùng vào mục đích: nhà làm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho...

(2) Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá. Hình thức giao dịch ở đây chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đóng cổ phần...

(3) Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện.

(4) Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu vực có đất đai chờ định giá. Vì phương pháp so sánh là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận nên mẫu giao dịch so sánh được sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá. Mẫu giao dịch dùng để thay thế phải trong cùng một khu vực có đặc tính giống với nơi có đất đai chờ định giá, hoặc nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tương tự, và cả các điều kiện cá biệt của thửa đất cũng là tương tự với nhau.

(5) Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh. Thông thường, nếu thị trường tương đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể kéo dài, nghĩa là có thể chọn những giao dịch của mấy năm trước dùng để so sánh. Nếu thị trường biến đổi tương đối nhanh chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng không quá 3 năm.

c) Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường

Những nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch rất phức tạp, chủ yếu có thể có mấy loại sau đây:

(1) Giao dịch giữa những người có một mối quan hệ lợi ích nhất định. Như những hoạt động giao dịch đất đai giữa những người bạn thân, giữa những công ty có quan hệ lợi ích với nhau, giữa công nhân viên chức với công ty... Những giao dịch này thường đều được tiến hành với giá cả thấp hơn giá thị trường, cho nên không phù hợp để trực tiếp dùng nó làm mẫu giao dịch so sánh.

(2) Có động cơ đặc biệt khi giao dịch, như cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp hoặc mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trường.

(3) Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trường làm cho giá cả giao dịch cao hơn hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trường.

(4) Những tình huống giao dịch đặc thù khác. Hiện nay những thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ dàng trao đổi trên thị trường hơn và giá của nó cũng cao hơn.

Trình tự hiệu chỉnh tình huống giao dịch bao gồm:

(1) Loại trừ những mẫu giao dịch không bình thường. Nghĩa là phải loại trừ những mẫu không thuộc về hoặc đã vượt quá phạm vi hiệu chỉnh.

(2) Xác định mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố đặc thù đối với giá cả đất đai bình thường, nghĩa là phải phân tích dưới tình huống bình thường các đặc thù đó thì giá cả đất đai có thể phát sinh sai lệch như thế nào. Phương pháp xác định là có thể phân tích tính toán thông tin giao dịch đã có để xác định hệ số hiệu chỉnh, hoặc cũng có thể dựa vào sự tích luỹ kinh nghiệm của định giá để đưa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp.

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể. Công thức tính như sau:

d) Hiệu chỉnh thời gian

Để hiệu chỉnh thời gian, phải phân tích tính toán sự biến động của chỉ số giá đất, để hiệu đính giá cả giao dịch thành giá cả ngày định giá. Công thức tính toán như sau:

e) Hiệu chỉnh nhân tố khu vực

Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp và sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất. Thường thì quy mô phát triển của dịch vụ thương nghiệp càng cao thì hiệu quả tích tụ của sử dụng đất đai càng cao, đồng thời khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương mại tăng thì hiệu quả sử dụng đất có xu thế giảm dần.

Tình trạng giao thông là mức độ thuận tiện của khu vực với bên ngoài bao gồm tình trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu... Tình trạng giao thông tốt thì giá đất cao, cho nên điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cao hay thấp.

Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đó là tình trạng về cấp thoát nước, cấp điện, thông tin, trường tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện... trong khu vực có đồng bộ hay không, điều này rất có ý nghĩa khi xác định giá đất phục vụ mục đích để ở.

Môi trường chủ yếu là mức độ tốt xấu của môi trường trong khu vực, cây xanh của môi trường, mức độ tươi đẹp cũng là những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng đất.

Thông qua việc hiệu chỉnh đối với nhân tố khu vực, có thể loại trừ sự sai lệch về giá cả giữa mẫu giao dịch với thửa đất chờ định giá gây ra bởi sự khác nhau về đặc tính khu vực. Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực là một hiệu chỉnh cơ bản trong những điểm khó và trọng điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực trong phương pháp so sánh trực tiếp bao gồm các bước sau đây:

a. Xác định phần tử so sánh. Là căn cứ vào đối tượng xác định giá đất cụ thể dể lựa chọn nội dung các phần tử so sánh trong nhân tố khu vực được xác định. Có thể tham khảo bảng điều tra 4.1 về các khoản mục phần tử so sánh.

b. Tìm các hệ số hiệu chỉnh của các phần tử so sánh .

Đối với việc hiệu chỉnh so sánh của nhân tố khu vực, sau khi đã xác định được khoản mục phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện của các phần tử thành chỉ số định lượng có thể so sánh. Nói chung, phương pháp xác định chỉ số định lượng của các phần tử so sánh có mấy loại sau đây:

 Dùng cự ly làm thước đo để so sánh. Như so sánh các cự ly đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp, cự ly đến một đầu mối giao thông công cộng nào đó... Căn cứ vào cự ly để so sánh.

 Dùng số điểm ảnh hưởng tính được bằng công thức số học hoặc công thức kinh nghiệm làm thước đo để so sánh. Nghĩa là dùng một công thức nhất định tính toán ra số điểm ảnh hưởng của nhân tố, rồi lấy điểm số làm căn cứ để so sánh.

Về phương thức so sánh của các phần tử trong nhân tố, có thể dùng phương pháp so sánh trực tiếp, cũng có thể dùng phương pháp so sánh gián tiếp. Phương pháp so sánh trực tiếp là trực tiếp đánh giá sự khác biệt của thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệu chỉnh so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử nào đó của thửa đất chờ định giá làm cơ số (100%), đem so sánh với chỉ số điều kiện phần tử đó của thửa đất mẫu giao dịch, nếu phần tử đó tốt hơn của thửa đất chờ định giá, thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh lớn hơn 100%, nếu phần tử kém hơn đất chờ định giá thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh nhỏ hơn 100%. Phương pháp so sánh gián tiếp, là phương pháp thông qua so sánh đất tiêu chuẩn (thửa đất) với thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với mẫu đất so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử của thửa đất tiêu chuẩn làm cơ số - 100%, đồng thời xác định giá đất giá trị chỉ số điều kiện của các phần tử thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu giao dịch, rồi thông qua thửa đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh.

 Trên cơ sở phân tích quan hệ tương quan giữa giá đất với các phần tử ảnh hưởng, tổng kết thành tiêu chuẩn lượng hoá và quy luật của các điều kiện phần tử, khi định giá cụ thể, căn cứ vào điều kiện chỉ tiêu các phần tử đối chiếu với quy luật và tiêu chuẩn nói trên, và dựa vào kinh nghiệm của người định giá để xác định chỉ số điều kiện của các nhân tố và hệ số hiệu chỉnh.

c. Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính toán được để tiến hành hiệu chỉnh nhân tố khu vực.

Công thức tính toán như sau:

f) Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt

Diện tích thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai. Với những mục đích sử dụng khác nhau, thường đều có yêu cầu về diện tích phù hợp nhất, diện tích quá nhỏ thì không thuận lợi cho việc sử dụng; diện tích quá lớn lại sẽ ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng. Vì vậy diện tích có phù hợp hay không là tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu quả sử dụng đất.

Hình dáng của thửa đất khác nhau cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Trong điều kiện bình thường, thì thửa đất hình chữ nhật hoặc hình vuông là thuận lợi cho việc sử dụng hơn là những thửa đất có hình tam giác hoặc hình bất quy tắc.

Điều kiện địa hình, địa chất của thửa đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất, như điều kiện địa hình bằng phẳng địa chất tốt sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Hiệu quả sử dụng thửa đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố. Trong điều kiện với một chiều rộng nhất định, nếu chiều sâu giáp đường phố càng sâu thì hiệu quả sử dụng đất càng kém, và khi tỷ lệ giữa chiều rộng, chiều sâu đạt được trạng thái phù hợp thì hiệu quả sử dụng đất là tốt nhất.

Vị trí tiếp giáp mặt đường khác nhau của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, thửa đất nằm ở góc phố có hiệu quả lớn hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt phố thông thường, và giữa đất ở góc phố ngã tư với đất ở góc phố ngã ba cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng.

Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt là phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ những khác biệt về giá cả giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh do những sai khác về nhân tố cá biệt tạo nên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá cả của thửa đất chờ định giá.

Phương pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm các bước:

(1) Xác định nhân tố so sánh;

(2) Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh của các nhân tố;

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất... Trình tự phương pháp và công thức tính toán về cơ bản giống với phương pháp hiệu chỉnh nhân tố khu vực.

Do ảnh hưởng của nhân tố khu vực đối với việc sử dụng đất có những đặc điểm riêng nên phương pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử không hoàn toàn giống với phương pháp xác định giá đất của nhân tố khu vực, ngoài việc có thể dùng kinh nghiệm để cho điểm làm thước đo so sánh ra, còn có thể dùng phương pháp tiến hành phân tích quan hệ tương quan của các phân tử trong nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hưởng giá đất của các phần tử cá biệt.

g) Hiệu chỉnh số năm sử dụng

(1) Tính toán hệ số hiệu chỉnh năm sử dụng, hệ số hiệu chỉnh niên hạn theo công thức sau đây:

K = (4-8)

Trong đó: K - hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để hiệu chỉnh niên kỳ của mẫu so sánh thành niên kỳ sử dụng thửa đất chờ định giá.

r - Suất lợi tức hoàn vốn.

m - niên kỳ sử dụng của thửa đất chờ định giá.

n - niên kỳ sử dụng của mẫu so sánh.

(2) Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ đối với giá đất mẫu giao dịch, sẽ có:

Giá đất sau khi hiệu chỉnh niên kỳ = Giá cả mẫu giao dịch x K

h) Hiệu chỉnh suất dung tích

Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể của hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh giá đất. Trước tiên phải biết được chỉ tiêu được quy định về suất dung tích, và suất dung tích theo quy hoạch đô thị của khu vực có đất chờ định giá. Sau đó căn cứ vào phân tích tương quan của suất dung tích với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích, cuối cùng dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích để hiệu chỉnh giá đất được điều chỉnh.

Hiệu chỉnh suất dung tích có thể dùng công thức sau đây để tính toán:

Giá cả mẫu giao dịch sau khi hiệu chỉnh suất dung tích	=	Giá cả thửa đất so sánh	x	Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa đất chờ định giá	(4-9)
				Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa đất mẫu so sánh

i) Xác định cuối cùng giá cả đất đai

Vì trong quá trình dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất, phải lựa chọn nhiều mẫu giao dịch so sánh, nên sau khi thông qua hiệu chỉnh sẽ có nhiều giá chuẩn so sánh tính thử tương ứng, mà giá chuẩn so sánh của thửa đất chờ định giá cuối cùng chỉ có thể là 1, cho nên cần phải tiến hành phân tích so sánh đối với từng giá cả chuẩn so sánh tính thử, để xác định tổng hợp giá chuẩn so sánh hợp lý của thửa đất chờ định giá.

Có 2 loại phương pháp cơ bản xác định tổng hợp giá đất để xử lý đối với nhiều giá cả chuẩn so sánh:

1. Phương pháp bình quân giản đơn. Trực tiếp lấy trị số bình quân của nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng hợp cuối cùng.

2. Lấy số trung gian hoặc số chiếm đa số trong số nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng hợp của giá đất.

Trong xác định giá đất thực tế bằng phương pháp so sánh trực tiếp, thì việc xác định giá đất chuẩn so sánh hợp lý cuối cùng là cần phải sau khi căn cứ vào xử lý số học, lại còn phải thêm vào đó sự phán đoán, phân tích theo kinh nghiệm của nhiều mặt mới quyết định được.

2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất

Trong một thành phố nào đó có một thửa đất nhà ở cần phải xác định giá, căn cứ vào điều kiện của địa phương, đã chọn được 4 thửa đất tương tự đã giao dịch, tình huống giao dịch của mấy thửa đất đó là thống nhất với thửa đất chờ định giá, các so sánh điều kiện khác như trong bảng 4.2.

Về ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt đối với giá đất, kết quả so sánh điều kiện thửa đất chờ định giá với điều kiện thửa đất mẫu như kê trong bảng 4.2, con số trong bảng là dương, biểu thị thửa đất chờ định giá ưu thế hơn thửa đất đã giao dịch, con số to hay nhỏ biểu hiện mức độ tốt xấu của thửa đất chờ định giá.

2. 
   
   

Hạng mục		Đất đai chờ định giá	Mẫu so sánh A	Mẫu so sánh B	Mẫu so sánh C	Mẫu so sánh D
Mục đích sử dụng		Nhà ở	Nhà ở	Nhà ở	Nhà ở	Nhà ở
Ngày giao dịch thành		Ngày định giá 10.2004	10.2003	12.2003	8.2004	4.2003
Giá cả giao dịch thành			12 triệu/m2	13 triệu/m2	14 triệu/m2	10 triệu/m2
Suất dung tích		2	3	3	4	2
Điều kiện khu vực	Vị trí	0	-2%	-3%	0	-3%
	Cơ sở hạ tầng	0	-1%	-2%	+2%	0
	Giao thông	0	-2%	0	+3%	-2%
Điều kiện cá biệt	Địa thế	0	-2%	+1%	0	-2%
	Hình dáng	0	+3%	0	+5%	-4%
	Khác	0	-2%	-3%	0	-2%

Biết chỉ số giá cả của thành phố đó tháng 1.2003 là 100, sau đó mỗi tháng tăng lên 1%, hệ số hiệu chỉnh suất dung tích như trong bảng 3.

3. 
   
   

Suất dung tích	1	2	3	4	5
Hệ số hiệu chỉnh	1	1,8	2,4	3,0	3,5

Theo những điều kiện trên đây tính toán giá cả đơn vị đất đai của thửa đất nhà ở này vào tháng 10 năm 2004.

Quá trình định giá

Căn cứ vào các điều kiện nêu trên, dùng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành xác định giá đất.

 Tình huống giao dịch là thống nhất, nên miễn tiến hành hiệu chỉnh tình huống giao dịch.

 Xây dựng bảng chỉ số giá đất của địa phương.

Căn cứ vào những điều kiện đã cho, chỉ số giá đất tháng 1 năm 2003 là 100, sau đó mỗi tháng tăng 1%, vậy chỉ số giá cả của địa phương như trong Bảng 4.4.

4. 
   
   

Thời gian	1/ 2003	2/ 2003	4/ 2003	10/ 2003	12/ 2003	1/ 2004	8/ 2004	10/ 2004
Chỉ số giá đất	100	101	103	109	111	112	119	121

 Hiệu chỉnh suất dung tích đã có bảng hệ số hiệu chỉnh tương ứng.

 Xác định chỉ số điều kiện của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

Căn cứ điều kiện của đề mục, chữ số trong bảng 3.4. là kết quả so sánh giữa thửa đất chờ định giá với từng thửa đất mẫu, số dương biểu thị thửa đất chờ định giá ưu việt hơn thửa đất mẫu so sánh, và điều kiện nhân tố lớn hơn 100. Trong ví dụ này lại lấy đất chờ định giá để so sánh với từng nhân tố trong khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất giao dịch thành, mà trong nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt còn chia ra nhiều phần tử riêng biệt.

 Tính toán giá cả đất đai các mẫu sau khi hiệu chỉnh.

 Xác định đơn giá thửa đất chờ định giá.

Hiệu chỉnh tình huống

Hiệu chỉnh thời gian

Hiệu chỉnh suất dung tích

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực

Hiệu chỉnh nhân tố các biệt

A.

12

x

x

x

x

x

=

9,421 (triệu/m2)

B.

13

x

x

x

x

x

=

9,257 (triệu/m2)

C.

14

x

x

x

x

x

=

9,464 (triệu/m2)

D.

10

x

x

x

x

x

=

10,359 (triệu/m2)

Dùng phép tính trung bình để tính được giá của thửa đất chờ định giá là:

( A + B + C + D ) = 9,625 (triệu/m²)

Каталог: share -> proxy -> alfresco-noauth -> api -> internal -> shared -> node
node -> BÁ ĐẠo và VÔ ĐỐI
node -> 12 cung hoàng đẠo cung Bạch Dương (Aries 22/3 20/4)
node -> TÍnh cách 12 cung hoàng đẠo bảo Bình (21/1-19/2)
node -> [Tính hai mặt của 12 cung hoàng đạo] Bạch Dương: "Thiên thần" và "ác quỷ"
node -> HƯỚng dẫn sử DỤng và KÊ khai c/o mẫu ico hàng cà phê việt nam xuất khẩU
node -> Ch­¬ng 3: Ph­¬ng ph¸p ®o su
node -> NÓI "anh yêu em" LẦn nữA, ĐƯỢc không ? Tác giả: Shino
node -> Là gì? Vâng, bạn có thể đã nghe từ đó trước đây, lập trình là xây dựng một chương trình. Một chương trình máy tính là một tập hợp các hướng dẫn. Đây bắt đầu là vấn đề
node -> 10 CÂu nói nổi tiếng của các tổng thống mỹ
node -> Truyện ngắn Vì cơn gió nhẹ Niềm tin và niềm “hi vọng ngớ ngẩn”. Cậu đấy đã quay trở lại. “Nếu hai người yêu nhau luôn nghĩ về nhau, chắc chắn sẽ gặp được nhau.”

tải về 1.55 Mb.

Chia sẻ với bạn bè của bạn: