GIÁo trình đỊnh giá ĐẤt mục lụC


Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị



tải về 1.55 Mb.
trang18/20
Chuyển đổi dữ liệu30.08.2016
Kích1.55 Mb.
#29053
1   ...   12   13   14   15   16   17   18   19   20

3.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị

a) Khung giá quy định


Ðô thị là nơi tập trung dân cư, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, là trung tâm thương nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nói cách khác đó là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nước, của một vùng, của một tỉnh hay một huyện nào đó. Nền kinh tế càng phát triển thì càng có nhiều đô thị và quy mô của các đô thị càng lớn.

Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.

Khung giá đất ở tại đô thị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2 đến 67,5 triệu đồng/m2 (bảng 5.14)


  1. Khung giá đất ở tại đô thị

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô thị

Ðặc biệt

I

II

Mức giá

G.tối thiểu

G.tối đa

G.tối thiểu

G.tối đa

G.tối thiểu

G.tối đa

1.500,0

67.500,0

400,0

42.500,0

150,0

30.000,0

Loại đô thị

III

IV

V

Mức giá

G.tối thiểu

G.tối đa

G.tối thiểu

G.tối đa

G.tối thiểu

G.tối đa

120,0

19.500,0

50,0

13.350,0

30,0

6.700,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị được quy định ở bảng 5.15, giá tối thiểu thấp nhất của đô thị loại V là 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa của đô thị đặc biệt là 47,81 triệu đồng/m2.



Để xác định giá đất tại đô thị trước hết phải biết được loại đô thị đang cần định giá, sau đó phân loại đường phố và phân loại vị trí trong đô thị, đồng thời tiến hành khảo sát giá đất trên thị trường đất đai để xác định giá đất cho từng vị trí cụ thể.

  1. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô thị

Ðặc biệt

I

II

Mức giá

G.tối thiểu

G.tối đa

G.tối thiểu

G.tối đa

G.tối thiểu

G.tối đa

1.000,0

47.810,0

250,0

29.500,0

100,0

20.000,0

Loại đô thị

III

IV

V

Mức giá

G.tối thiểu

G.tối đa

G.tối thiểu

G.tối đa

G.tối thiểu

G.tối đa

50,0

13.500,0

40,0

8.500,0

15,0

4.500,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

b) Phân loại đô thị


Khoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định: đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
Mục đích của việc phân loại đô thị

Mục đích của việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị được quy định ở Ðiều 2 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị nhằm xác lập cơ sở cho việc:

  1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô thị trong cả nước;

  2.   Phân cấp quản lý đô thị;

  3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị;

  4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn, các chính sách và cơ chế quản lý phát triển đô thị.
Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị

Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định các yếu tố cơ bản phân loại đô thị là:

1.       Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;

3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy định đối với từng loại đô thị;

4. Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người;

5. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.


Các loại đô thị

Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (Chương II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001)
Ðô thị loại đặc biệt

Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây :

1. Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học-kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên;

3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh;

4. Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên;

5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 người/km2 trở lên.



Ðô thị loại I

Ðô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:

1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên;

3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;

4. Quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên;

5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2 trở lên.

Ðô thị loại II

Ðô thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:

1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên;

3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh;

4. Quy mô dân số từ 25 vạn người trở lên;

5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên.

Ðô thị loại III

Ðô thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:

1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên;

3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;

4. Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên;

5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên.

Ðô thị loại IV

Ðô thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:

1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên;

3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;

4. Quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên;

5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên.

Ðô thị loại V

Ðô thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:

1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một cụm xã;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên;

3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh;

4. Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên;

5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên.

Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với một số đô thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14, 72-2002/NĐ-CP).

1. Ðối với các đô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu chuẩn quy định cho từng loại đô thị có thể thấp hơn, nhưng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng 70% mức tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ-CP.



2. Ðối với các đô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, các đô thị nghiên cứu khoa học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thường trú có thể thấp hơn, nhưng phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đô thị nghỉ mát du lịch và điều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ-CP.
Tiêu chuẩn phân loại đô thị

  1. Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị

 1

Theo yếu tố chức năng

25

 

1

Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị

10

15

2

Theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội

2

Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động

20

3

Theo yếu tố cơ sở hạ tầng

30

 

1

Nhà ở

5

2

Công trình công cộng

4

3

Giao thông

5

4

Cấp nước

4

5

Thoát nước

4

6

Cấp điện và chiếu sáng đô thị

3

7

Thông tin và bưu điện

2

8

Vệ sinh môi trường đô thị

3

4

Theo yếu tố quy mô dân số đô thị

15

5

Theo yếu tố mật độ dân số

10

 

Tổng

100
















(Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)

  1. Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đô thị

TT

Các yếu tố đánh giá

Thang điểm

Tổng số điểm

1

Chức năng

25

17-25

2

Tỷ lệ lao động

phi nông nghiệp
20

15-20

3

Cơ sở hạ tầng

30

21-30

3.1. Nhà ở

3.2. Công trình công cộng

3.3. Giao thông

3.4. Cấp nước

3.5. Cấp điện, chiếu sáng

3.6. Thoát nước

3.7. Thông tin liên lạc

3.8. VSMT đô thị

4

Quy mô dân số

15

10-15

5

Mật độ dân số

10

7-10

 

Tổng cộng




70-100

(Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)

Phương pháp đánh giá, xếp loại đô thị

Phương pháp đối chiếu, so sánh

Trên cơ cở hiện trạng các chỉ tiêu thuộc các yếu tố cơ bản đô thị, đối chiếu so sánh chúng với các chỉ tiêu tối thiểu quy định cho mỗi loại đô thị nêu tại các Điều 8, 9, 10, 11, 12, 13 và 14 của Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, tiến hành đánh giá xếp loại cho đô thị theo nguyên tắc các yếu tố cấu thành đô thị xét xếp loại phải đảm bảo mức tối thiểu theo quy định.

Khi đánh giá nếu có một số chỉ tiêu cấu thành yếu tố phân loại đô thị thấp hơn 70% so với quy định, thì phải xem xét thêm triển vọng phát triển của đô thị đó trong nội dung quy hoạch xây dựng đợt đầu (giai đoạn 5 năm trước mắt) cùng với các biện pháp có tính khả thi cao, có khả năng khắc phục được những tồn tại, yếu kém của đô thị về các mặt đó để quyết định xếp loại.

Phương pháp tính điểm

- Việc đánh giá, xếp loại đô thị có thể được thực hiện theo phương pháp tính điểm. Tuỳ theo mức độ và tầm quan trọng khác nhau, các tiêu chuẩn phân loại đô thị được xác định một tỷ trọng tương ứng với số điểm để đánh giá, xếp loại đô thị;

+ Tiêu chuẩn 1: Chức năng đô thị chiếm tỷ trọng là 25% gồm 2 nhóm chỉ tiêu là vị trí (cấp quản lý hành chính, tính chất, phạm vi ảnh hưởng) và các chỉ tiêu kinh tế xã hội tương đương 25 điểm.

+ Tiêu chuẩn 2: Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng là 20%, tương đương 20 điểm;

+ Tiêu chuẩn 3: Cơ cở hạ tầng xã hội và kỹ thuật chiếm tỷ trọng 30% tương đương 30 điểm.

+ Tiêu chuẩn 4: Quy mô dân số đô thị chiếm tỷ trọng 15%, tương đương 15 điểm.

+ Tiêu chuẩn 5: Mật độ dân cư chiếm tỷ trọng 10%, tương đương 10 điểm.

- Các yếu tố, chỉ tiêu chi tiết thuộc các nhóm tiêu chuẩn trên cũng được quy về các thang điểm. Như vậy, tổng cộng số điểm cao nhất là 100 điểm. Trường hợp đô thị chỉ đạt được các chỉ tiêu tối thiểu so với quy định, thì tổng số điểm là 70. Như vậy, khi đánh giá xếp loại một đô thị, nếu như đô thị đó có các yếu tố đạt được từ 70 điểm trở lên thì có thể được xét công nhận là loại đô thị dự kiến.

- Để thuận tiện cho việc đánh giá xếp loại đô thị, các cơ quan lập, thẩm định đề án có thể sử dụng phương pháp đánh giá riêng biệt theo từng yếu tố trên cơ cở các bảng 5.21... 5.35 trước khi đánh giá tổng hợp các yếu tố phân loại đô thị.

c) Phân loại đường phố


Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.

Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố.

Ðường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Ðường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.



Tiêu chuẩn phân loại đường phố

Ðường phố loại I: là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất.

Ðường phố loại II: là nơi có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại I.

Ðường phố loại III: là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại II.

Ðường phố loại IV: làcác đường phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III.

Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại đường phố tương ứng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ðối với những đô thị có các tiểu vùng khac nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có hệ thống các loại đường phố theo cách phân loại như trên.

d) Phân loại vị trí


Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn cứ vào từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống.


3.3. Xác định giá đất ở đô thị

a) Cơ sở


- Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


b) Trình tự và phương pháp


Bước 1. Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá.



Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1. Phân loại đường phố

2. Phân loại vị trí 

 Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên.

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự là : 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau:



Vị trí đất

Hệ số vị trí

định giá


Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2)

Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2)

1

2

3

4 = 2 x 3

Vị trí số 1

Vị trí số 2

Vị trí số 3

Vị trí số 4
1,00

0,80


0,65

0,40


67.000

67.000

53.600


43.550

26.800


Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thì giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Ðiều 6 Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất là: căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định.

3.4. Định giá đất phi nông nghiệp ở Hà Nội

a) Nguyên tắc khi định giá đất phi nông nghiệp


Thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Nguyên tắc chung để xác định giá các loại đất là căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới mặt tiền của trục đường giao thông, đường phố và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc: Vị trí 1 có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông nhất, các vị trí tiếp theo sau đó theo thứ tự 2, 3, 4 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

a. Trường hợp thửa đất 1 có vị trí 1 trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định theo vị trí có mức giá cao nhất.

b. Đối với các thửa đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất; nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất.

c. Đối với các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 thuộc các khu dân cư cũ (không nằm trong các đô thị mới) cách hè đường, phố từ 200 m trở lên (theo chiều sâu của ngõ) được xem xét giảm giá như sau:

- Cách hè đường, phố từ 200 m đến 300 m giảm giá 5% so với giá quy định.

- Cách hè đường, phố từ 300 m đến 500 m giảm giá 10% so với giá quy định.

- Cách hè đường, phố trên 500 m giảm giá 15% so với giá quy định.

d. Đối với thửa đất có 1 chủ sử dụng đất, chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới hè đường, phố được chia các lớp để tính giá như sau:

- Lớp 1: Tính từ chỉ giới hè đường, phố đến 100 m tính áp dụng bằng 100% mức giá quy định;

- Lớp 2: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 100 m đến 200 m giảm 10% so với giá đất ở lớp 1;

- Lớp 3: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 200 m đến 300 m giảm 20% so với giá đất ở lớp 1;

- Lớp 4: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 300 m giảm 30% so với giá đất ở lớp 1;

đ. Trường hợp thửa đất có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất.

e. Chỉ giới hè đường, phố được áp dụng như sau:

- Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới quy hoạch đường, đường phố được duyệt.

- Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện trạng.

b) Phân loại đường phố, vị trí


Trong khu vực nội thành thành phố Hà Nội có 600 đường phố được phân thành 50 mức giá cho 4 vị trí của từng đường.

Các thị trấn của các huyện thuộc thành phố Hà Nội được phân thành 2 loại (loại I và loại II), trong mỗi thị trấn được chia ra các đường phố loại I và II (bảng 5.18).



  1. Phân loại đường các thị trấn

Tên thị trấn

Loại thị trấn

Đường loại I

Đường loại II

Đông Anh

I

Cầu Đôi đến hết thị trấn Đông Anh

Đường đi chợ Tó
Đường trục còn lại

Sóc Sơn

II

Đường QL 3 qua địa phận thị trấn

Đường 131 qua địa phận thị trấn
Đường trục còn lại

Văn Điển

I

Quốc lộ I

Đường trục còn lại

Yên Viên

I

Đường Hà Huy Tập

Đường trục còn lại

Cầu Diễn

I

Quốc lộ 32

Đường trục còn lại

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

Đường phố của các quận thuộc nội thành và các thị trấn của thành phố Hà Nội được chia theo 4 vị trí . Các vị trí trong mỗi đường phố được xác định như sau:

+ Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố;

+ Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có chiều rộng từ 3,5 m trở lên;

+ Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 m đến dưới 3,5 m;

+ Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2 m.


c) Giá đất quy định


Giá đất ở và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị của Hà Nội được xác định cụ thể cho từng đường, phố và từng vị trí đối với các quận và các thị trấn, cụ thể giá đất được quy định cho 600 đường phố với 50 mức giá cho 4 vị trí. Mức giá tối đa cụ thể tại vị trí 1 của một số tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Đào, Hàng Bông, Hàng Gai... là 54 triệu đồng/m2, phố Đinh Tiên Hoàng là 52 triệu/m2, Đồng Xuân là 46 triệu đồng/m2. Tại vị trí 1 các phố như Bà Triệu, Bùi Thị Xuân thuộc quận Hai Bà Trưng là 38 triệu đồng/m2, các phố như Bạch Đằng, Lê Đại Hành, Hoa Lư là 30 triệu đồng/m2; đường Hoàng Quốc Việt (quận Cầu Giấy) là 20 triệu đồng/m2. (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

Giá đất phi nông nghiệp quy định cho các thị trấn trên địa bàn thành phố Hà Nôi được quy định theo 2 loại giá: Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho 2 loại thị trấn với 2 loại đường và 4 vị trí (bảng 6.4). Loại thị trấn và loại đường theo bảng 5.19.



  1. Giá đất phi nông nghiệp quy định cho các thị trấn

Đơn vị tính: Đồng/m2

Giá đất ở

Loại thị trấn

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 4

Loại I

 

 

 

 

Đường loại 1

11 000 000

6 600 000

4 000 000

2 300 000

Đường loại 2

9 100 000

5 500 000

3 300 000

2 000 000

Loại II

 

 

 

 

Đường loại 1

5 500 000

3 200 000

2 300 000

1 700 000

Đường loại 2

4 200 000

2 700 000

1 900 000

1 500 000

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Loại thị trấn

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 4

Loại I

 

 

 

 

Đường loại 1

4 700 000

2 850 000

1 900 000

1 400 000

Đường loại 2

3 900 000

2 400 000

1 600 000

1 300 000

Loại II

 

 

 

 

Đường loại 1

2 400 000

1 500 000

1 400 000

1 100 000

Đường loại 2

1 800 000

1 400 000

1 250 000

1 000 000

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

d) Xác định giá đất phi nông nghiệp tại đô thị của Hà Nội


Căn cứ vào vị trí cụ thể, và mục đích sử dụng của thửa đất cần định giá để xác định giá đất cho thửa đất cần xác định giá đất. Ví dụ cần xác định giá đất cho thửa đất ở vị trí 3 thuộc đường loại 2 của thị trấn Đông Anh đang sử dụng làm đất ở. Theo phân loại thị trấn thì Đông Anh là thị trấn loại I, do đó thửa đất ở vị trí 3, đường loại 2 có giá đất là 3,3 triệu đồng/m2 với mục đích sử dụng làm đất ở.

3.5. Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị

a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill


Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất. Luật này đã được tính toán theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. 1 ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm

b) Luật Harper


Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay sinh viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô đât.

df = 10 d / D

df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft)

Ví dụ: Giá trị của lô đất có chiều sâu là 50 ft sẽ xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng bề rộng mặt tiền). Nếu chiều sâu của lô đất là 81 ft, sẽ có giá trị bằng 0,9 (hay 90%) giá trị của lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng chiều rộng mặt tiền).

 










D







d















d) Luật 4-3-2-1


Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft. đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% còn lại là phần tư cuối cùng.

Nó sẽ tương đương với độ sâu 50 ft. của luật Hoffman-Neill có giá trị là 66.7%; luật Harper là 70,7%; và luật 4-3-2-1 là 70%. Ðiều đó đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau.
100 m

10%

25 m







20%

25 m







30%

25 m







40%

25 m


















e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường


(Nguyên tắc của Úc)

Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương. Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kết quả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu.

d = (2dm + dđ) / 3

d: chiều rộng mặt tiền tương đương

dm: chiều rộng mặt tiền

dđ: chiều dài đáy 

dđ

 

 



 

dm



 

f) Ví dụ

Ví dụ 1

Tính giá trị của các lô đất P, Q, R, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m;

Giá đất = G * d * df

G là giá 1m mặt đường

d là chiều dài mặt tiền

df là hệ số chiều sâu

GR = 100 triệu * 5m * 10 100/100 = 500 triệu

GQ = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng

GP = 100 triệu * 5m * 10 25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng






100 R






















50 Q







25 P







5m

5m

5m




Ví dụ 2: tính giá lô đất X và Y, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m;

GX+Y = 100 triệu * 10 * 10  100/100 = 1.000 triệu đồng

GY = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 350 triệu đồng

GX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng








Y 100
















X 50













5 m

5 m




Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m;



3 7 5 5

N O

H J


100

M 50 P




7 3 5 5

Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / 3

Ta có giá trị của các lô đất như sau:

GH = 100 triệu * (2 * 7 + 3)/ 3 * 1 = 567 triệu đồng

GJ = 100 triệu * (2 * 3 + 7)/ 3 * 1 = 433 triệu đồng

GM = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 1 = 334 triệu đồng

GN = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 1 = 166 triệu đồng

GP = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 0,7 = 233,8 triệu đồng

GQ = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 0,3 = 49,8 triệu đồng


Каталог: share -> proxy -> alfresco-noauth -> api -> internal -> shared -> node
node -> BÁ ĐẠo và VÔ ĐỐI
node -> 12 cung hoàng đẠo cung Bạch Dương (Aries 22/3 20/4)
node -> TÍnh cách 12 cung hoàng đẠo bảo Bình (21/1-19/2)
node -> [Tính hai mặt của 12 cung hoàng đạo] Bạch Dương: "Thiên thần" và "ác quỷ"
node -> HƯỚng dẫn sử DỤng và KÊ khai c/o mẫu ico hàng cà phê việt nam xuất khẩU
node -> Ch­¬ng 3: Ph­¬ng ph¸p ®o su
node -> NÓI "anh yêu em" LẦn nữA, ĐƯỢc không ? Tác giả: Shino
node -> Là gì? Vâng, bạn có thể đã nghe từ đó trước đây, lập trình là xây dựng một chương trình. Một chương trình máy tính là một tập hợp các hướng dẫn. Đây bắt đầu là vấn đề
node -> 10 CÂu nói nổi tiếng của các tổng thống mỹ
node -> Truyện ngắn Vì cơn gió nhẹ Niềm tin và niềm “hi vọng ngớ ngẩn”. Cậu đấy đã quay trở lại. “Nếu hai người yêu nhau luôn nghĩ về nhau, chắc chắn sẽ gặp được nhau.”

tải về 1.55 Mb.

Chia sẻ với bạn bè của bạn:
1   ...   12   13   14   15   16   17   18   19   20



Cơ sở dữ liệu được bảo vệ bởi bản quyền ©hocday.com 2024
được sử dụng cho việc quản lý
    Quê hương
BÁO CÁO
Tài liệu