ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

2.1. Khung giá quy định

a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Ðất trồng cây lâu năm;

c) Ðất rừng sản xuất;

d) Ðất rừng phòng hộ;

đ) Ðất rừng đặc dụng;

e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản;

g) Ðất làm muối;

h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp được quy định ở 5 bảng giá theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi). Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho các địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá tối thiểu.

Khung giá đất trồng cây hàng năm được quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn đồng/m², các xã vùng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 nghìn đồng/m² và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m², các xã vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m² và giá tối đa là 70,0 nghìn đồng/m², các xã miền núi giá tối thiểu là 1,0 nghìn đồng/m² và giá tối đa là 47,5 nghìn đồng/m² (bảng 5.1)

1. 
   Khung giá đất trồng cây hàng năm
   

Đối với đất trồng cây lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn đồng/m², các xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 nghìn đồng/m² và giá tối đa là 105,0 nghìn đồng/m².

2. 
   Khung giá đất trồng cây lâu năm
   

Giá đất rừng sản xuất được quy định với giá cao nhất là 40 nghìn đồng/m² và giá thấp nhất là 500 đồng/m² theo các xã thuộc 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.) . 

3. 
   Khung giá đất rừng sản xuất
   

Đất nuôi trồng thuỷ sản cũng được quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90 nghìn đồng/m² và thấp nhất là 500 đồng/m² (bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m² và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m².

4. 
   Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản
   

Đất làm muối được quy định chung trong cả nước giá tối thiểu là 1,5 nghìn đồng/m² và giá tối đa là 41,0 nghìn đồng/m² (bảng 5.5.).

5. 
   Khung giá đất làm muối
   

Ðối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

2.2. Xác định vùng đất hạng đất

a) Xác định vùng đất

a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi.

b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. 

c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du.

Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc).

Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với địa phương.

b) Xác định hạng đất, vị trí

Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng.

Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :

1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.

2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.

3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của thửa đất.

4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.

5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước và điều kiện thoát nước.

Ðối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP)

2.3. Định giá cho từng hạng đất

a) Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất

Tiến hành xác định giá cho mỗi hạng đất bằng cách áp dụng các phương pháp thu nhập xác định giá đất như hướng dẫn tại mục I Thông tư 144/2004/BTC-TT.

Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.

+ Thu nhập thuần bình quân một năm là:

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân trong 3 năm là 7%/năm.

+ Giá trị 1 hecta (10.000m²) đất trồng lúa tính theo công thức:

Giá đất ước tính	=	Thu nhập thuần hàng năm thu được từ thửa đất
		Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Tương tự cách trên sẽ xác định giá đất cho các hạng đất còn lại. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.

+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại.

Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu trên.

Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.

Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m²; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau:

b) Đất làm muối

2.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội

a). Phân khu vực

Căn cứ vào tiêu chí phân vùng của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc các quận, huyện được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), cụ thể:

Các xã vùng đồng bằng bao gồm các xã thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, các phường thuộc các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên và các xã Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh thuộc huyện Sóc Sơn.

Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.

b) Phân hạng đất

Việc phân hạng đất nông nghiệp được áp dụng theo kết quả phân hạng đất của thành phố khi thực hiện Nghị định 73/CP của Chính phủ. Trên địa bàn thành phố đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản của các xã vùng đồng bằng được phân thành 4 hạng, các vùng trung du được phân thành 6 hạng. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất được phân thành 5 hạng ở tất cả các xã trung du. ở các xã đồng bằng đất trồng cây lâu năm cũng được phân thành 5 hạng.

c) Giá đất quy định

Giá quy định cho đất nông nghiệp của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội được quy định trong Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 bao gồm: giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản (bảng 5.6), giá đất trồng cây lâu năm (bảng 5.7), giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8).

6. 
   Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản
   

Đơn vị tính: Đồng/m²

Hạng	Xã đồng bằng	Xã trung du
1	108.000	86.400
2	90.000	72.000
3	72.000	60.000
4	54.000	50.000
5	45.000*	42.000
6	38.000*	36.000

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội,

*Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)

Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản trong thành phố được chia ra 2 loại xã: xã đồng bằng và xã trung du (bảng 5.6). ở các xã đồng bằng đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 6 hạng, giá đất hạng 1 là 108 nghìn đồng/m² và hạng 4 là 38 nghìn đồng/m², ở các xã trung du giá đất hạng 1 là 86,4 nghìn đồng/m² và hạng 6 là 36 nghìn đồng/m².

Giá đất trồng cây hàng năm được chia thành 5 hạng cho 2 loại xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Mức giá cho đất hạng 1 của xã đồng bằng là 126 nghìn đồng/m² xã trung du là 100,8 nghìn đồng/m², và hạng 5 của xã đồng bằng là 48 nghìn đồng/m² và xã trung du là 37,8 nghìn đồng/m² (bảng 5.7)

7. 
   Giá đất trồng cây lâu năm
   

Đơn vị tính: Đồng/m²

Hạng	Xã đồng bằng	Xã trung du
1	126.000	100.800
2	108.000	86.400
3	84.000	67.200
4	63.600	51.600
5	48.000	37.800

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8) được chia thành 5 hạng với giá đất hạng 1 là 25,5 nghìn đồng/m² và hạng 5 là 7,65 nghìn đồng/m².

8. 
   Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất
   

Đơn vị tính: Đồng/m²

Hạng	Xã trung du
1	25.500
2	21.000
3	16.600
4	12.200
5	7.650

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

d) Xác định giá cho từng thửa đất

Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc các huyện và các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003 (ngày Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), quy định tại bảng 5.6, bảng 5.7, bảng 5.8.

Giá đất nông nghiệp tại khu vực các quận nội thành cũ (trừ các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định bằng 2 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có cùng hạng đất.

Giá đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là đất ở hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận là đất ở được xác định bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng hạng đất nhưng không cao hơn giá đất ở liền kề.

Căn cứ vào hạng đất nông nghiệp đã được phân hạng theo Nghị định 73/NĐ-CP ngày 25/10/1993, giá quy định của UBND thành phố Hà Nội cho các loại đất, hạng đất nông nghiệp (bảng 5.6, 5.7 và 5.8), và xã đã được phân vùng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, chúng ta sẽ xác định giá cho từng thửa đất cụ thể.

Каталог: share -> proxy -> alfresco-noauth -> api -> internal -> shared -> node
node -> BÁ ĐẠo và VÔ ĐỐI
node -> 12 cung hoàng đẠo cung Bạch Dương (Aries 22/3 20/4)
node -> TÍnh cách 12 cung hoàng đẠo bảo Bình (21/1-19/2)
node -> [Tính hai mặt của 12 cung hoàng đạo] Bạch Dương: "Thiên thần" và "ác quỷ"
node -> HƯỚng dẫn sử DỤng và KÊ khai c/o mẫu ico hàng cà phê việt nam xuất khẩU
node -> Ch­¬ng 3: Ph­¬ng ph¸p ®o su
node -> NÓI "anh yêu em" LẦn nữA, ĐƯỢc không ? Tác giả: Shino
node -> Là gì? Vâng, bạn có thể đã nghe từ đó trước đây, lập trình là xây dựng một chương trình. Một chương trình máy tính là một tập hợp các hướng dẫn. Đây bắt đầu là vấn đề
node -> 10 CÂu nói nổi tiếng của các tổng thống mỹ
node -> Truyện ngắn Vì cơn gió nhẹ Niềm tin và niềm “hi vọng ngớ ngẩn”. Cậu đấy đã quay trở lại. “Nếu hai người yêu nhau luôn nghĩ về nhau, chắc chắn sẽ gặp được nhau.”

tải về 1.55 Mb.

Chia sẻ với bạn bè của bạn: