GIÁo trình đỊnh giá ĐẤt mục lụC
CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
tải về 1.55 Mb.
|
- Điều hướng trang này:
- 5.2. Lãi xuất ngân hàng
- 5.3. Quan hệ cung cầu
5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT5.1. Địa tôĐịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất. Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn. Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng. Yt  Giá đất =
(1+i)t Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C Trong đó: Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng") R: Giá sản phẩm thời điểm t Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm. C: Chi phí bỏ ra trong năm t: Thời gian i: Lãi suất ngân hàng Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là: (Yo - To) + (Y1- T1) + ... + (Yt - Tt)  G =
(1+i)t Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất. Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau: PLt
(1+r)t Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định Lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng khác. Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Người nông dân có hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới. Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu. Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5%. Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là: 100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm. Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đất thu được trong tương lai. Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là: 100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vào cuối năm thứ nhất và do đó nó như sau: 100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn 95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn Và tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai. Với nghĩa như vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất nhiều nước. Ở Việt Nam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị này. Quyền sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị đó. Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất. Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản. Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t) như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức trên được viết như sau: P Lt(t)
(1+r(t))t Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. (1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. (2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình. Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởngCung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế. Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất phát triển. Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đây.
Trong cơ chế thị trường, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và mức cung cũng không biến động. Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển những diện tích đất chưa sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ có thể nhiều ít khác nhau, nhưng hầu như năm nào đất nông nghiệp cũng được tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể không đề cập đến sự chuyển hoá . Quá trình này tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị trường đất nông nghiệp. Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng tổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị trường đất nông nghiệp. Nắm được mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó phụ thuộc trước hết vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông nghiệp; các chính sách về đất nông nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân... Về suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hướng chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất để hình thành khu công nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷ lợi; du lịch... Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động đến như: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát triển của công nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân... Cung đất phi nông nghiệp Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn cảnh kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng lên. Trên thực tế, đất phi nông nghiệp được hình thành từ ba nguồn sau đây: Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn, nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong các đô thị vẫn là nguồn chủ yếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp. Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử dụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ đất phi nông nghiệp. Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy không làm tổng cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng.
b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởngNhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu vềđất phi nông nghiệp. Cầu đất nông nghiệp Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tăng hay làm giảm lượng cầu gây nên. Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chưa sử dụng sang đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về nông sản có thể được phản ánh qua giá nông sản trên thị trường, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch định chính sách. Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu đất nông nghiệp ít hoặc không biến động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu đất nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, ngược lại một số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp. Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ... Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lượng cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối so với các loại đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của xã hội. Cơ sở của xu hướng này là sự phát triển của lực lượng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với các ngành khác. Nguyên nhân này làm cho các thế hệ trước thường không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác. Tuy nhiên không phải tất cả người có ruộng muốn đi đều thực hiện được nguyện vọng của mình. Cầu đất phi nông nghiệp Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học, bệnh viện... bên cạnh đó quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên. Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị mới. các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó. Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi nông nghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề. Nói chung mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan đến sự phát triển các đô thị và các khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông nghiệp.
c) Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầuCó thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số. 
Giá đất
 
Cung về đất 
  G1
G E 
Cầu về đất L1 L L2 Số lượng đất
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. 
  D
Giá D1 S 
  G A
  G1 B
 L1 L Số lượng đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1. Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu.
G E
 
  G1 E1
L L1 Số lượng đất Hình 2.3. Sự thay đổi về cung Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối. Каталог: share -> proxy -> alfresco-noauth -> api -> internal -> shared -> node node -> BÁ ĐẠo và VÔ ĐỐI node -> 12 cung hoàng đẠo cung Bạch Dương (Aries 22/3 20/4) node -> TÍnh cách 12 cung hoàng đẠo bảo Bình (21/1-19/2) node -> [Tính hai mặt của 12 cung hoàng đạo] Bạch Dương: "Thiên thần" và "ác quỷ" node -> HƯỚng dẫn sử DỤng và KÊ khai c/o mẫu ico hàng cà phê việt nam xuất khẩU node -> Ch¬ng 3: Ph¬ng ph¸p ®o su node -> NÓI "anh yêu em" LẦn nữA, ĐƯỢc không ? Tác giả: Shino node -> Là gì? Vâng, bạn có thể đã nghe từ đó trước đây, lập trình là xây dựng một chương trình. Một chương trình máy tính là một tập hợp các hướng dẫn. Đây bắt đầu là vấn đề node -> 10 CÂu nói nổi tiếng của các tổng thống mỹ node -> Truyện ngắn Vì cơn gió nhẹ Niềm tin và niềm “hi vọng ngớ ngẩn”. Cậu đấy đã quay trở lại. “Nếu hai người yêu nhau luôn nghĩ về nhau, chắc chắn sẽ gặp được nhau.” tải về 1.55 Mb. Chia sẻ với bạn bè của bạn:
|
S
Giá D S1