CÔng ty cổ phần xuất nhập khẩu khánh hộI
BẢNG KÊ KHỐI LƯỢNG HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH VÀ
tải về 0.99 Mb.
|
BẢNG KÊ KHỐI LƯỢNG HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH VÀ KHÁI TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ * Cơ sở tính toán: 1. Áp dụng Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình. 2. Một số đơn giá được tham chiếu đơn giá thực hiện của Công trình Chung cư Khánh Hội 1 (có tính đến yếu tố trượt giá - Xin xem Phụ lục 02 –“BẢNG THAM CHIẾU ĐƠN GIÁ CỦA DỰ ÁN” đính kèm). Bảng 5 – Khái toán tổng mức đầu tư Đơn vị tính: 1.000 đồng
Để đơn giản việc tính toán, Dự án xác định Tổng mức đầu tư trên cơ sở giả định thuế GTGT đầu vào đều được khấu trừ hết trong năm tài chính. Với giả định trên, ta có TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (không tính thuế VAT) là: 134.506.599 ngàn đồng. Ghi chú: (*) Chi phí quản lý dự án theo định mức: Dùng phương pháp nội suy để tính định mức chi phí quản lý dự án theo Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây dựng, trong đó quy định chỉ tính trên 2 khoản mục chi phí là chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (xin xem Phụ lục 03 – “BẢNG TÍNH ĐỊNH MỨC CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN THEO PHƯƠNG PHÁP NỘI SUY” đính kèm). (**) Chi phí dự phòng: Dự án dự trù khoảng 4% tổng các chi phí từ mục 1 đến mục 5 trong bảng trên (theo Mục B, Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây dựng). (***) Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng: Là khoản chi phí lãi vay ngân hàng tính theo lãi suất 1%/ tháng được vốn hóa trong giai đoạn thi công xây dựng công trình (xem Phụ lục 04 “VAY VÀ CHI PHÍ LÃI VAY NGÂN HÀNG” đính kèm).
Dự kiến vòng đời của Dự án kể từ ngày được cấp giấy phép đầu tư như sau: * Tuổi đời dự án: 4 năm Chia ra: + Thời gian xây dựng dự án: 2 năm + Thời gian kinh doanh (bắt đầu từ năm thứ ba): 2 năm Như vậy Dự án có vòng đời dự kiến là 4 năm, từ năm 0 đến năm 3, trong đó năm 0-1 là những năm tiến hành xây dựng chung cư và hoàn thành đưa vào sử dụng. Năm 2-3 là những năm bán hộ chung cư và hoàn vốn đầu tư.
Để tính toán nguồn vốn đầu tư có hiệu quả, cần phải xem xét việc phân bổ tổng mức đầu tư theo tiến độ xây dựng của Dự án quá các năm. Cơ sở của việc phân bổ này căn cứ vào tiến độ xây dựng và lắp đặt thiết bị cũng như nhu cầu trang trải các khoản chi phí theo từng hạng mục công trình được thể hiện chi tiết trong Phụ lục 05 “TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ - SỬ DỤNG VỐN”.
BẢNG TỔNG HỢP TIẾN ĐỘ SỬ DỤNG VỐN THEO YÊU CẦU XÂY DỰNG TRONG NĂM 0 VÀ NĂM 1 CỦA DỰ ÁN Bảng 6 – Phân bổ tiến độ sử dụng vốn theo tỷ lệ đầu tư
Căn cứ vào bảng phân bổ tiến độ sử dụng vốn theo tỷ lệ đầu tư xây dựng các hạng mục như trên, Dự án đã tính toán việc phân bổ tổng mức đầu tư theo tiến độ xây dựng và lắp đặt trang thiết bị cũng như các khoản mục chi phí cần thiết khác như sau: Bảng 7 – Phân bổ tổng mức đầu tư theo tiến độ xây dựng Đơn vị tính: 1.000 đồng
Ghi chú:
Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây dựng quy định Chi phí quản lý dự án bao gồm: chi phí quản lý chung của dự án, chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị, thẩm định dự án, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí nghiệm thu, quyết toán công trình, v.v… Do tính chất bao hàm nhiều khoản mục chi phí như trên trong suốt quá trình từ lúc thiết kế, thi công, đến khi nghiệm thu công trình, Dự án đơn giản hóa việc phân bổ chi phí này bằng cách phân bổ đều cho 2 năm tiến hành đầu tư xây dựng, mỗi năm là 1.563.105 ngàn đồng. (**) Thuyết minh số liệu phân bổ Chi phí dự phòng Cũng theo Thông tư trên, Chi phí dự phòng là khoản chi phí để dự trù cho các khối lượng phát sinh, các yếu tố trượt giá và những công việc chưa lường trước được trong quá trình thực hiện dự án. Chi phí dự phòng được tính theo tỷ lệ % tổng các chi phí từ mục 1 đến mục 5 trong Bảng 7 – “Phân bổ tổng mức đầu tư theo tiến độ xây dựng” (trang 50). Do việc tính toán các hạng mục chi phí tương đối sát với giá thị trường, Dự án này dự trù tỷ lệ dự phòng là 4%; theo đó, việc phân bổ Chi phí dự phòng được thực hiện bằng cách lấy tổng chi phí đầu tư hàng năm nhân với tỷ lệ dự phòng. (***) Thuyết minh số liệu phân bổ Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất cũng là một dạng vốn mà chủ đầu tư trả trước nằm trong tổng mức đầu tư. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được cấp phép xây dựng công trình có tính quyền sử dụng đất. Vì vậy, Dự án phân bổ 100% giá trị quyền sử dụng đất vào Quý 1 năm 0 của dự án. (Xem Phụ lục 05 – “TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ - SỬ DỤNG VỐN”).
Nguồn vốn đầu tư của Dự án được tính toán trên cơ sở phân bổ tổng mức đầu tư trong 2 năm xây dựng công trình, thể hiện chi tiết trong Phụ lục 05 và được hình thành từ 4 nguồn sau:
BẢNG TỔNG HỢP NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CẦN HUY ĐỘNG TRONG NĂM 0 VÀ NĂM 1 CỦA DỰ ÁN Bảng 8 - Nguồn vốn đầu tư Đơn vị tính: 1.000 đồng
Ghi chú: Để biết thêm chi tiết về cách thức và số liệu thuyết minh việc huy động từng nguồn vốn đầu tư theo tiến độ xây dựng công trình, xin xem Phụ lục 06 - “NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ” (đính kèm). * Thuyết minh số liệu vay ngân hàng thể hiện trong Phụ lục 06: Số liệu trong Phụ lục 06 cho thấy Dự án bắt đầu vay ngân hàng từ Quý 4 năm 0 với số tiền vay là 865,37 triệu đồng. Điều này xuất phát từ nhu cầu sử dụng vốn đầu tư tích lũy từ Quý 1 đến Quý 3 năm 0 là 77,99 tỷ (xem Phụ lục 05, trang 02 của Phụ lục), trong khi đó, vốn huy động từ nguồn ứng trước của khách hàng và phát hành cổ phiếu của Dự án trong giai đoạn này thu được 82,28 tỷ đồng (xem Phụ lục 06), do đó trong thời gian này chưa cần thiết vay ngân hàng. Đến Quý 4 năm 0, nhu cầu vốn tích lũy cần thiết cho Dự án là 86,86 tỷ đồng, trong khi đó số tích lũy vốn huy động từ các nguồn trên chỉ có 86 tỷ đồng, thiếu 865,37 triệu đồng, đây là số tiền cần thiết vay ngân hàng vào thời điểm Quý 4 năm 0. Tương tự với cách tính toán trên, từ Q1 năm 1 về sau, Dự án huy động vốn vay ngân hàng tương ứng theo nhu cầu sử dụng vốn đầu tư cho đến khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng.
Căn cứ vào các số liệu tham chiếu tình hình thị trường mua bán căn hộ chung cư quanh khu vực, có thể xây dựng phương án giá bán căn hộ chung cư của Dự án như sau: + Đối với căn hộ bán theo diện tái định cư do Nhà nước mua: - Đơn giá bán 1m2 chưa tính QDSĐ: 5.913.335 đồng - Đơn giá quyền sử dụng đất /m2: 1.495.332 đồng (*) - Cộng giá bán chưa tính thuế GTGT: 6.504.667 đồng
+ Đối với căn hộ bán theo giá thị trường: - Đơn giá bán 1m2 chưa tính QDSĐ: 6.822.425 đồng - Đơn giá quyền sử dụng đất /m2: 1.495.332 đồng (*) - Cộng giá bán chưa tính thuế GTGT: 8.317.757 đồng
Đơn giá quyền sử dụng đất / m2 = 
= =1.495.332 đồng
+ Tỷ lệ căn hộ bán được trong năm 2: 95% Trong đó: - Căn hộ bán theo diện tái định cư: 50% (Nhà nước đã đặt hàng) - Căn hộ bán theo giá thị trường: 45% + Tỷ lệ căn hộ bán được trong năm 3: 5% Trong đó: - Căn hộ bán theo giá thị trường: 5%
+ Đối với căn hộ tái định cư Nhà nước mua: Thanh toán 2 đợt sau khi trừ tiền ứng trước: - Đợt 1: vào đầu năm 2 sau khi hoàn thành công trình: 95% - Đợt 2: sau khi bảo hành công trình 1 năm (đầu năm 3): 5% + Đối với căn hộ bán theo giá thị trường: Thanh toán 3 đợt sau khi trừ tiền ứng trước (nếu có): - Đợt 1: sau khi giao nhà: 90% - Đợt 2: trong phạm vi 3 tháng sau khi thanh toán đợt 1: 5% - Đợt 3: trong phạm vi 3 tháng sau khi thanh toán đợt 2: 5%
Với cơ cấu giá bán hộ chung cư và dự trù tiến độ bán hàng theo phương án trên, chúng ta có kết quả kinh doanh trong 2 năm hoạt động của Dự án như sau: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DỰ ÁN Bảng 9 – Doanh thu, chi phí, lãi lỗ Đơn vị tính: 1.000 đồng
Ghi chú: 1. (*) Với đặc điểm của Dự án là tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng đều sử dụng vào phục vụ sinh hoạt cộng đồng, không kinh doanh, do đó, đơn giá vốn được tính toán trên cơ sở tổng giá trị đầu tư chia cho tổng diện tích căn hộ của Dự án. Như vậy, tổng giá vốn căn hộ bằng tổng mức đầu tư: 
Đơn giá vốn / m2 căn hộ = 
= = 5.860.834 đồng 2. Để biết thêm số liệu chi tiết về Doanh thu, chi phí và hiệu quả kinh doanh của Dự án, xin xem Phụ lục 07 “DỰ KIẾN DOANH THU, CHI PHÍ VÀ LỢI NHUẬN CỦA DỰ ÁN” (đính kèm). MỘT SỐ CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Bảng 10 – Một số chỉ tiêu tài chính
Ngân lưu từ hoạt động bán căn hộ không hoàn toàn đồng nhất với doanh thu dự kiến của Dự án xuất phát từ việc khách hàng ứng trước tiền hàng và phụ thuộc vào chính sách bán hàng của Công ty. Do đó, để tính toán hiệu quả đầu tư của Dự án theo phương pháp hiện giá thu nhập, đòi hỏi phải xác định dòng ngân lưu bán hàng của Dự án. DỰ KIẾN NGÂN LƯU BÁN HÀNG CỦA DỰ ÁN QUA CÁC NĂM Bảng 11 – Dự kiến ngân lưu bán hàng Đơn vị tính: 1.000 đồng
Ghi chú: Để biết thêm số liệu chi tiết về dòng ngân lưu của Dự án theo chính sách bán hàng của Công ty, xin xem Phụ lục 08 “DỰ KIẾN NGÂN LƯU CỦA DỰ ÁN QUA CÁC NĂM”.
Bảng Dự trù Cân đối thu chi thể hiện toàn bộ dòng tiền thu vào và chi ra của Dự án từ khi huy động vốn đến lúc kết thúc Dự án. Đây cũng là nguồn số liệu phục vụ cho việc tính toán hiệu quả đầu tư của Dự án theo phương pháp hiện giá thu nhập. BẢNG TỔNG HỢP THU CHI CỦA DỰ ÁN QUA CÁC NĂM Bảng 12 – Tổng hợp thu chi Đơn vị tính: 1.000 đồng
* Cân đối thu chi: Tồn cuối: 75.696.345 ngàn đồng, bao gồm: + Hoàn lại vốn phát hành cổ phiếu: 50.250.858 ngàn đồng. (sau khi trừ chi phí tư vấn và phát hành cổ phiếu) + Lợi nhuận sau thuế của Dự án: 23.445.487 ngàn đồng.
Để có số liệu chi tiết tình hình thu chi của Dự án theo thời điểm, xin xem Phụ lục 09 “DỰ TRÙ CÂN ĐỐI THU CHI” (đính kèm).
Để tính toán hiện giá thu nhập thuần (NPV) và hệ số nội hoàn (IRR), chúng ta cần xác định hệ số chiết khấu r1 căn cứ vào chi phí sử dụng vốn đầu tư bình quân theo bảng tính dưới đây: Bảng 13 – Chi phí sử dụng vốn đầu tư bình quân
* Căn cứ xác định chi phí sử dụng vốn (Xi) và tính chi phí sử dụng vốn đầu tư bình quân (R): - Nguồn vốn huy động bằng cách phát hành cổ phiếu mới cho Dự án với tỷ trọng 37,36% trong tổng vốn đầu tư được tính theo tỷ suất thanh toán cổ tức hiện hành bình quân của Công ty là 20% / năm trên mệnh giá. Theo đó, tổng số cổ phần phát hành là 3.291.750 cổ phần, tương đương mệnh giá là 32.917.500.000 đồng. Cổ tức 20% là: 6.583.500.000 đồng. Như vậy, tính trên tổng giá trị phát hành dự kiến (sau khi trừ chi phí bảo lãnh phát hành) ta có:
X3 = = 13,10% - Các nguồn vốn khác (Nhà nước ứng trước, khách hàng ứng trước và vay ngân hàng) được tính theo Lãi suất tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại TP.HCM (áp dụng từ tháng 3/2006) của các Ngân hàng Đầu tư và phát triển, Ngân hàng ACB, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội, Ngân hàng Vietcombank, Ngân hàng Đông Á, Ngân hàng Eximbank, bình quân là 8,78%/năm cộng với một tỷ lệ an toàn 3% thành 11,78%, nghĩa là X1,2,4 = 11,78%, cụ thể như sau: Bảng 14 – Tham chiếu lãi suất ngân hàng
Áp dụng công thức: R = Ta có chi phí sử dụng vốn đầu tư bình quân năm là R = 12,27%
Theo kết quả tính toán trong “BẢNG TÍNH HIỆN GIÁ THU NHẬP THUẦN (NPV) VÀ HỆ SỐ NỘI HOÀN (IRR) CỦA DỰ ÁN” (Phụ lục 10), ta có một số chỉ tiêu tài chính đáng lưu ý như sau: + Tỷ lệ sinh lời theo hiện giá (BCR): PVB/PVC(%) = 102% + Hiện giá thu nhập thuần tính theo r1: NVP1 = 2.241.854.993 đồng + Hiện giá thu nhập thuần tính theo r2: NVP2 = 0 đồng + Hệ số nội hoàn: IRR = 13,90% Như vậy, Dự án có hệ số nội hoàn là 13,90%, cao hơn hiệu suất định mức (chi phí sử dụng vốn đầu tư bình quân R) là 12,27%, nghĩa là Dự án có khả năng sinh lời cao.
Ngoài lợi ích kinh tế mang lại như phần trên đã trình bày, Dự án Chung cư Khánh Hội 2 còn góp phần tăng quỹ nhà ở cho người tái định cư theo chủ trương của Quận và thành phố trong quá trình đô thị hóa của Quận 4. Dự án sẽ giải quyết thêm nhiều việc làm cho người lao động trên địa bàn trong quá trình 2 năm xây dựng công trình. Mặt khác, như mục tiêu dự án đã được đề cập ở phần giới thiệu, Dự án Chung cư Khánh Hội 2 còn tạo sự ổn định cần thiết cho hoạt động của Công ty trong quá trình tái cấu trúc lại ngành nghề hoạt động, chuyển từ SXKD sử dụng nhiều lao động giản đơn sang lĩnh vực dịch vụ và kinh doanh bất động sản, góp phần bảo đảm hiệu quả hoạt động của Công ty.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
