SỞ XÂy dựng báo cáo quảng Ninh, tháng 10/2012

Phát triển nhà ở phải thực hiện chủ trương xoá bao cấp và thực hiện chính sách xã hội hoá về nhà ở, thông qua cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước để ngưòi dân thực hiện việc tạo lập chỗ ở; Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Chính quyền, Đảng uỷ các cấp, của cộng đồng xã hội và của người dân trên địa bàn tỉnh.

Phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới được cấp có thẩm quyền phê duyệt, từng bước nâng cao chất lượng chỗ ở của các tầng lớp nhân dân, góp phần phát triển đô thị, nông thôn bền vững văn minh, hiện đại phù hợp với bản sắc địa phương;

Khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở; đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà nước, của chủ đầu tư và người dân trong phát triển nhà ở; hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo nguyên tắc của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở; chú trọng phát triển nhà chung cư, nhà ở để cho thuê, kể cả khu vực nhà nước và tư nhân.

Phát triển nhà ở phải bảo đảm an toàn và đáp ứng các điều kiện về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trường; đủ khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa thiên tai, sử dụng tiết kiệm năng lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

II. Cở sở cho việc dự báo, tính toán các chỉ tiêu và nhu cầu phát triển nhà ở của tỉnh

1. Các cơ sở tính toán, dự báo

Việc dự báo, tính toán các chỉ tiêu và nhu cầu phát triển nhà ở trên địa bàn là rất phức tạp và chịu tác động của nhiều yếu tố về kinh tế và xã hội khác nhau.

1.1. Trong đó, cơ sở đầu tiên và quan trọng chính là số liệu về thực trạng cũng như quá trình phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh trong khoảng 10 năm được đánh giá trên số liệu tổng điều tra dân số và nhà ở năm 1999 và năm 2009.

Trên cơ sở chuỗi số liệu và các chỉ số như diện tích nhà ở bình quân trên đầu người, tổng diện tích nhà ở, tổng số căn nhà ở gồm nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ, tỷ lệ các loại nhà ở kiên cố, bán kiên cố, thiếu kiên cố và đơn sơ có thể đánh giá, xác định được tốc độ tăng trưởng, phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh tại hai khu vực đô thị và nông thôn trong 1 giai đoạn 10 năm. Từ đó có thể tính toán, nội suy ra các chỉ số nhà ở chưa có số liệu chính xác tại thời điểm hiện tại. Đây là một trong những thuận lợi khi xây dựng Chương trình so với thời điểm năm 2004 khi xây dựng Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 trước đây.

Các chỉ tiêu và nhu cầu phát triển nhà cơ bản là để phục vụ nhu cầu do tăng dân số từ việc gia tăng dân số tự nhiên và tăng dân số cơ học. Khác với tỷ lệ tăng dân số tự nhiên tương đối ổn định và dễ dự báo thì tỷ lệ tăng dân số cơ học lại phụ thuộc nhiều vào sự phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa

Căn cứ Định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07/04/2009, năm 2015, dự báo tỷ lệ đô thị cả nước là 38%, năm 2020 là 45%, năm 2025 là 50%. (Năm 2015, dự báo tổng số đô thị cả nước khoảng trên 870 đô thị, trong đó đô thị đặc biệt là 02 đô thị; loại I là 9 đô thị, loại II là 23 đô thị, loại III là 65 đô thị, loại IV là 79 đô thị và loại V là 687 đô thị).

Trên cơ sở định hướng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh đến năm 2020, quy hoạch phát triển đô thị tỉnh đến năm 2020, hiện tại tỷ lệ đô thị của tỉnh khoảng 57%, với 15 đô thị gồm 1 đô thị loại II (thành phố Hạ Long), 03 đô thị loại III (thành phố Móng Cái, Uông Bí, Cẩm Phả), 02 đô thị loại IV ( thị xã Quảng Yên, thị trấn Mạo Khê), 09 đô thị loại V (Đông Triều, Quảng Hà, Tiên Yên, Trới, Ba Chẽ, Bình Liêu, Cái Rồng, Đầm Hà, Cô Tô). Dự báo, đến năm 2015 dân số toàn tỉnh khoảng 1.225.000 người, trong đó dân số đô thị khoảng 722.040 người với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 59%; đến năm 2020 dân số toàn tỉnh khoảng 1.285.000 người, trong đó dân số đô thị khoảng 784.800 người với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 61%.

Theo số liệu thống kê, tại thời điểm năm 1999, bình quân nhân khẩu của một hộ gia đình tại khu vực đô thị nước ta vẫn ở mức cao, khoảng 4,5 người/hộ; trong 10 năm qua, cơ cấu hộ gia đình ở nước ta đã có nhiều thay đổi (hầu hết các hộ gia đình chỉ có 02 thế hệ ở chung), đến thời điểm 01/4/2009, bình quân nhân khẩu của một hộ gia đình tại khu vực đô thị chỉ còn là 3,7 người/hộ. Trong 10 năm tới, cơ cấu hộ gia đình tại các địa phương trên cả nước cũng như tại Quảng Ninh tiếp tục thay đổi với xu hướng bình quân nhân khẩu tiếp tục giảm. Hiện tại bình quân nhân khẩu một hộ gia đình tính trên địa bàn toàn tỉnh là 3,7 người/hộ, dự báo đến năm 2015 vào khoảng 3,5 người/hộ và năm 2020 vào khoảng 3,3 người/hộ.

Hiện tại diện tích nhà ở bình quân tính theo đầu người cả tỉnh là 19,6m²/người, tại khu vực đô thị là 21,9m²/người; Theo nghiên cứu chung và kinh nghiệm phát triển nhà ở các nước trên thế giới, nhu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt trong nhà ở của mỗi người khoảng 30m² và một hộ gia đình 4 người khoảng 100-120m². Do vậy, khi diện tích nhà ở bình quân trên người chưa đạt mức 30m²/người thì các hộ gia đình vẫn có nhu cầu và xu hướng xây dựng, cải tạo để ăng diện tích nhà ở khi có điều kiện. Trong 10 năm tới, điều kiện kinh tế - xã hội và thu nhập của các hộ gia đình trên địa bàn tỉnh được dự báo sẽ có bước tiến đáng kể. Do vậy, các hộ gia đình sẽ có nhu cầu nâng cao chất lượng tiện nghi và tăng diện tích sử dụng nhà ở. Dự báo diện tích nhà ở bình quân trên đầu người năm 2015 là khoảng 23,6 m² sàn/người, năm 2020 là khoảng 26,8 m² sàn/người.

Ngoài ra việc dự báo tính toán nhu cầu chung nhà ở còn cần xác định nhu cầu cụ thể của các nhóm đối tượng xã hội đặc thù trên địa bàn tỉnh để có phương hướng, giải pháp đáp ứng cụ thể như: cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang chưa có nhà ở; công nhân đặc biệt là số lao động lớn thuộc ngành than, công nghiệp đóng tàu...; sinh viên các cơ sở đào tạo và các hộ thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Cụ thể như sau:

- Nhu cầu nhà ở cho công nhân: Được tính toán, dự báo trên cơ sở báo cáo cụ thể về nhu cầu nhà ở cho công nhân, lao động của các doanh nghiệp sử dụng lao động trên địa bàn.

Nhu cầu nhà ở cho công nhân các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Than và Khoáng sản gồm các công ty than tại khu vực Cẩm Phả với số lượng công nhân hiện có khoảng trên 10.000 người, dự kiến số lượng công nhân đến năm 2015 tăng lên khoảng trên 12.000 và đến năm 2020 tăng lên khoảng 17.000; tại khu vực Hạ Long với số lượng công nhân hiện có khoảng 5.000 người, dự kiến số lượng công nhân đến năm 2015 tăng lên khoảng trên 5.500 và đến năm 2020 tăng lên khoảng 8.500; tại khu vực Đông Triều, Uông Bí với số lượng công nhân hiện có khoảng trên 5.000 người, dự kiến số lượng công nhân đến năm 2015 tăng lên khoảng trên 6.000 và đến năm 2020 tăng lên khoảng 11.500;

Nhu cầu nhà ở cho công nhân, lao động tại các KCN tập trung đã, đang và sẽ triển khai theo quy hoạch được duyệt như KCN Cái Lân, KCN Việt Hưng, KCN Hải Yên, KCN Đông Mai, KCN Phương Nam, KCN cảng biển Hải Hà, KCN Hoành Bồ, KCN dịch vụ Đầm nhà Mạc, KCN Quán Triều, KCN Tiên Yên, KCN phụ trợ ngành Than, KKT Vân Đồn, KKT cửa khẩu Hoành Mô-Đồng Văn. Các KCN, KKT này hiện chỉ có một ít như KCN Cái Lân, KCN Việt Hưng, KCN Hải Yên đã triển khai, đi vào hoạt động thu hút một số lượng nhỏ công nhân, lao động khoảng 5.500 người. Tuy nhiên, theo quy hoạch thì đến năm 2015 các KCN này sẽ thu hút số lượng lớn khoảng trên 60.000 công nhân và đến năm 2020 sẽ thu hút khoảng trên 145.000 công nhân. Trên cơ sở dự báo với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 70% và số công nhân có nhu cầu về chỗ ở khoảng 60% (số còn lại tự lo được chỗ ở) thì đến năm 2020 số công nhân có nhu cầu về chỗ ở bằng 40% số công nhân dự kiến theo quy hoach, khoảng trên 58.000.

Ngoài ra trên địa bàn tỉnh còn có nhiều nhà máy, xí nghiệp công nghiệp lớn, sử dụng nhiều lao động như Nhiệt điện Mạo Khê, Nhiệt điện Uông Bí, Xi măng Cẩm Phả, Nhiệt điện Cẩm Phả, Nhiệt điện Mông Dương 1, Nhiệt điện Mông Dương 2, Đóng tàu Hạ Long, Vigracera Hạ Long, Xi măng Thăng Long, Xi măng Hạ Long, Nhiệt điện Quảng Ninh. Theo dự báo, tính toán thì đến năm 2020 số công nhân, lao động có nhu cầu chỗ ở bằng 30% tổng số công nhân lao động, khoảng trên 18.000 người.

Đối với những đơn vị chưa xác định, không có báo cáo về nhu cầu nhà ở cho công nhân thì số công nhân có nhu cầu cần giải quyết chỗ ở sẽ được tính bằng khoảng 40% số công nhân, lao động hiện có của đơn vị (60% còn lại là số đối tượng đã có nhà ở hoặc sẽ được tiếp tục giải quyết trong các giai đoạn tiếp theo).

- Nhu cầu nhà ở của học sinh, sinh viên:

Ngày 20/4/2009 Chính phủ đã có Nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị; ngày 24/4/2009 Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê. Theo đó, mục tiêu phấn đấu đến năm 2015 sẽ có 60% sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở trong ký túc xá, đến năm 2020 có 70-80% sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở trong ký túc xá.

Trên cơ sở đó, nhu cầu về ký túc xá cho sinh viên trên địa bàn được dự báo, tính toán theo tổng chỉ tiêu tuyển sinh của các trường và cơ sở đào tạo trên địa bàn, cụ thể như sau: ký túc xá hiện có được đánh giá đáp ứng được khoảng 10% sinh viên có nhu cầu; khoảng 20% sinh viên có thể tự lo được chỗ ở hoặc ở cùng gia đình nên không có nhu cầu ở ký túc xác; còn lại khoảng 70% tổng chỉ tiêu tuyển sinh chưa có chỗ ở và cần giải quyết.

Trên địa bàn tỉnh có 3 khu vực tập trung đông các cơ sở đào tạo và số lượng học sinh, sinh viên là Đông Triều, Uông Bí và Hạ Long. Tại Đông Triều có trường Đại học Công Nghiệp Quảng Ninh với tổng số học sinh, sinh sinh viên đang theo học là khoảng 9.000, đến năm 2015 chỉ tiêu tuyển sinh tăng lên khoảng trên 12.000 và đến năm 2020 là trên 15.000. Các trường tại khu vực Uông Bí tổng số học sinh, sinh sinh viên đang theo học là khoảng gần 20.000, đến năm 2015 chỉ tiêu tuyển sinh tăng lên khoảng 25.600 và đến năm 2020 là trên 35.500. Các trường tại khu vực Hạ Long tổng số học sinh, sinh sinh viên đang theo học là khoảng gần 15.000, đến năm 2015 chỉ tiêu tuyển sinh tăng lên khoảng 17.600 và đến năm 2020 là trên 21.000. Theo đó tổng số HS, SV trên địa bàn tỉnh đến 2015 là khoảng 55.000 và đến năm 2020 là khoảng 72.500. Trong đó số HS, SV có nhu cầu về chỗ ở khoảng 60% (số còn lại nhà gần hoặc tự lo được chỗ ở) đến năm 2015 là khoảng 33.000 và đến năm 2020 là khoảng 43.500.

- Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp:

Số liệu thống kê cho thấy hiện tại khu vực đô thị cả nước cũng như trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh có khoảng trên 15-20% hộ có thu nhập thấp và nhà ở chật hẹp với diện tích bình quân sàn nhà ở dưới 10m²/người; khoảng 5% hộ có thu nhập thấp và nhà ở chật hẹp với diện tích bình quân sàn nhà ở dưới 5m².

a) Chỉ tiêu diện tích bình quân:

- Diện tích bình quân nhà ở đến 2015 phấn đấu là: 22 m² /người;

- Diện tích bình quân nhà ở đến năm 2020 phấn đấu là: 25 m² / người;

Nếu với mục tiêu như trên thì giai đoạn 2012-2015 diện tích nhà ở bình quân tăng lên khoảng 12% so với năm 2012 và mỗi năm tăng lên 3%.Giai đoạn 2015-2020 diện tích nhà ở bình quân tăng lên 3 % so với năm 2015.

b) Chỉ tiêu nhà ở chung cư:

- Hiện trạng nhà ở chung cư ở khoảng gần 2% so với tổng quỹ nhà, nhưng đa số qua nhiều năm sử dụng đã xuống cấp trầm trọng do không được bảo dưỡng thường xuyên.

- Phấn đấu diện tích nhà ở chung cư chiếm khoảng 8% vào năm 2015 và đến năm 2020 chiếm khoảng 12%.

c) Chỉ tiêu nâng cao chất lượng nhà ở:

Phấn đấu đến 2015 nâng tỷ trọng nhà ở kiên cố lên 60% so với tổng quỹ nhà ở. Giảm dần tỷ lệ tiến tới xóa bỏ các loại nhà ở tạm, nhà đơn sơ không đảm bảo an toàn cho người ở hoặc không đảm bảo về môi trường sống. Phấn đấu đến 2020 nâng tỷ trọng nhà ở kiên cố lên 75% so với tổng quỹ nhà ở.

d) Tổng hợp các chỉ tiêu chính phát triển nhà ở

STT		Hiện tại		Đến 2015		Đến 2020
		Dt bình quân (m2/ng)	Tỷ lệ nhà kiên cố (%)	Dt bình quân (m2/ng)	Tỷ lệ nhà kiên cố (%)	Dt bình quân (m2/ng)	Tỷ lệ nhà kiên cố (%)
1	Chỉ tiêu quốc gia	18,3	50	22	62	25	70
2	Quảng Ninh	19,6	55	22	60	25	75

Phương án này được xây dựng với tốc độ phát triển nhà ở trung bình thấp, các chỉ tiêu phát triển nhà ở cơ bản như diện tích nhà ở bình quân trên đầu người, tỷ lệ nhà ở kiên cố trên địa bàn tỉnh phấn đấu thực hiện bằng mức chỉ tiêu phát triển nhà ở trên địa bàn toàn quốc.

So sánh với tốc độ phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh trong giai đoạn 1999-2009, cũng như những tiềm năng về phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đến năm 2020 thì các chỉ tiêu về phát triển nhà ở phương án này tương đối thấp và dễ đạt được vì hiện tại mức phát triển kinh tế- xã hội, diện tích nhà ở bình quân, chất lượng nhà ở trên địa bàn tỉnh đang cao hơn so mới mức trung bình của cả nước.

- Diện tích bình quân nhà ở đến 2015 phấn đấu là: 23,6 m² /ng­ười;

- Diện tích bình quân nhà ở đến năm 2020 phấn đấu là: 26,7 m² / ngư­ời;

Nếu với mục tiêu như­ trên thì giai đoạn 2012-2015 số diện tích nhà ở bình quân tăng lên khoảng 20% so với năm 2012 và mỗi năm tăng lên 5%. Giai đoạn 2015-2020 diện tích nhà ở bình quân tăng lên 14% so với năm 2015 và mỗi tăng tăng khoảng 3%.

- Phấn đấu diện tích nhà ở chung cư­ chiếm khoảng 2% vào năm 2012 và đến năm 2020 chiếm khoảng 16-17%.

Phấn đấu đến 2015 nâng tỷ trọng nhà ở kiên cố lên 74% so với tổng quỹ nhà ở, giảm tỷ trọng nhà ở bán kiên cố, thiếu kiên cố xuống dưới 25% so với tổng quỹ nhà ở. Giảm dần tỷ lệ tiến tới xóa bỏ các loại nhà ở tạm, nhà đơn sơ không đảm bảo an toàn cho người ở hoặc không đảm bảo về môi tr­ờng sống. Phấn đấu đến 2020 nâng tỷ trọng nhà ở kiên cố lên 89% so với tổng quỹ nhà ở, giảm tỷ trọng nhà ở bán kiên cố xuống 10%.

d) Tổng hợp các chỉ tiêu chính về phát triển nhà ở:

STT		Hiện tại		Đến 2015		Đến 2020
		Dt bình quân (m2/ng)	Tỷ lệ nhà kiên cố (%)	Dt bình quân (m2/ng)	Tỷ lệ nhà kiên cố (%)	Dt bình quân (m2/ng)	Tỷ lệ nhà kiên cố (%)
1	Chỉ tiêu quốc gia	18,3	50	22	62	25	70
2	Quảng Ninh	19,6	55	23,6	74	26,7	89