Thực trạng công tác thẩm định DADT tại SGD VCB

2.3. Thực trạng công tác thẩm định DADT tại SGD VCB

1. 2.3.1. Tổ chức thẩm định

1. 2.3.1.1. Phương pháp thẩm định.

2. 2.3.1.2. Quy trình thẩm định

3. 2.3.1.3. Thu thập và xử lý thông tin thẩm định

4. 2.3.1.4. Nội dung thẩm định

1. 
   Thẩm định doanh nghiệp xin vay:
   

Năng lực pháp lý của khách hàng cần chú ý: Doanh nghiệp phải có tư cách pháp nhân đẩy đủ. Tư cách pháp lý của người đại diện phải hợp pháp, chủ doanh nghiệp phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự… Để tìm hiểu được rõ những vấn đề này NH cần yêu cầu những giấy tờ :

- Quyết định thành lập doanh nghiệp

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

- Điều lệ tổ chức và hoạt động cảu DN

- Biên bản họp hôi đồng quản trị

- Quyết định bổ nhiệm chủ tịch hội đồng quản trị cũng như kế toán trưởng và giám đốc điều hành.

Những giấy tờ này phải được đóng dấu hoặc công chứng theo quy định của SGD NHNT

Tiến hành thẩm định các nội dung sau:

• 
  Xuất xứ doanh nghiệp
  
• 
  Sự thay đổi trong quá trình phát triển của doanh nghiệp ( thay đổi về vốn góp, thành phần ban lãnh đạo…)
  
• 
  Lịch sử các quá trình liên kết hợp tác giải thể
  
• 
  Vị thế trên thị trường
  

• 
  Danh sách ban lãnh đạo
  
• 
  Trình độ chuyên môn học vấn
  
• 
  Đạo đức trong quan hệ tín dụng
  
• 
  Khả năng kinh nghiệm của ban lãnh đạo
  
• 
  Uy tín ban lãnh đạo với đối tác
  
• 
  Những thay đổi thành phần ban lãnh đạo và lý do thay đổi
  

Phân tích ngành

Để đánh giá chính xác về doanh nghiệp, đánh giá về xu hướng phát triển của DN , cán bộ thẩm định cần phân tích

• 
  Xu hướng phát triển của ngành
  
• 
  Sự phát triển của DN lớn
  
• 
  Vị thế trong ngành
  

Đây là nội dung quan trọng nhất phản ánh rõ nhất tình hình hiện tại của DN, liên quan trực tiếp đến khả năng trả nợ của DN

• 
  Nhóm hệ số khả năng thanh toán
  
• 
  Nhóm hệ số cơ cấu vốn
  
• 
  Nhóm hệ số về hoạt động
  
• 
  Hệ số về khả năng sinh lời
  

2. 
   Thẩm định phương án xin vay
   

SGD NHNT sẽ tiến hành thẩm định theo các tiêu chí sau:

• 
  Thẩm định về mục đích vay vốn
  
• 
  Thẩm định nhu cầu vay vốn
  
• 
  Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án
  
• 
  Khả năng thực hiện dự án
  
• 
  Khả năng trả nợ của dự án
  

Thẩm định dự án bao gồm các nội dung

• 
  Xem xét đánh giá tính khả thi và tính pháp lý của dự án.
  
• 
  Phân tích đánh giá những điểm chính của dự án.
  
• 
  Phân tích đánh giá về phương diện thị trường
  
• 
  Phân tích đánh giá về phương diện kỹ thuật của DA
  
• 
  Phân tích đánh giá phương diện tổ chức quản lý của dự án
  
• 
  Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án và nguồn vốn đầu tư
  
• 
  Kiểm tra điều kiện an toàn vốn vay.
  
• 
  Phân tích rủi ro của DA
  
• 
  Đánh giá chung, khái quát và đưa ra kết luận về DA thẩm định.
  

3. 
   Thẩm định TSĐB
   

• 
  Tính pháp lý
  
• 
  Tình trạng tranh chấp về tài sản
  
• 
  Tài sản được phép giao dịch
  
• 
  Đăng ký giao dịch bảo đảm
  

• 
  Một số dự án chính được thực hiện trong thời gian vừa qua tại SGD NHNT VN:
  
• 
  Dự án cho vay tổng công ty xây dựng Trường Sơn: dự án cho vay xây dựng tòa nhà văn phòng: 597,89 tỷ
  
• 
  Dự án cho vay Công ty cổ phần nhựa Binh Minh(PLASCO) dự án cho vay xây dựng trung tâm thương mại văn phòng: 114 tỷ VND
  
• 
  Dự án cho vay CTy Cổ phần Bánh kẹo Tràng An dự án cho vay đầu tư trang thiết bị sản xuất: 324, 66 tỷ VND
  
• 
  Dự án cho vay CTy Cổ phần Xây lắp và Cơ khí cơ khí cầu đường dự án cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng: 456,55 tỷ VND
  
• 
  Dự án cho vay CTy Dệt kim Đông Xuân dự án cho vay mua dây truyền sản xuất: 224,55 tỷ VND
  
• 
  Dự án cho vay CTy Cổ phần đầu tư và phát triển vận tải dự án cho vay mở rộng quy mô 55,6 tỷ VND
  
• 
  Dự án cho vay Cty Cơ khí Xây dựng dự án cho vay sửa chữa và nâng cấp thiết bị 28,3 tỷ VND
  
• 
  Dự án cho vay Cty Công ty thi công cơ giới cho vay mua và sửa chữa nâng cấp xà lan 10,3 tỷ VND
  
• 
  Dự án cho vay CT TNHH Xây dựng Hà Nam Dự án cho vay thành lập chi nhánh mới: 800 tr VND
  

• 
  Dư nợ tín dụng tài trợ cho dự án vừa qua đạt khoảng hơn 3000 tỷ đồng. Trong số đó tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp trong khối các doanh nghiệp nhà nước là khối các doanh nghiệp truyền thống của SGD NHNT:
  

NHNT là một ngân hàng lớn, đi đầu trong các hoạt động của mình, nhờ vậy SGD NHNT cũng có một lượng khách hàng truyền thống lớn, là các công ty, tổng công ty nhà nước. Các khách hàng này là các khách hàng lâu năm của SGD có uy tín cao và hoạt động hiệu quả. SGD tập trung vào điểm mạnh này và tiếp tục tăng trưởng tín dụng dựa trên khu vực này do đã có những kiến thức hiểu biết nhất định về DNNN là rất hợp lý.

Cơ cấu ngành tập trung cho vay là các ngành

Ngành	CN	XD	Vận tải	Khác
Số tiền		.8	.37	.56	.13
Tỷ lệ (%)				.6	.4

Cơ cấu ngành tập trung chủ yếu vào ngành xây dựng và công nghiệp. Ngành xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất 57% chủ yếu bao gồm xây dựng khu tòa nhà văn phòng xây dựng khách sạn… Do vậy cán bộ thẩm định có thể tập trung chuyên môn và kinh nghiệm về 2 lĩnh vực này nhiều hơn và cho vay hiệu quả hơn tuy nhiên với ngành công nghiệp và xây dựng cán bộ thẩm định sẽ khó khăn hơn trong quá trình thẩm định bởi yếu tố kỹ thuật sẽ rất phức tạp, khoa học kỹ thuật thay đổi sẽ làm cho các dự án trở nên phức tạp về mặt chuyên môn hơn. Ngoài ra cán bộ cũng sẽ không có điều kiện tích lũy kinh nghiệm trong các ngành khác, không có điều kiện tham gia vào các dự án đặc thù khác, do vậy sẽ tạo sự kém linh hoạt khi thẩm định.

2. 2.3.2. Phân tích quy trình thẩm định 1 dự án cụ thể

1. 
   Giới thiệu dự án:
   

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty cổ phần số 058619 ngày 09/1/1999

a. Đánh giá hồ sơ pháp lý của dự án.

Ngoại trừ Giấy phép xây dựng Công ty đang làm thủ tục xin cấp, Hồ sơ pháp lý dự án phù hợp với quy định hiện hành về đầu tư xây dựng cơ bản và quy định cho vay của Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, bao gồm những tài liệu sau:

- Biên bản họp hội đồng quản trị Công ty cổ phần nhựa quyết định đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại tại Hà Nội (toàn bộ cổ đông hiện tại của Công ty là thành viên Hội đồng quản trị và nội dung của biên bản này phù hợp với Điều lệ của Công ty);

- Công văn số 24/CPN ngày 24/1/2007 của Công ty cổ phần nhựa gửi Sở Giao dịch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam;

- Tổng dự toán Công trình trung tâm thương mại và văn phòng PLASCO PLAZA do Công ty Tư vấn kiến trúc và xây dựng HC-Ha lập.

nhượng quyền sử dụng 3.076 m² đất chuyển mục đích sử dụng để xây dựng Trung tâm Thương mại và văn phòng.

- Hợp đồng thuê đất số 123-2005/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 21/10/2005 (thời hạn 50 năm) với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội.

- Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở Dự án Đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng đường Lê Văn Lương, Hà Nội của Sở Xây dựng Hà Nội ngày 21/07/2006 (Công ty Tư vấn Kiến trúc HC-Ha lập).

- Văn bản thoả thuận về Quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế kiến trúc sơ bộ của dự án số 516/QHKT-P2 ngày 03/02/2005 của Sở Quy hoạch Kiến trúc.

- Văn bản thoả thuận về môi trường của dự án số 5624/STNMTNĐ-QLMT ngày 06/12/2004 của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất.

- Văn bản thoả thuận phương án cấp điện cho dự án số ..../ĐLHN/ĐLLB-KT ngày 31/03/2005 của Công ty Điện lực Hà Nội.

- Văn bản thoả thuận cấp nước cho dự án số 10/KNNS2 ngày 08/04/2005 của Công ty Kinh doanh nước sạch số 3 Hà Nội.

- Văn bản cấp số liệu kỹ thuật khu đất xây dựng dự án số 253/VQH-T2 ngày 17/11/2004 của Viện Quy hoạch Hà Nội.

- Văn bản thoả thuận phòng cháy chữa cháy cho dự án số 424 CV.DA/PC23 ngày 16/11/2004 của Công an Hà Nội.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình Trung tâm thương mại và văn phòng đường Lê Văn Lương, Hà Nội của Công ty Cổ phần nhựa.

- Báo cáo tư vấn PLASCO TOWER của Công ty CB Sara Ellis.

- Hợp đồng Tư vấn thẩm tra thiết kế kỹ thuật và dự toán công trình Trung tâm thương mại và văn phòng PLASCO Plaza số 410-06/CTTV ngày 18/08/2006 ký với Công ty Tư vấn Đại học xây dựng.

- Hợp đồng Tư vấn đấu thầu và Tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình số 05-2007/HĐ-TVXD ký với Công ty Đầu tư và Phát triển xây dựng Chi nhánh tại Hà Nội.

- Hợp đồng Cung cấp dịch vụ tư vấn và Tư vấn thiết kế số 2568/05/HĐKT ngày 12/10/2005 ký với Công ty Tư vấn Kiến trúc.

- Hợp đồng Tư vấn đấu thầu và tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình ngày 01/03/2007 với Công ty Đầu tư và Phát triển xây dựng - Chi nhánh Hà Nội.

- Bảng kê các khoản mục đã chi bằng vốn tự có cho Dự án ngày 11/05/2007 của Công ty Cổ phần nhựa.
2.3.2.2.2. Đánh giá tình hình tài chính và năng lực sản xuất kinh doanh

a. Điểm tín dụng và xếp hạng tín dụng

Theo phiếu trả lời thông tin tín dụng số 662XXL/NHNT-TTTD ngày 20/04/2007 của Phòng thông tin tín dụng NHNTVN, Công ty cổ phần nhựa xếp hạng BB năm 2006.

Công ty đã khẳng định được vị trí trong lĩnh vực thương mại nguyên liệu và sản xuất các sản phẩm nhựa, trong đó hoạt động thương mại nguyên liệu nhựa là nguồn tạo doanh thu chính của Công ty. Doanh thu năm 2006 của PLASCO đạt 990 tỷ VND trong đó từ hoạt động thương mại là 760 tỷ, chiếm 86,36% tong doanh thu và từ hoạt động sản xuất là 330 tỷ, chiếm 13,64%. Lợi nhuận sau thuế đạt 152 triệu VND, tỷ lệ tăng trưởng doanh thu năm 2006 là 11,82% và tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế là 5,5%. Thông tin chi tiết về hoạt động kinh doanh của PLASCO như sau:

Một số thông số phản ánh tình hình tài sản-nguồn vốn của Cty như sau:

Một chỉ số phản ánh tình hình tài chính của Công ty như sau:

Khả năng quay vòng hàng tồn kho năm 2006 được cải thiện nhiều so với năm 2005, Tổng hợp công nợ theo tài khoản 131 năm 2006 cho thấy Công ty có cơ cấu khách hàng rất đa dạng và giao dịch phát sinh trong năm được trải đều cho các khách hàng. Số dư phải thu và phải trả của Công ty cao do Công ty không đối trừ số dư phải thu phải trả nội bộ với Chi nhánh, Phân xưởng dép EVA và Nhà máy Bạt nhựa Hoàng Long khi lập Bảng cân đối kế toán.

Công ty có khả năng sinh lợi ở mức thấp và ổn định. Mặc dù vậy, việc tạo tiền và quản lý dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Công ty khá hợp lý; các hợp đồng vay trung hạn hình thành tài sản cố định cho Nhà máy Bạt nhựa đều được Công ty trả nợ trước hạn. Hợp đồng tín dụng số 01/2005/PLASCO-HDTD ngày 29/08/2005 với Sở Giao dịch NHNT, trị giá 50 tỷ VND, thời hạn vay 05 năm, ngày rút vốn đầu tiên 22/02/2006 Công ty đã trả nợ trước hạn và dư nợ đến ngày 15/05/2007 còn 4,589 tỷ VND.

2.3.2.2.3. Triển vọng trong thời gian tới

Đặc điểm của ngành nhựa Việt Nam là phải nhập khẩu tới 90% nguyên liệu, trong khi giá của nguyên liệu này lại phụ thuộc và biến động mạnh theo giá dầu mỏ. Mặc dù vậy trong thời gian qua ngành nhựa vẫn đạt được mức tăng khá.

Năm 2006, ngành nhựa vẫn tiếp tục đà tăng trưởng lớn, giá trị xuất khẩu đạt khoảng 500 triệu USD (tăng trên 42% so với năm 2005). Sở dĩ ngành nhựa có thể đứng vững như vậy là do các doanh nghiệp đã rút ra nhiều kinh nghiệm lớn từ đợt biến động giá năm 2004, nhất là việc ký kết hợp đồng với đối tác nước ngoài. Hơn nữa, các doanh nghiệp đã mở rộng được thị trường để đẩy mạnh xuất khẩu. Ngoài các thị trường truyền thống như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Đài Loan…, các doanh nghiệp nhựa đang tập trung khai thác các thị trường thuộc khu vực Tây á, Châu Phi và Trung Đông. Chính quá trình thâm nhập mạnh mẽ vào thị trường quốc tế đã giúp các doanh nghiệp thích ứng được với việc tăng giá nguyên liệu.

Hiện nay Việt Nam đã là thành viên chính thức của WTO, trong bối cảnh này sản phẩm nhựa của Việt Nam phải cạnh tranh khốc liệt với sản phẩm cùng loại từ Trung Quốc, Thái Lan… Đối với nhựa cao cấp, nước ta lại càng yếu thế hơn, do công nghệ lạc hậu, trình độ tay nghề thấp… Hiện Trung Quốc, một trong những nước có nền công nghiệp nhựa phát triển và lớn nhất thế giới, liên tục có sự phát triển và lớn nhất thế giới, với mức tăng trung bình 19,5%/năm. Hiệp hội chất dẻo Trung Quốc cho biết, năm 2005, sản lượng nhựa tổng hợp của nước này đạt 21,419 triệu tấn và lượng nhựa tiêu thụ là 38,348 triệu tấn. Đây sẽ là một áp lực không nhỏ cho ngành nhựa Việt Nam, khi chúng ta phải mở cửa thị trường theo các điều khoản trong WTO. Đặc biệt, hiện nay, thị trường đồ chơi trẻ em bằng nhựa của nước ta hoàn toàn bị các sản phẩm của Trung Quốc chiếm lĩnh.

Vì vậy, để các doanh nghiệp nhựa Việt Nam đứng vững trên thị trường thế giới khi Việt Nam hội nhập WTO thì các doanh nghiệp nhựa cần tích cực tiếp cận các thị trường có yêu cầu cao về chất lượng và công nghệ sản xuất nhưng có giá trị nhập khẩu cao như Hoa Kỳ, EU, Bắc Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan

Hoạt động kinh doanh của PLASCO:

- Hoạt động mang lại doanh thu và lợi nhuận chính của Công ty vẫn là thương mại nguyên liệu ngành nhựa, PLASCO hiện là một đầu mối nhập khẩu hạt nhựa lớn nhất miền Bắc cả về bán buôn và bán lẻ, chiếm khoảng 50% thị trường này. Về lâu dài ngành nhựa Việt Nam vẫn phải nhập khẩu phần lớn nguyên liệu này nên hoạt động thương mại nguyên liệu nhựa vẫn là thế mạnh của Công ty.

- Nhà máy Bạt nhựa Hoàng Long của Công ty sử dụng công nghệ hiện đại của Cộng hoà áo, sản phẩm chủ đạo là bạt nhựa được sử dụng trong công nghiệp xây dựng (che phủ và vải địa kỹ thuật lót móng trong thi công các công trình giao thông, thuỷ lợi), trong nông nghiệp (lót ao, đầm nuôi tôm), và trong một số hoạt động khác (báo container, bao ôtô, lều bat...). Bắt đầu hoạt động năm 2002, đến nay sản phẩm của Công ty được tiêu thụ rộng rãi tại thị trường nội địa và bắt đầu xuất khẩu. So với các công ty sản xuất sản phẩm nhựa khác, PLASCO có thế mạnh của một nhà sản xuất sản phẩm nhựa công nghiệp đồng thời là nhà cung cấp nguyên liệu nhựa hàng đầu tại thị trường miền Bắc, có khả năng chủ động nguồn và cân đối chi phí nguyên vật liệu.

Công ty cổ phần nhựa hoạt động theo Luật doanh nghiệp, mô hình công ty cổ phần đã được chứng minh là mô hình tổ chức doanh nghiệp tiên tiến và được áp dụng hàng loạt tại Việt Nam. Hàng loạt công ty nhà nước đã được cổ phần hoá và rất nhiều công ty TNHH đã được chuyển đổi thành công ty cổ phần. Công ty cổ phần nhựa có bộ máy quản lý gọn nhẹ, số lượng nhân viên quản lý ít nhưng vẫn đảm bảo vận hành hiệu quả và tiết kiệm chi phí lương.

Công ty cổ phần nhựa được thành lập tháng 10 năm 1999 bởi một số cá nhân trước đây làm việc tại Công ty Thương mại và Dịch vụ (Traserco) - Bộ Thương mại, bộ phận kinh doanh hạt nhựa và hoá chất. Kế thừa những kinh nghiệm tại Traserco, đội ngũ lãnh đạo PLASCO đã xây dựng và phát triển. Hiện tại, Công ty đã khẳng định được vị thế là nhà cung cấp nguyên liệu nhựa hàng đầu tại thị trường các tỉnh phía Bắc. Thành công và vị trí hiện tại của PLASCO là bằng chứng cho thấy bộ máy lãnh đạo của Công ty có kinh nghiệm và hiểu biết đáng tin cậy về kinh doanh nguyên liệu nhựa và các sản phẩm nhựa tại Việt Nam.

Nguyên vật liệu chính của hoạt động sản xuất nhựa là các loại bột nhựa và hạt nhựa có nguồn gốc từ dầu mỏ. Hiện nay khả năng sản xuất nguyên liệu nội địa của Việt Nam chỉ có thể đáp ứng 10% nhu cầu sản xuất, 90% số nguyên liệu còn lại vẫn phải nhập từ nước ngoài. PLASCO hiện là một trong những đầu mối nhập khẩu nguyên liệu nhựa lớn nhất tại thị trường các tỉnh phía Bắc, chiếm khoảng 50% thị phần.

Đến thời điểm lập Báo cáo thẩm định này, Công ty đã có phê duyệt thẩm định thiế kế cơ sở, đang hoàn thiện thiết kế kỹ thuật và các thủ tục nhận Giấy phép xây dựng khác. Công ty dự kiến khởi công xây dựng toà nhà PLASCO PLAZA vào tháng 7 năm 2007, thời gian xây dựng dự kiến 24 tháng, hoàn thành xây dựng và đưa Dự án vào hoạt động khoảng tháng 08/2009. Công ty đã ký hợp đồng số 11-2007/HĐ-TVXD ký với Công ty Đầu tư và Phát triển xây dựng Chi nhánh tại Hà Nội với nội dung tư vấn đấu thầu và tư vấn giám sát thi công.

Sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội phụ thuộc chặt chẽ vào sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, gồm khu vực doanh nghiệp trong nước và khu vực doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2006, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP khoảng 8,17%, trong đó sản xuất công nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh với mức 17% so với năm 2005. Năm 2007, Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 8,3% đến 8,5% và theo dự báo của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam năm 2007 có thể đạt mức 8,7%. Với môi trường chính trị ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tế ngoạn mục và nhiều cải cách về thủ tục đầu tư, Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật Bản, đánh giá là địa điểm đầu tư hấp dẫn nhất. Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 3 tháng đầu năm 2007 đạt trên 2,5 tỷ USD, mức cao nhất từ trước đến nay và tăng tới 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong năm 2007, Việt Nam đặt mục tiêu thu hút 12 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, gần bằng tổng số vốn thu hút được trong cả giai đoạn 2001-2005.

Theo báo cáo PLASCO TOWER của Công ty CB Sara Ellis, đơn vị Công ty cổ phần nhựa dự kiến sẽ thuê tổ chức quản lý và khai thác toà nhà, với tốc độ tăng trưởng kinh tế và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài hiện nay, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội, đặc biệt là thị trường văn phòng hạng A, sẽ ở trong tình trạng cầu vượt quá cung trong khoảng 02 năm tới. Theo báo cáo PLASCO TOWER, hiện nay tại Hà Nội có 9 toà nhà hạng A với công suất sử dụng trên 99,17%. Trong thời gian 2006-2009, Hà Nội sẽ có thêm 06 toà nhà văn phòng hạng A đi vào sử dụng với tổng diện tích khoảng 146.000 m². Bên cạnh văn phòng hạng A, các toà nhà hạng B cũng là lựa chọn ưu tiên với nhiều doanh nghiệp trong nước có tốc độ tăng trưởng cao và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, theo số liệu thống kê của Sara Ellis, Hà Nội hiện có 20 toà nhà hạng B với hiệu suất sử dụng đạt tới 97,63%.

Toà nhà PLASCO PLAZA có vị trí mặt đường Lê Văn Lương có nhiều lợi thế về quy hoạch đầu tư phát triển. PLASCO PLAZA sẽ là toà nhà có vị trí thuận lợi và hấp dẫn với nhiều doanh nghiệp có nhu cầu văn phòng, đặc biệt là khi tuyến đường Lê Văn Lương, với vị trí thuận lợi gần trung tâm thành phố và sức hấp dẫn sau khi không còn lưu hành xe tải, được đầu tư nhiều nhà văn phòng và nhà chung cư mới. Cũng theo thông tin từ chủ đầu tư, đối diện PLASCO PLAZA sẽ là một tổ hợp khách sạn 5 sao của một nhà đầu tư Singapore.

Cùng với những thông tin nghiên cứu thị trường từ báo cáo PLASCO TOWER của Sara Ellis, có thể nhận thấy toà nhà PLASCO PLAZA sẽ là một trong những lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng hạng B.

e. Khả năng trả nợ của dự án xin vay

Nguồn trả nợ của dự án gồm lợi nhuận sau thuế và khấu hao TSCĐ từ hoạt động cho thuê văn phòng. Khả năng trả nợ của dự án được xem xét dựa trên giả định toàn bộ từ tầng 1 đến tầng 15 của toà nhà đều được cho thuê (thông qua một tổ chức quản lý khai thác toà nhà). Một số giả thiết để ước tính khả năng trả nợ của dự án như sau:

Dự kiến kết quả kinh doanh của dự án:

Phân tích độ nhạy:

- Dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn khi giá cho thuê giảm 5 % so với dự kiến ban đầu.

- Trường hợp giá cho thuê giảm 10%, dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn ngoại trừ năm hoạt động thứ 2.

- Trường hợp giá cho thuê giảm 10% và tổng mức đầu tư tăng 10%, dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn ngoại trừ năm hoạt động thứ 2.

2.3.2.2.5. Đảm bảo tiền vay

Khoản vay được đảm bảo bằng các tài sản sau:

a. Bảo đảm bằng toàn bộ tài sản cố định hình thành từ Dự án Đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng (PLASCO PLAZA), giá trị do Phòng Đầu tư dự án xác định dựa trên giá trị ổng dự toán và lãi vay trong thời gian xây dựng là 208,800 tỷ VND.

b. Bảo đảm bằng toàn bộ dây chuyền thiết bị và nhà xưởng giai đoạn III thuộc Nhà máy Bạt nhựa Hoàng Long và các quyền liên quan, giá trị còn lại đến 31/12/2006 khoảng 60,285 tỷ VND..

c. Bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất tại thửa số 20 và thửa số 99 tờ bản đồ số 5 tại Hà Đông do Uỷ ban nhân dân huyện Hà Đông - Hà Nội cấp cho ông Bùi Tố Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V956860, giá trị theo biên bản định giá là 12,825 tỷ VND

Tài sản đảm bảo cho khoản vay có tổng giá trị khoảng 281,91 tỷ VND.

- Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng cao, Việt Nam vừa trở thành thành tiên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế Giới hứa hẹn rất nhiều tiềm năng phát triển, đầu tư trực tiếp nước ngoài đang tăng mạnh trong năm 2007 và hứa hẹn khả năng đột biến, thị trường văn phòng cho thuê đang trong giai đoạn tăng trưởng cao.

- Công ty hoạt động theo mô hình công ty cổ phần, Ban Lãnh đạo có năng lực và trình độ quản lý, đã điều hành Công ty và các công ty có liên quan khác trong nhiều năm qua, do vậy có kinh nghiệm và khả năng vận hành dự án hiệu quả.

- Công ty đã chủ động sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp trong quá trình chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, đặc biệt là việc Công ty sẽ bổ nhiệm đơn vị quản lý và khai thác toà nhà.

- Dự án toà nhà PLASCO PLAZA là dự án đầu tiên của Công ty cổ phần nhựa trong lĩnh vực xây dựng nhà văn phòng để cho thuê, do vậy Ban Lãnh đạo của Công ty có thể sẽ gặp một số khó khăn trong quá trình kiểm soát tiến độ xây dựng.

- Thị trường bất động sản luôn biến động theo chu kỳ, có quan hệ chặt chẽ với phát triển kinh tế và đầu tư trực tiếp nước ngoài, trường hợp có những biến động bất lợi của nền kinh tế thế giới và khu vực tác động đến nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản nói chung và Dự án nói riêng sẽ chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên đây là rủi ro hệ thống nằm ngoài tầm kiểm soát của Công ty.

2.3.2.2.7. Kết luận

• 
  Cho vay số tiền tối đa 144.000.000.000 VND, tối đa 75.00% tổng mức
  
• 
  Mục đích:thanh toán chi phí đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng (PLASCO PLAZA)
  
• 
  Thời hạn vay:10 năm, tương đương tổng cộng 120 tháng kể từ ngày rút vốn đầu tiên
  
• 
  Thời gian ân hạn:24 tháng kể từ ngày rút vốn đầu tiên
  
• 
  Thời hạn rút vốn:30 tháng kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng
  
• 
  Phương thức trả nợ:trả nợ gốc và lãi vào cuối kỳ, mỗi kỳ trả nợ là 06 tháng
  
• 
  
  
• 
  
  
• 
  
  
• 
  
  
• 
  
  
• 
  Lãi suất:Lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng lãi trả sau của Sở Giao dịch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam + 3,60%/năm, 6 tháng điều chỉnh một lần
  
• 
  
  

Nhìn chung tờ trình của dự án đi theo đúng thứ tự của quy trình thẩm định, chỉ ra được đầy đủ các thông tin của DN vay vốn, chứng minh được năng lực pháp lý của DN, chỉ rõ được tình hình tài chính cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Đặc biệt về phương diện tài chính của dự án, CBTD đã tính toán các chỉ tiêu như tài chính rất chi tiết chỉ ra rõ khả năng trả nợ của khách hàng

- Về thẩm định khách hàng vay vốn vì đây là khách hàng lần đầu xin vay nên khâu thẩm định khách hàng vay vốn được các cán bộ thực hiện rất tỷ mỷ. Về năng lực pháp lý của chủ đầu tư CBTD đã hoàn thành tốt, tuy nhiên bên cạnh đó các yếu tố định tính khác về chủ đầu tư vẫn chưa thực sự đi vào chi tiết . Về thẩm định năng lực tài chính của dự án nhìn chung đã được CBTD hoàn thành rất tốt.

- Về phương diện thẩm định dự án đầu tư còn chưa đề cập tới sự cần thiết của dự án. Tuy nhiên phương diện thị trường đã chỉ ra được khu vực thị trường và sức cạnh tranh của dự án một cách rất cụ thể và chi tiết. Nhưng các phân tích chưa chỉ ra được các đặc điểm về sản phẩm đầu vào của doanh nghiệp. Ngoài ra dự án còn thiếu một số phân tích về các yếu tố thuộc phần thẩm định kỹ thuật và yếu tố môi trường của dự án.

Nội dung thẩm định tài chính dự án được thực hiện rất chi tiết và cụ thể Phương pháp bảo đảm tiền vay cụ thể và chính xác.

Kết luận chi tiết

4. 
   
   Каталог: luanvan
   luanvan -> ĐẠi học quốc gia hà NỘi trưỜng đẠi học khoa học tự nhiên nguyễn Thị Hương XÂy dựng quy trình quản lý CÁc công trìNH
   luanvan -> Phần mở đầu Tính cấp thiết của đề tài
   luanvan -> Như mọi quốc gia trên thế giới, bhxh việt Nam trong những năm qua được xem là một trong những chính sách rất lớn của Nhà nước, luôn được sự quan tâm và chỉ đạo kịp thời của Đảng và Nhà nước
   luanvan -> TS. NguyÔn Lai Thµnh
   luanvan -> Luận văn Cao học Người hướng dẫn: ts. Nguyễn Thị Hồng Vân
   luanvan -> 1 Một số vấn đề cơ bản về đất đai và sử dụng đất 05 1 Đất đai 05
   luanvan -> Lê Thị Phương XÂy dựng cơ SỞ DỮ liệu sinh học phân tử trong nhận dạng các loàI ĐỘng vật hoang dã phục vụ thực thi pháp luật và nghiên cứU
   luanvan -> TRƯỜng đẠi học khoa học tự nhiên nguyễn Hà Linh
   luanvan -> ĐÁnh giá Đa dạng di truyền một số MẪu giống lúa thu thập tại làO
   luanvan -> TRƯỜng đẠi học khoa học tự nhiêN
   
   
   
   tải về 0.92 Mb.
   
   Chia sẻ với bạn bè của bạn: