Quy đỊnh chi tiết phưƠng pháP ĐỊnh giá ĐẤT; XÂy dựNG, ĐIỀu chỉnh bảng giá ĐẤT

- Thu nhập bình quân một năm:

31.713.333 đồng - 19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm là:

Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây cà phê (cây lâu năm) tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thửa đất cần định giá có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư. Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất cần định giá như sau:

Giá bán trên thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn.

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập bình quân một năm từ bán hạt cà phê nhân xô là:

40.000 đồng/tấn x 3,5 tấn/ha x 10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm

- Chi phí bình quân một năm:

90.300.000đồng/ha x 10 ha = 903.000.000 đồng/năm

- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt cà phê nhân xô:

1.400.000 đồng - 903.000.000 đồng = 497.000.000 đồng/năm

- Giá trị thửa đất và vườn cây cần định giá:

Giá trị của thửa đất và vườn cây	=	497.000.000 đồng/năm	x 100	=	5.055.951.170 đồng
		9,83

- Giá trị thửa đất cần định giá:

5.055.951.170 đồng - (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng.

- Giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	3.522.951.170 đồng/năm	=	35.230 đồng/m2
		100.000 m2

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 35.000 đồng/m².

(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)

Ví dụ 3:

Xác định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:

- Diện tích thửa đất: 6.000m², thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.

- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000m², cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000m²; Diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000m².

- Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng.

- Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.

- Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m²/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm.

- Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân, công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng...) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập một năm từ cho thuê văn phòng là:

0,23 triệu đồng/m²/tháng x 22.000m² x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm là:

48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.

- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:

R=	r x (1 + r)n	=	9,83 % x (1 + 9,83 %)40	= 10,07%
	(1 + r)n - 1		(1 + 9,83 %)40 - 1

- Giá trị của bất động sản là:

Giá đất của bất động sản	=	41.260 triệu đồng	x 100	= 409.7280 triệu đồng
		10,07%

- Giá trị của thửa đất là:

409.728 triệu đồng - 315.000 triệu đồng = 94.728 triệu đồng.

- Giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	94.728 triệu đồng	= 15,788 triệu đồng/m2
		6.000m2

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/m².

(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
PHỤ LỤC SỐ 04

(Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Năm 2014, Ủy ban nhân dân Thành phố A dự kiến giao một khu đất có diện tích 20.000m² cho một Công ty B kinh doanh nhà ở đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại lô đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó phương án hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất:

- 7.000m² đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000m², cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

- 9.000m² đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000m², cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.

- 4.000m² đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Giả định dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 02 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:

1. Các khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).

- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m²;

- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng: 10,2 triệu đồng/m²;

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng: 9 triệu đồng/m²;

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng là: 70.000 triệu đồng (trong đó dự phòng của nhà chung cư là 42.000 triệu đồng).

- Chi phí quản lý dự án (dùng để tổ chức thực hiện các công việc: lập dự án, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng, quản lý chất lượng và các công việc khác có liên quan của chủ đầu tư công trình...) bằng 2% tổng chi phí xây dựng và thiết bị của dự án.

- Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý bằng 1% tổng doanh thu.

- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất của dự án.

- Biết mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản là 12%/năm.

Các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng và tư vấn đầu tư xây dựng thực hiện trong năm đầu; Các khoản chi xây dựng các tòa nhà; chi phí dự phòng, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng và thiết bị của từng năm.

2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 20 triệu đồng/m², tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.

- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; Giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m²/tháng (Giả sử trong thời gian thực hiện dự án, giá cho thuê văn phòng không thay đổi); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.

Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:

I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư

1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư

- Năm thứ nhất:

(4.000m²/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m² x 50%

= 640.000 triệu đồng

- Năm thứ hai:

(4.000m²/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m² x 50%

= 640.000 triệu đồng

- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư quy đổi về giá trị hiện tại

640.000 triệu đồng	+	640.000 triệu đồng	= 1.081.632,65 triệu đồng
(1+12%)1		(1+12%)2

2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư

a) Chi phí đầu tư xây dựng

Năm thứ nhất:

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000m² x 0,8 triệu đồng/m² x 7.000m²/(7.000m²+ 9.000m²)

= 7.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa chung cư:

4.000m²/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m² x 50%

= 408.000 triệu đồng

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50% = 21.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(7.000 triệu đồng + 408.000 triệu đồng) x 2% = 8.300 triệu đồng

- Tổng chi phí năm thứ nhất:

8.000 + 7.000 + 408.000 +21.000 + 8.300 = 452.300 triệu đồng.

Năm thứ hai:

- Chi phí xây dựng nhà chung cư:

4.000m²/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m² x 50%

= 408.000 triệu đồng

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50% = 21.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

408.000 triệu đồng x 2% = 8.160 triệu đồng

- Tổng chi phí năm thứ hai:

408.000 + 21.000 + 8.160 = 437.160 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư quy đổi về hiện tại:

1% x 1.081.632,65 triệu đồng = 10.816,33 triệu đồng

15% x (V_cc + 752.340,56 triệu đồng)

Trong đó: V_cc là giá trị khu đất xây dựng nhà chung cư

d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư

752.340,56 triệu đồng + 10.816,33 triệu đồng+ 15% x(V_cc + 752.340,56 triệu đồng)

= 876.007,97 + 0,15V_cc (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất nhà chung cư:

V_cc= 1.081.632,65 triệu đồng - (876.007,97 + 0,15V_cc) triệu đồng

V_cc = 178.804,07 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:

178.804,07 triệu đồng /7.000m² = 25,54 triệu đồng/m².

II. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê

1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:

- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:

0,3 triệu đồng/tháng x (4.000m²/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng

= 129.600 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu) là:

129.600 triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng

- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu):

DTvp là doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng.

Thời gian thực hiện dự án tương ứng thời gian được thuê đất (50 năm).

2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.

Năm thứ nhất:

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:

15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000m² x 0,8 triệu đồng/m² x 9.000m² /(7.000m² + 9.000m²)

= 9.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:

4.000m²/tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m² x 50%

= 270.000 triệu đồng

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng:

(70.000 - 42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(9.000 triệu đồng + 270.000 triệu đồng) x 2% = 5.580 triệu đồng.

- Tổng chi phí năm thứ nhất:

7.000 + 9.000 + 270.000 + 14.000 + 5.580 = 305.580 triệu đồng.

Năm thứ hai:

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:

4.000m²/tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m² x 50%

= 270.000 triệu đồng.

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng:

(70.000 - 42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án: 270.000 triệu đồng x 2% = 5.400 triệu đồng.

- Tổng chi phí năm thứ hai:

270.000 + 14.000 + 5.400 = 289.400 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng quy đổi về hiện tại:

1% x 728.647,53 triệu đồng = 7.286,48 triệu đồng.

15% x (V_vp + 503.547,19) triệu đồng

Trong đó: V_vp là giá trị khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng

503.547,19 triệu đồng + 7.286,48 triệu đồng + 15% x(V_vp+503.547,19)triệu đồng

= 586.365,75 + 0,15V_vp (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

V_vp = 728.647,53 triệu đồng - (586.365,75 + 0.15V_vp) triệu đồng

V_vp = 123.723,29 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

123.723,29 triệu đồng/ 9.000m² = 13,75 triệu đồng/m².

III. Tổng giá trị của khu đất có diện tích 20.000m² cần định giá

178.804,07 triệu đồng + 123.723,29 triệu đồng = 302.527,36 triệu đồng

- Giá trị của khu đất nhà chung cư là 178.804,07 triệu đồng; Giá đất của khu đất nhà chung cư là 25,54 triệu đồng/m².

- Giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 123.723,29 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 13,75 triệu đồng/m².

tải về 0.84 Mb.

Chia sẻ với bạn bè của bạn: