Quy đỊnh chi tiết phưƠng pháP ĐỊnh giá ĐẤT; XÂy dựNG, ĐIỀu chỉnh bảng giá ĐẤT
tải về 0.84 Mb.
|
- Điều hướng trang này:
- 34,05 triệu đồng/m 2
- Kết luận
- VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ
- 1. Khảo sát, thu thập thông tin
- 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh
- 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
- 4. Ước tính giá đất của bất động sản cần định giá
- VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh B là:
Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%. Do đó, giá đất của thửa đất cần định giá A bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%. Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá A là 34,30 triệu đồng/m2 (Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa) PHỤ LỤC SỐ 02 (Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ Thửa đất cần định giá là một thửa đất ở tại thành phố A, giáp mặt đường nội bộ rộng 8m trong một khu đô thị mới, có diện tích 90m2 (mặt tiền 5m x chiều sâu 18m), trên thửa đất đã xây dựng nhà 3 tầng hoàn chỉnh. Việc xác định giá của thửa đất trên theo phương pháp chiết trừ thực hiện như sau: 1. Khảo sát, thu thập thông tin Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với bất động sản cần định giá trong cùng khu đô thị trên. Để đơn giản, trong ví dụ này chỉ thực hiện ước tính giá đất của 01 bất động sản so sánh trong số 03 bất động sản đã giao dịch thành công. Các thông tin thu thập được của bất động sản so sánh đó là một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là 100m2 (nhà 03 tầng, diện tích xây dựng mỗi tầng 75m2; mặt tiền 5m) nằm tiếp giáp đường nội bộ khác rộng 8m; giá bán bất động sản (nhà và đất) giao dịch thành công là 7.200 triệu đồng, thời điểm chuyển nhượng cách thời điểm hiện tại 6 tháng, trong thời gian này giá đất trên thị trường tương đối ổn định. Khi phân tích, so sánh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa thửa đất của bất động sản so sánh với thửa đất của bất động sản cần định giá, xác định được tỷ lệ điều chỉnh mức giá là 6%. Khảo sát thực địa và thị trường thu thập được số liệu sau: - Đơn giá xây dựng ngôi nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá thị trường hiện tại là 7 triệu đồng/m2 sàn (đơn giá trọn gói). - Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 40 năm. 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh - Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà: 75m2/tầng x 3 tầng = 225 m2. - Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương: 7 triệu đồng/m2 x 225 m2 = 1.575 triệu đồng. - Xác định giá trị hao mòn: + Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:
+ Giá trị hao mòn: 1.575 triệu đồng x 30% = 472,5 triệu đồng - Giá trị hiện tại của ngôi nhà: 1.575 triệu đồng - 472,5 triệu đồng = 1.102,5 triệu đồng 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh Giá trị đất của bất động sản so sánh là: 7.200 triệu đồng - 1.102,5 triệu đồng = 6.097,5 triệu đồng Giá đất của bất động sản so sánh là: 6.097,5 triệu đồng/100m2 = 60,975 triệu đồng/m2 4. Ước tính giá đất của bất động sản cần định giá Tỷ lệ điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa thửa đất của bất động sản so sánh với thửa đất của bất động sản cần định giá là 6%. Do đó giá đất ước tính của bất động sản cần định giá là: 60,975 triệu đồng + (60,975 triệu đồng x 6%) = 64,634 triệu đồng/m2 Làm tròn: 64,6 triệu đồng/m2 Giả định có 02 bất động sản so sánh khác, áp dụng phương pháp xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất, xác định được giá đất lần lượt là: 58 triệu đồng/m2 và 65 triệu đồng/m2. Sau khi phân tích, so sánh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa 02 thửa đất của 02 bất động sản so sánh này với thửa đất của bất động sản cần định giá, xác định được tỷ lệ điều chỉnh mức giá lần lượt là 7% và -2%. Từ đó, giá đất ước tính của bất động sản cần định giá theo giá đất của 02 bất động sản so sánh nêu trên là: 58,0 triệu đồng + (58,0 triệu đồng x 7%) = 62,06 triệu đồng/m2 65,0 triệu đồng + [65,0 triệu đồng x (-2%)] = 63,70 triệu đồng/m2 5. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của bất động sản cần định giá với giá đất ước tính theo các bất động sản so sánh lần lượt là: -1,78% ; 2,24% và -0,39%. Do đó, giá đất của bất động sản cần định giá bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%. Kết luận: Giá đất của bất động sản cần định giá là 63,45 triệu đồng/m2 (Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa) PHỤ LỤC SỐ 03 (Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMTngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Ví dụ 1: Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện B, tỉnh C thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một năm trồng 03 vụ lúa tẻ thường. Kết quả, khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất cần định giá trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá như sau:
tải về 0.84 Mb. Chia sẻ với bạn bè của bạn:
|