Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Diện tích đất nông nghiệp giảm chủ yếu để chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp. Các địa phương giảm nhiều là các huyện: Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè và các quận: 2, 7, 9, Thủ Đức, quận 12, Bình Tân.

Theo đó, bình quân diện tích đất đô thị toàn Thành phố đạt khoảng 90 m²/người vào năm 2010 (không tính phần diện tích đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và đất an ninh quốc phòng), trong đó đất ở: 31 m²/người; đất công cộng: 34,4 m²/người (trong đó đất giao thông đạt 19,5 m²/người); đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (bao gồm đất khu – cụm công nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh...): 20,1 m²/người; các loại đất khác khoảng 4,5 m²/người.

Phương án Phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tổng hợp nhu cầu chung của Thành phố (theo định mức sử dụng đất) và nhu cầu của các quận huyện (PA3) được xây dựng trên cơ sở các định mức sử dụng đất, tuy nhiên phương án này còn tính đến khả năng dữ trữ phát triển của Thành phố, đặc biệt là chú trọng tới các chương trình lớn của Thành phố về phát triển đô thị, nhà ở và tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Diện tích đất nông nghiệp giảm chủ yếu để chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp. Các địa phương giảm nhiều là các huyện: Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè và các quận: 2, 7, 9, Thủ Đức, quận 12, Bình Tân.

Các chỉ tiêu sử dụng đất của ba phương án được so sánh tại bảng dưới đây:

Theo báo cáo kết quả Kiểm kê đất đai 2005, trong kỳ 2000 – 2005 diện tích đất nông nghiệp toàn Thành phố giảm 7.202,85 ha, đất chưa sử dụng giảm 2.224,04 ha, tương ứng đất phi nông nghiệp tăng thêm 9.479,51 ha.

Bên cạnh đó trong giai đoạn 2001 - 2004 Thành phố lập thủ tục giao, cho thuê 1.720 dự án với diện tích 13.723 ha. Phần lớn diện tích đất được giao kể trên là đất nông nghiệp. Trên thực tế, qua kiểm tra, hiện còn khoảng 2.400 ha đất dự án nhà ở và hơn 1.000 ha đất giao cho các mục đích vì nhiều nguyên nhân chậm triển khai nên vẫn thống kê vào đất nông nghiệp

Như vậy, trên thực tế trong giai đoạn 2000 – 2005 đất phi nông nghiệp tăng khoảng 13.000 ha, tương ứng đất nông nghiệp giảm khoảng 11.000 ha.

Theo phương án 1, đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp từ nay tới năm 2010 là 26.842,99 ha. Do đó đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn. Trong số diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm bên cạnh diện tích dự kiến bố trí cho các công trình trọng điểm của Thành phố các Quận, huyện đăng ký rất nhiều dự án phát triển nhà ở (như Quận 12 với hơn 100 dự án với tổng diện tích 704,72 ha).

Các quận huyện căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt đăng ký toàn bộ chỉ tiêu sử dụng đất vào kế hoạch đến năm 2010 nhưng không đánh giá được khả năng thực hiện dẫn đến chỉ tiêu quá cao nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản đang ”đóng băng” (Quận 7, Quận 9 đưa tất cả các quy hoạch chi tiết vào kế hoạch sử dụng đất tới năm 2010 với diện tích đất ở tăng tương ứng là 271,01 ha và 884,51 ha).

Tính chung theo phương án này tổng diện tích đất dự án phát triển nhà ở tại các quận huyện là 5449,32 ha, tăng rất nhiều so với dự báo nhu cầu chung của toàn Thành phố.

Ngoài ra, đối với các quận nội thành do không thể xác định rõ kế hoạch mở rộng hẻm theo nguyên tắc “Nhà nước và nhân dân cùng làm” nên đưa diện tích cần thu hồi mở rộng quá nhiều (như quận Tân Bình với diện tích 54,08 ha).

Bên cạnh đó, nhiều quận huyện đăng ký diện tích đất phát triển các cơ sở sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công không ô nhiễm xen cài trong các khu dân cư dẫn đến số lượng dự án và diện tích đất tăng nhiều.

Từ những phân tích trên, có thể kết luận phương án quy hoạch thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của các quận huyện có tính khả thi không cao.

Phương án này được tính toán khá chặt chẽ trên cơ sở dự báo dân số. Các chỉ tiêu sử dụng đất đều được xây dựng trên nguyên tắc tận dụng, chỉnh trang quỹ đất đô thị hiện có, chỉ phát triển mở rộng đất đô thị một cách hạn chế tối đa nhằm mục đích tiết kiệm đất.

Tuy nhiên theo phương án này tính chủ động của các quận huyện trong phát triển kinh tế chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội sẽ bị hạn chế nhiều.

Nhiều dự án đã được Thành phố phê duyệt tại các quy hoạch ngành khó thực hiện như Công viên phía bắc Ga Sài Gòn hoặc khó đáp nhu cầu bố trí đất do kinh phí đền bù quá cao hoặc không đủ diện tích bố trí đặc biệt là quỹ đất dành cho giáo dục, y tế tại khu vực trung tâm Thành phố.

Do đặc thù diện tích đất quy định bắt buộc dành cho thiết chế văn hóa tại cơ sở phân bố đều cho tất cả các phường, xã, thị trấn. Điều này không phù hợp với đặc thù của một đô thị lớn đặc biệt đối với các quận trung tâm vì người dân có điều kiện lựa chọn các cơ sở sinh hoạt văn hóa khác tập trung nhiều ở trung tâm Thành phố.

Các dự án phát triển nhà ở theo phương án này không được khuyến khích nhằm ưu tiên mở rộng diện tích đất công cộng.

Mặt khác, do tính toán chặt chẽ nên diện tích đất phục vụ các chương trình mục tiêu phát triển quỹ nhà của Thành phố rất hạn chế và dự trữ để đáp ứng thị trường bất động sản gần như không có.

Như vậy, phương án 2 không phù hợp với định hướng phát triển mang tính đột phá của Thành phố trong giai đoạn từ nay đến năm 2010.

Phương án 3 được xây dựng trên cơ sở các định mức sử dụng đất, tuy nhiên phương án này còn tính đến khả năng dữ trữ phát triển của Thành phố, đặc biệt là chú trọng tới các chương trình lớn của Thành phố về phát triển đô thị, nhà ở và tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Như đã nêu, bên cạnh những mục tiêu phát triển kinh tế, về mặt xã hội các chương trình phát triển sau yêu cầu phải bố trí một quỹ đất hợp lý:

+ Xây dựng 80.000 căn hộ chung cư; trong đó có 70.000 căn hộ để bán và cho thuê đối với người có thu nhập thấp; 10.000 căn hộ tương đương 80.000 chỗ lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp - khu chế xuất.

+ Đầu tư xây dựng 10.000 căn hộ tương đương 100.000 chỗ ký túc xá cho sinh viên.

+ Tiếp tục thực hiện chương trình đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ chung cư, phục vụ tái định cư các dự án trọng điểm của Thành phố theo Chỉ thị số 24/CT-UB ngày 31/8/2004 của Uỷ ban nhân dân Thành phố.

Bên cạnh đó, trong phương án có tính đến phần diện tích đất các dự án đã giao, nhưng chậm triển khai.

Diện tích đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sang các mục đích phi nông nghiệp đến năm 2010 khoảng 21.227 ha phù hợp với mục tiêu kinh tế xã hội và dự báo vốn đầu tư của Thành phố.