I. CÁC tình huống về HÌnh sự, ma túY, TỆ NẠn xã HỘI

Theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì “b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Đối chiếu với hợp đồng thuê nhà giữa doanh nghiệp X và ông Y, có thể thấy hợp đồng này là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (ngôi nhà) mà trong đó có một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp X). Như vậy, hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ khi có yêu cầu của các bên trong hợp đồng mới phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra, nếu có yêu cầu việc công chứng sẽ được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, còn việc chứng thực sẽ được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích,.[…]”

Như vậy, ông A đã có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cụ thể là đã sử dụng đất không đúng mục đích: chuyển mục đích 360 m² diện tích đất trồng lúa đã được cấp GCNQSDĐ thành đất ở mà không xin phép. Căn cứ quy định tại Điều 206 Luật đất đai 2013 thì người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Khoản 3 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định như sau:

“Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Trong trường hợp này, ông A đã có hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở là đất phi nông nghiệp, với diện tích 360 m² (nhỏ hơn 0,5 héc ta). Do đó, ông A có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì ông A còn buộc phải khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (nếu có) do hành vi vi phạm nêu trên.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013 (có hiệu lực từ 01/07/2014) thì các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:

“Điều 12: Các hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai […]”.

Trong đó, khoàn 1 điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai giải thích:

“1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất[…]."

Như vậy, ông B đã thực hiện việc chuyển dịch mốc giới thửa đất để mở rộng diện tích đất của nhà mình, nên được xem là hành vi lấn đất. Đây là hành vi bị nghiêm cấm.

Việc xử phạt được thực hiện theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP nói trên. Cụ thể:

“Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.”

Ngoài ra, phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm và trả lại đất đã lấn theo quy định tại khoản 5 Điều 10 Nghị định 102/2004/NĐ-CP.

Có nghĩa ông B có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng, và phải trả lại nguyên trạng đất cho ông A.

“Điều 29. Vi phạm quy định về cung cấp thông tin đất đai liên quan đến thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân

Trong trường hợp này, do có hành vi vi phạm quy định về cung cấp thông tin đất đai liên quan đến việc thu thập chứng cứ, UBND xã X có thể bị phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng theo quy định như trên.

Công ty X chưa đăng ký ngành nghề tư vấn giá đất, do đó chưa đủ điều kiện thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai. Hành vi này bị xử phạt theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 30 Nghị didhj 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

“Điều 30. Vi phạm điều kiện về hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai

1. Tổ chức có hành vi vi phạm về điều kiện được hoạt động tư vấn xác định giá đất thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi hoạt động tư vấn xác định giá đất nhưng không có chức năng tư vấn giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản;[…]”

Như vậy trong tình huống này, công ty X đã có hành vi vi phạm điều kiện về hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai, cụ thể là hoạt động tư vấn xác định giá đất nhưng không có chức năng tư vấn giá đất. Do đó, căn cứ quy định trên, Công ty X bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

Ngoài ra, căn cứ điểm b khoản 4 Điều 30 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, Công ty X còn bị đình chỉ hoạt động từ 09 tháng đến 12 tháng do đây là tổ chức không có giấy phép hoạt động trong lĩnh vực tư vấn giá đất.

Tình huống 15: Công ty cổ phần Bất động sản A là đơn vị được Nhà nước giao đất xây dựng chung cư X để bán. Công ty A nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở tại chung cư X. Trong Hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng có nêu rõ, Công ty A sẽ thực hiện việc làm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và bàn giao nhà ở cho khách hàng ngay sau khi nhận được toàn bộ số tiền thanh toán. Tuy nhiên, có khoảng 12 hộ dân trong khu chung cư vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận dù đã thanh toán đầy đủ và được bàn giao nhà ở từ 5 tháng trước. Hỏi, hành vi của công ty A bị xử phạt như thế nào?

Trà lời:

Trong tình huống này, Công ty A đã có hành vi chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, cụ thể là chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho 12 hộ dân (khách hàng) trong 5 tháng (kể từ khi khách hàng được bàn giao nhà ở).

Hành vi này bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 26 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

“Điều 26. Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở

Vậy, với hành vi vi phạm như trên, công ty X bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

Theo Khoản 3 Điều 37 Luật tài nguyên nước năm 2012 quy định về xả nước thải vào nguồn nước thì tổ chức, cá nhân xả nước thải vào nguồn nước phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 73 của Luật này cấp giấy phép, trừ trường hợp xả nước thải với quy mô nhỏ và không chứa hóa chất độc hại, chất phóng xạ.

Điều 16 Nghị định số 201/2013/NĐ-CP ngày 27/11/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật tài nguyên nước đã xác định các trường hợp khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả nước thải vào nguồn nước không phải đăng ký, không phải xin phép:

“3. Các trường hợp không phải xin phép xả nước thải vào nguồn nước quy định tại Khoản 5 Điều 37 của Luật tài nguyên nước bao gồm:

Như vậy, với hành vi vi phạm như trên, Công ty X có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng. Đồng thời, Công ty X buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm, suy thoái nguồn nước đối với các hành vi vi phạm mà gây ô nhiễm, suy giảm chất lượng nguồn nước nhằm khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 11 Điều 12 Nghị định 142/2013/NĐ-CP.

Khoản 3 Điều 24 Nghị định 142/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tài nguyên nước và khoáng sản đối với hành vi vi phạm các quy định về khu vực thăm dò khoáng sản như sau:

“3. Phạt tiền đối với hành vi thăm dò khoáng sản ra ngoài ranh giới mà diện tích đã thăm dò bên ngoài ranh giới vượt đến 10% tổng diện tích khu vực được phép thăm dò khoáng sản, cụ thể như sau:

[…]

b) Từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với trường hợp thăm dò khoáng sản thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này;

[…]”

Công ty A đã có hành vi vi phạm các quy định về khu vực thăm dò khoáng sản. Cụ thể là hành vi thăm dò khoáng sản ra ngoài ranh giới đã được phê duyệt và quy định trong Giấy phép thăm dò khoáng sản do UBND tỉnh cấp, diện tích thăm dò bên ngoài ranh giới là 200 ha (vượt quá 20% tổng diện tích khu vực được phép thăm dò khoáng sản). Như vậy, căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 24 Nghị định 142/2013/NĐ-CP, công ty A có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.

Ngoài ra, Công ty A còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc san lấp, phục hồi môi trường trong diện tích khu vực đã thăm dò vượt ra ngoài diện tích được phép thăm dò, cụ thể đối với diện tích 200 ha vượt quá.

Tình huống 3: Doanh nghiệp A được cấp UBND tỉnh K cấp phép khai thác khoáng sản tại khu vực X. Sau khi đã hoàn thành công tác xây dựng cơ bản, đưa mỏ vào khai thác thì do không đảm bảo được số vốn nên đã chuyển nhượng cho Doanh nghiệp B là một đơn vị có nhu cầu khai thác (Doanh nghiệp B có đủ điều kiện được cấp Giấy phép khai thác khoáng sản.). Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng, kèm theo bản kê giá trị tài sản chuyển nhượng. Sau khi ký kết, doanh nghiệp B đã thay thế doanh nghiệp A tiến hành khai thác tại khu vực X nêu trên. Việc chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản của Doanh nghiệp A cho Doanh nghiệp B có hợp pháp không? Nếu có vi phạm thì bị xử phạt như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm e khoản 1 điều 55 Luật khoáng sản 2010 thì Doanh nghiệp A có quyền chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản. Theo đó, khi chuyển nhượng, Doanh nghiệp A phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 66 Luật khoáng sản 2010 quy định về việc chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản như sau:

- Tổ chức, cá nhân được cấp Giấy phép khai thác khoáng sản đã hoàn thành công tác xây dựng cơ bản, đưa mỏ vào khai thác thì được chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản.

- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản phải có đủ điều kiện được cấp Giấy phép khai thác khoáng sản.

- Việc chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản phải được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép khai thác khoáng sản chấp thuận; trường hợp được chấp thuận, tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản được cấp Giấy phép khai thác khoáng sản mới.

Trong tình huống này, Doanh nghiệp A đã hoàn thành công tác xây dựng cơ bản, đưa mỏ vào khai thác nên được phép chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản; doanh nghiệp B cũng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản. Tuy nhiên, do việc chuyển nhượng này mới chỉ được thực hiện giữa Doanh nghiệp A và Doanh nghiệp B, chưa được sự chấp thuận của UBND tỉnh K nên chưa đảm bảo đầy đủ các điều kiện tại điều 66 Luật khoáng sản 2010. Đây là hành vi vi phạm quy định về việc chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản và bị xử phạt theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 142/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tài nguyên nước và khoáng sản, cụ thể:

“Điều 35. Vi phạm quy định về chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản

Phạt tiền đối với hành vi thực hiện việc chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản khi chưa được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép chấp thuận, cụ thể như sau:

[…] 2. Từ 120.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với khai thác khác thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp quy định Khoản 1 Điều này.[…]

Như vậy, với hành vi vi phạm như trên, Doanh nghiệp A có thể bị phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng.

Khoản 2 Điều 38 Luật tài nguyên nước quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được cấp giấy phép xả nước thải vào nguồn nước như sau:

“[…] 2. Tổ chức, cá nhân được cấp giấy phép xả nước thải vào nguồn nước có các nghĩa vụ sau đây:

a) Chấp hành quy định của pháp luật về tài nguyên nước và thực hiện đúng nội dung của giấy phép; […]”

Như vậy, trong trường hợp trên, công ty X đã vi phạm nghĩa vụ, không thực hiện đúng nội dung của giấy phép. Cụ thể, không thực hiện việc xả nước thải vào nguồn nước tại vị trí quy định trong giấy phép (trong giấy phép là điềm A, thực tế là điểm B). Công ty X đã có hành vi vi phạm quy định của Giấy phép xả nước thải vào nguồn nước. Hành vi vi phạm của Công ty X bị xử phạt theo quy định tại Điều 13 Nghị định 142/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tài nguyên nước và khoáng sản như sau:

Vậy, căn cứ theo quy định trên, công ty X có thể bị xử phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 7 Điều 13 Nghị định 142/2013/NĐ-CP, công ty X còn buộc phải thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm, suy thoái, cạn kiệt nguồn nước trong trường hợp hành vi vi phạm trên gây ô nhiễm, suy giảm chất lượng và số lượng nguồn nước.

Điểm i khoản 2 Điều 55 Luật khoáng sản năm 2010 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản như sau:

“[…] 2. Tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản có các nghĩa vụ sau đây:

i) Đóng cửa mỏ, phục hồi môi trường và đất đai khi Giấy phép khai thác khoáng sản chấm dứt hiệu lực; […]”

Như vậy, sau khi Giấy phép khai thác khoáng sản chấm dứt hiệu lực, doanh nghiệp H có nghĩa vụ đóng cửa mỏ, phục hồi môi trường và đất đai. Doanh nghiệp H đã thực hiện đúng trình tự về việc trình đề án đóng cửa mỏ và đã được phê duyệt. Tuy nhiên, việc không thực hiện các hành vi nhằm đưa khu vực khai thác trở lại trạng thái an toàn: phá hỏa toàn phần hoặc đưa vật liệu chèn lấp từ mặt đất xuống khu vực kết thúc khai thác, xử lý các đường lò thông gió, đường lò vận chuyển,...là vi phạm nghĩa vụ phục hồi môi trường, đất đai khi Giấy phép khai thác khoáng sản hết hiệu lực. Hành vi vi phạm quy định về đóng cửa mỏ khoáng sản bị xử phạt theo quy định tại Điều 38 Nghị định 142/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tài nguyên nước và khoáng sản như sau:

“Điều 38. Vi phạm quy định về đóng cửa mỏ khoáng sản

[…] 2. Phạt tiền đối với hành vi không thực hiện các giải pháp đưa khu vực khai thác về trạng thái an toàn, phục hồi đất đai xác định trong đề án đóng cửa mỏ khoáng sản đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể như sau:

b) Từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với khai thác khoáng sản thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; […]”

Như vậy, theo quy định của điều này, Doanh nghiệp H bị phạt từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.

Ngoài ra, theo quy định tại điệm a khoản 5 điều 38 Nghị định 142/2013/NĐ-CP thì doanh nghiệp X buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc thực hiện đầy đủ các giải pháp đưa khu vực khai thác về trạng thái an toàn, phục hồi đất đai theo đề án đóng cửa mỏ đã được UBND tỉnh phê duyệt.

Tình huống 6: Gia đình anh L sinh sống ở Xã B từ năm 2001 song không có bất kỳ giấy tờ nào chứng tỏ anh có quyền sử dụng đối với mảnh đất mà gia đình đang sinh sống. Trong khi đó các hộ dân xung quan đều đã được cấp sổ đỏ. Tháng 5/2015 cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi mảnh đất của gia đình anh L cùng một số hộ dân xung quanh để làm dự án mở đường liên tỉnh. Được biết từ tháng 5/2015 trở về trước toàn bộ xã B là khu vực đã được quy hoạch ổn định và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi bị thu hồi đất, hàng xóm của anh L có sổ đỏ và đều đã được nhận bồi thường về đất. Anh L băn khoăn rằng mảnh đất của gia đình anh không có sổ đỏ, liệu anh có được bồi thường khi đất bị thu hồi hay không?

Theo khoản 1Điều 13, Nghị định 47/2014 quy định một số trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất song vẫn được bồi thường khi đất bị thu hồi như sau:

“ Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.”

Đồng thời tại Khoản 2, Điều 101, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy hộ nhà anh L vẫn có thể được nhận bồi thường khi bị thu hồi đất nếu có xác nhận của UBND xã B rằng gia đình anh L đã sinh sống ổn định trên mảnh đất từ năm 2001, đất mà gia đình anh đang sinh sống không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của xã B.