Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

2. Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tác động đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bố dân cư

Kinh tế trên địa bàn Thành phố chủ yếu dựa vào 2 khu vực công nghiệp và dịch vụ. Khu vực công nghiệp - xây dựng luôn có tốc độ tăng giá trị gia tăng nhanh nhất, bình quân giai đoạn 2001-2005 là 12,6%/năm (kế hoạch đề ra là 13%); khu vực dịch vụ với tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng bình quân là 9,9%/năm (kế hoạch đề ra là 9,5%); giá trị gia tăng khu vực nông nghiệp (bao gồm nông lâm nghiệp và thủy sản) tăng bình quân 3,5%/năm (kế hoạch đề ra là 2%). Thực tế tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2001-2005 trên địa bàn Thành phố không sai biệt nhiều so với mục tiêu đề ra và những kết quả đạt được là phù hợp với định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố.

Phương hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố tập trung chuyển dịch sang các ngành công nghiệp hiện đại, kỹ thuật cao, những ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao. Tập trung phát triển các ngành dịch vụ hiện đại, dịch vụ hỗ trợ sản xuất. Cơ cấu kinh tế sẽ tiếp tục chuyển theo hướng dịch vụ - công nghiệp – nông nghiệp. Nguyên tắc là tập trung phát triển các ngành, các sản phẩm Thành phố có lợi thế cạnh tranh so với các địa phương khác của cả nước.

2.1.2- Kết quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kết quả thực hiện công tác giao đất cho thuê đất được thể hiện tại biểu 2.1 trang 46.

2.1.3. Tác động giữa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cơ cấu Ngành	Cơ cấu diện tích đất giao, cho thuê (%)	Cơ cấu tăng trưởng kinh tế (%)
Dịch vụ Thương mại Công nghiệp Nông nghiệp	2,3 30,9 5,3	9,8 12,7 3,6

Tuy nhiên, trong các chỉ số giao, thuê đất nêu trên chưa phản ảnh đầy đủ thực trạng các dự án đầu tư.

Diện tích đất dành cho dịch vụ thương mại chỉ chiếm 2,3% vì chưa thống kê phần đầu tư theo chiều sâu và phần các công trình thương mại dịch vụ trong các dự án nhà ở.

- Diện tích đất cho phúc lợi công cộng chưa tách phần đầu tư cho dịch vụ xã hội.

- Diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở chưa tính vào chung nhóm công nghiệp xây dựng như kế hoạch kinh tế xã hội.

- Diện tích đất dành cho công nghiệp được tập trung rất lớn cho công nghệ cao, hàm lượng chất xám chiếm tỷ trọng lớn như khu công nghệ cao ở quận 9 (diện tích 913 ha), khu công nghiệp phần mềm Quang Trung quận 12 (diện tích 44 ha).

- Đất dành cho phát triển nông nghiệp, chủ yếu là khu Nông nghiệp Kỹ thuật cao ở Củ Chi khoảng 300 ha.

2.2. Chuyển dịch cơ cấu dân cư theo quy họach, kế họach sử dụng đất

2.2.1- Hiện trạng phân bố dân cư

Năm 2004, dân số Thành phố Hồ Chí Minh là 6.062.993 người, chiếm 7,39% dân số cả nước. Trong đó dân số thành thị là 5.170.070 người, chiếm 85,27%; dân số nông thôn 892.923 người, chiếm 14,73%. Dân số nông nghiệp chiếm tỷ lệ rất nhỏ 4,13%; dân số phi nông nghiệp chiếm 95,87% (Niên giám thống kê Thành phố năm 2004).

Năm 1999, dân số tại khu vực nội thành cũ (13 quận cũ kể cả quận Tân Phú tách ra từ quận Tân Bình) chiếm 67,18% tổng dân số thành phố, đến tháng 10/2004 tỷ lệ này giảm còn 59,3%; dân số 06 quận mới chiếm 14,69% tổng dân số thành phố, đến tháng 10/2004 tỷ lệ này tăng lên 22,13%. Đây là kết quả bước đầu trong việc thực hiện chủ trương giãn dân của Thành phố trong những năm qua.

2.2.2. Phát triển các dự án khu dân cư

Kể từ năm 2001 đến năm 2005, có tổng số 578 dự án khu dân cư với tổng diện tích 5.011 ha.

Nhằm thúc đẩy quá trình phân bố tái dân cư, sử dụng đất đai theo định hướng quy họach, kế họach sử dụng đất, việc quy họach và triển khai cải tạo lại hệ thống giao thông là động lực vô cùng quan trọng.

- Dự án cầu Phú Mỹ, đường vành đai phía Đông;

- Dự án cầu Thủ Thiêm;

- Dự án cải tạo Kênh Đôi, Kênh Tẻ, kênh Tân Hóa – Lò Gốm;

- Dự án Đại lộ Đông Tây;

- Dự án tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương;

- Dự án tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành (Đồng Nai);

- Dự án đường Xuyên Á;

- Khu y tế kỹ thuật cao: 41 ha tại quận Bình Tân

- Khu Đại học Quốc gia: 300 ha tại quận Thủ Đức

- Khu Công viên văn hóa lịch sử dân tộc: 381,00 ha tại quận 9

- Khu quy họach các trường đại học 200 ha.

2.2.5. Phát triển các cụm công nghiệp và khu công nghiệp tập trung và hệ thống công trình thương mại - dịch vụ:

- Trên địa bàn Thành phố hiện có 15 khu công nghiệp tập trung với tổng diện tích 2.752 ha, nằm trên địa bàn các quận ven và huyện ngọai thành.

- Hệ thống công trình thương mại – dịch vụ phát triển theo chiều rộng lẫn chiều sâu. Thành phố đã triển khai xây dựng 03 chợ đầu mối: Tam bình - Thủ Đức, Tân xuân- Hóc Môn, Bình Điền – Nam Sài Gòn để di chuyển các chợ đầu mối tại khu vực trung tâm thành phố. Đã di chuyển ra khu vực ngọai thành 1042 cơ sở sản xuất ô nhiễm, các mặt bằng này được chuyển sang sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ và xây dựng các các công trình phúc lợi công cộng.

3. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Theo số liệu tổng hợp của Hội đồng Thẩm định Bồi thường Giải phóng mặt bằng thành phố, từ năm 2000 đến năm 2004 tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng (không bao gồm các dự án do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận/huyện phê duyệt) như sau:

- Theo đó, Thành phố sử dụng Bảng giá các loại đất ban hành năm 1995 và nhân với hệ số K theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP để tính bồi thường được xác định tương đối phù hợp với giá thực tế chuyển nhượng trung bình, phổ biến của từng vị trí khu vực đất tại thời điểm thu hồi đất, có cân đối với mặt bằng giá bồi thường đang áp dụng ở các dự án đầu tư của Nhà nước trên cùng địa bàn, trong cùng thời điểm.

- Mức giá đất ở để tính bồi thường cao nhất ở thành phố, tại khu vực trung tâm quận 1 là 43.200.000 đ/m² (dự án đầu tư cải tạo và mở rộng khách sạn Bến Thành – Rex), trung bình là 3.000.000 đ – 5.000.000 đ/m² và thấp nhất là 300.000đ – 500.000 đ/m² (vùng xa thuộc huyện ngoại thành).

- Mức giá đất nông nghiệp tính bồi thường cao nhất ở Thành phố là 250.000đ – 300.000 đ/m², trung bình 100.000đ – 200.000 đ/m² và thấp nhất là 30.000đ - 50.000 đ/m² (vùng xa thuộc huyện ngoại thành). Đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư tập trung có giá bồi thường cao hơn, từ 150.000đ đến 1.300.000 đ/m² tuỳ vị trí khu vực đất.

- Mức giá bán nhà ở, đất ở tái định cư được xác định theo nguyên tắc không cao hơn đơn giá đất ở để tính bồi thường nơi cũ, để đảm bảo cho người bị ảnh hưởng có được chỗ ở mới và ổn định cuộc sống. Các trường hợp khó khăn (do nhà nơi cũ thuộc hẻm nhỏ, sâu, thuộc trường hợp phải trừ nghĩa vụ tài chính khi tính bồi thường, hỗ trợ, hoặc diện tích sử dụng ít) sẽ được cho thuê nhà, mua nhà trả góp.

- Cũng trong giai đoạn này, từ tháng 3 năm 2003 Ủy ban nhân dân Thành phố đã ký quyết định số 31/2003/QĐ-UB phân cấp cho Ủy ban nhân dân quận, huyện thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường của một số loại dự án, đồng thời chủ trương thành lập Ban Bồi thường Giải phóng mặt bằng trực thuộc Ủy ban nhân dân quận, huyện để tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân quận, huyện tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án trên địa bàn quận, huyện (đến tháng 2/2005 đã có đủ 24 Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện).

- Năm 2005 là năm triển khai thực hiện các Nghị định mới của Chính phủ và Thông tư các Bộ, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, trong năm này ở Thành phố vẫn tiếp tục thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn dở dang ở các dự án trọng điểm có quy mô lớn đã triển khai trước đây (như Dự án Khu Công nghệ cao Thành phố tại quận 9 với 913 ha đất thu hồi/ 3.212 hộ bị ảnh hưởng; Dự án Khu Công viên lịch sử - Văn hoá Dân tộc tại quận 9 với 381 ha/ gần 400 hộ; Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại quận 2 với 607 ha/ hơn 12.000 hộ; Dự án nâng cấp mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Nguyễn Văn Trỗi tại quận 3, Phú Nhuận và Tân Bình với 582 hộ; Dự án cầu Thủ Thiêm tại quận 2 và quận Bình Thạnh với hơn 400 hộ; Dự án cầu Phú Mỹ tại quận 2 và quận 7 với 115 hộ; Dự án Nạo vét, cải tạo kênh Tham Lương-Bến Cát-rạch Nước Lên (giai đoạn 1) qua địa bàn 8 quận, huyện với hơn 3.100 hộ; Dự án Thủy lợi Bờ hữu ven sông Sài Gòn; các Dự án nâng cấp đô thị trên địa bàn nhiều quận, huyện; Dự án xây dựng đường Xuyên Á và các nút giao thông; kể cả Dự án xây dựng Đại lộ Đông – Tây Thành phố trên địa bàn 8 quận, huyện vẫn còn tồn tại một số trường hợp ở một số địa bàn quận, huyện cụ thể còn 244/6.795 trường hợp)…

- Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng hoàn thiện, phù hợp với yêu cầu quản lý của Nhà nước trong từng giai đoạn phát triển.

- Ủy ban nhân dân Thành phố đã mạnh dạn, ban hành cơ chế chính sách để áp dụng phù hợp với tình hình thực tế tại thành phố, căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành bảng giá đất số 316/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 và số 227/2005/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2005, tuy nhiên bảng giá đất này thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên khi tiến hành bồi thường, Thành phố đã tính thêm phần hỗ trợ để phù hợp với giá thị trường (dự án mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa giá bồi thường là 30.000.000 đồng/m2 trong khi bảng giá đất Thành phố quy định là 12.500.000 đồng/m2, dự án xây dựng cầu Phú Mỹ giá bồi thường là 6.500.000 đồng/m2 trong khi bảng giá đất Thành phố quy định là 3.500.000 đồng/m2).

Ngoài ra, tại khu vực đô thị hóa, Thành phố đã cho áp dụng phương thức hoán đổi đất đất nông nghiệp lấy đất ở đã đầu tư cơ sở hạ tầng tại các dự án kinh doanh nhà ở với tỷ lệ hoán đổi từ 10% đến 15% (tại Quận 2 tỷ lệ hoán đổi đất trồng cây hàng năm là 10%, đất trồng cây lâu năm là 13,5%, tại huyện Bình Chánh tỷ lệ hoán đổi đất trồng cây hàng năm là 8%, đất trồng cây lâu năm là 12%). Phương thức hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở chưa được quy định trong các Nghị định của Chính phủ nhưng trong thực tế áp dụng đã nhận được sự đồng tình của người dân và nhà đầu tư.

- Có sự quan tâm của Đảng, Thành ủy có Nghị quyết chuyên đề để lãnh đạo, chỉ đạo.

- Chính quyền các cấp cùng với Mặt trận và các Đoàn thể cùng phối hợp, hình thành bộ máy tổ chức thực hiện, có sự tham dự của đại diện những người bị ảnh hưởng và nhà đầu tư.

- Đội ngũ những người làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng được tăng cường, tích lũy kinh nghiệm, nâng cao năng lực để hoàn thành tốt nhiệm vụ.

- Trình tự tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng chặt chẽ, hợp lý hơn.

- Việc tổ chức tái định cư ngày càng được quan tâm với mục tiêu tạo chỗ ở mới, cuộc sống nơi mới bằng và tốt hơn nơi cũ đối với những người bị ảnh hưởng.

3.3.2. Những mặt tồn tại

- Do tính chất phức tạp của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất nên việc xử lý hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất và hài hòa lợi ích trước mắt và lâu dài là rất khó khăn.

- Thực trạng quản lý, sử dụng đất đai tại một số nơi trong Thành phố còn lỏng lẻo cùng với tình hình dân nhập cư tự do vào Thành phố mua bán, chuyển nhượng nhà đất không hợp pháp, lấn chiếm, xây dựng không phép cũng làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thêm phức tạp.

- Việc công khai chủ trương, chính sách có nơi, có lúc, có dự án chưa được thực hiện, gây thắc mắc, khiếu nại của người dân.

- Thủ tục pháp lý chưa hoàn chỉnh, tổ chức thực hiện chưa đảm bảo theo trình tự cũng gây vướng mắc khi thực hiện.

- Sự phối hợp giữa Đảng, chính quyền, Mặt trận và Đoàn thể với các Chủ đầu tư nếu không thường xuyên, gắn bó, đồng bộ và công tác phổ biến tuyên truyền, vận động, giải thích chủ trương, chính sách chưa được quan tâm đúng mức, triển khai ngay từ đầu (không ít trường hợp chỉ triển khai khi có vướng mắc, phát sinh khiếu nại, tố cáo) sẽ làm chậm tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Công tác hướng dẫn tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, mẫu hoá tài liệu, biểu mẫu, hồ sơ bồi thường, kể cả việc ứng dụng công nghệ thông tin chưa được quan tâm đào luyện, chuẩn hóa đối với quận, huyện và chủ đầu tư.

- Về công tác tái định cư khi thu hồi đất, Thành phố đã triển khai chương trình xây dựng 30.000 căn hộ tái định cư từ năm 2004 (Chỉ thị 24/2004/CT-UB ngày 31 tháng 8 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố), hiện Thành phố đang triển khai 61 dự án với tổng số khỏang 27.350 căn hộ phục vụ tái định cư, tuy nhiên do phải có thời gian xây dựng nên dự kiến đến năm 2007 mới hoàn thành, do đó hiện nay quỹ nhà phục vụ cho tái định cư còn gặp khó khăn nên vừa qua Thành phố đã thực hiện chủ trương mua lại nhà và nền nhà tại các dự án kinh doanh nhà ở để bố trí tái định cư cho các dự án trọng điểm của nhà nước, một số dự án Thành phố đã tổ chức xây dựng khu tạm cư trong thời gian xây dựng hoàn chỉnh nhà tái định cư.

- Công tác giải quyết khiếu nại bồi thường còn chậm, đồng thời cũng chưa kiên quyết, xử lý dứt điểm những trường hợp cố tình không chấp hành quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực giải quyết khiếu nại, tố cáo.

- Việc quy định chủ đầu tư các dự án sản xuất kinh doanh tự thỏa thuận giá bồi thường với người đang sử dụng đất có thuận lợi hơn là nhà nước không can thiệp vào giá bồi thường, nhà đầu tư sẽ chủ động thỏa thuận giá bồi thường với người đang sử dụng đất, dự án thường không gặp khiếu nại của dân. Tuy nhiên có một số dự án nhà đầu tư chỉ thỏa thuận được một phần, phần còn lại không thỏa thuận được, nên thường trong các dự án này phần diện tích thỏa thuận còn lại sau cùng có giá rất cao so với thị trường, một số trường hợp không thỏa thuận được dẫn đến dự án bị treo. Đây cũng là nguyên nhân đẩy giá đất tăng cao trong thời gian qua làm ảnh hưởng đến việc bồi thường các dự án của nhà nước.

Số dự án đã được giao đất, cho thuê đất trong 05 năm từ năm 2001 đến 2005 tổng cộng 1.925 dự án với tổng diện tích 14.419 ha, bao gồm 5.011ha đất ở, 5.550 ha đất sản xuất kinh doanh và 3.858 ha đất công trình công cộng. Trong năm 2005 số dự án đã được Thành phố ký quyết định giao thuê đất là 205 dự án, với diện tích 687 ha, so với cùng kỳ năm trước bằng 41% về số dự án và bằng 12% về diện tích.

Qua số liệu về tổng vốn đầu tư của một số dự án đã đầu tư trong thời gian qua, chi phí đầu tư về đất và xây dựng công trình cho mỗi loại dự án được ước tính như sau:

Suất đầu tư cho các dự án nhà ở ước tính trung bình là 25 tỷ/ha, như vậy vốn đầu tư cho 5.011 ha là 125.275 tỷ đồng. Theo số liệu điều tra thì đến năm 2005 có khoảng 50% diện tích đất đã giao được triển khai đầu tư xây dựng tương ứng vốn đầu tư là 62.638 tỷ đồng.

Suất đầu tư cho dự án xây dựng công trình SXKD ước tính trung bình là 15 tỷ/ha, như vậy vốn đầu tư cho 5550 ha là 83.250 tỷ đồng. Theo số liệu điều tra thì đến năm 2005 có khoảng 80% diện tích đất đã giao được triển khai đầu tư xây dựng tương ứng vốn đầu tư là 66.600 tỷ đồng.

Suất đầu tư cho dự án xây dựng công trình công cộng ước tính trung bình là 12 tỷ/ha như vậy vốn đầu tư cho 3858ha là 46.296 tỷ đồng.

Ước tính tổng vốn đã đầu tư để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất trong 05 năm qua khoảng 175.534 tỷ đồng và trong 1 năm trung bình sử dụng 35.107 tỷ đồng.

Trong đó một phần là vốn ngân sách nhà nước, phần còn lại là vốn ngoài ngân sách và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Theo số liệu của Sở Kế hoạch và Đầu tư thì vốn ngân sách thành phố đầu tư cho đất đai và xây dựng cơ bản để thực hiện các dự án chủ yếu là hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong những năm qua như sau:

Năm 2001: 3.728 tỷ đồng

Năm 2002: 5.527 tỷ đồng

Năm 2003: 6.583 tỷ đồng

Năm 2004: 7.478 tỷ đồng

Năm 2005: 11.500 tỷ đồng

5. Số thu ngân sách nhà nước liên quan đến đất đai

Các khoản thu ngân sách liên quan đến đất đai gồm lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất. Kết quả thực hiện các khoản thu liên quan đến đất đai trong 05 năm từ năm 2001 đến năm 2005, tổng số thu là 12.290.171 triệu đồng, chia ra các năm: