Điều 34. Quy định quản lý công trình phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ

1. Phân loại công trình.

Một công trình (tòa nhà) có thể kết hợp các chức năng như sau:

- Căn hộ ở - văn phòng;

- Căn hộ ở - khách sạn;

- Căn hộ ở - trung tâm thương mại;

- Căn hộ ở - văn phòng - trung tâm thương mại;

- Căn hộ ở - khách sạn - trung tâm thương mại;

- Căn hộ ở - văn phòng - khách sạn - trung tâm thương mại;

- Khách sạn - trung tâm thương mại;

- Văn phòng - khách sạn - trung tâm thương mại.

2. Quy định về diện tích khuôn viên, chiều rộng tối thiểu.

a) Chỉ được xây dựng công trình cao ốc văn phòng trên khu đất đạt đủ diện tích để xây dựng công trình độc lập (có khoảng lùi tất cả các ranh đất), diện tích tối thiểu ≥ 900m2.

b) Chiều rộng và chiều sâu tối thiểu: 20m. Trường hợp khu đất được hợp ranh từ các căn nhà phố liên kế, chiều rộng và chiều sâu trung bình không nhỏ hơn 20m và nằm tiếp cận tuyến đường có lộ giới ≥16m.

c) Đối với khu trung tâm hiện hữu được quy định theo quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu.

d) Hình dạng lô đất vuông vắn, có các cạnh vuông góc nhau, không có nhiều hơn 1 góc nhọn (tối thiểu 600).

3. Qui định về mật độ dân cư trong công trình.

a) Mật độ dân cư trong công trình không được vượt quá mật độ và chỉ tiêu dân số được xác định trong quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu được duyệt.

b) Mật độ dân cư được tính trên diện tích đất ở sau khi đã quy đổi đối những dự án nhà ở có kết hợp các chức năng khác.

c) Mật độ dân cư trong dự án có chức năng nhà ở cao tầng được quy định như sau:

- Trong khu đô thị hiện hữu: 6,5m2/người;

- Trong khu vực đô thị mới: 8m2/người.

4. Quy định về quy mô xây dựng.

a) Tầng cao xây dựng: Trung tâm thương mại chỉ được bố trí ở các tầng khối bệ công trình, khối bệ chỉ xây dựng tối đa 5 tầng.

b) Hệ số sử dụng đất: phù hợp quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt.

c) Mật độ xây dựng: khối đế tối đa 75% khối tháp tối đa 40%.

d) Khoảng lùi.

- Khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh lộ giới đường tối thiểu 6m, hoặc sẽ do cơ quan thẩm quyền xem xét cụ thể trên cơ sở quy định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được duyệt, đồng bộ kiến trúc khu vực;

- Khoảng lùi công trình so với ranh đất xung quanh tối thiểu 3,5m hoặc sẽ cơ quan thẩm quyền xem xét cụ thể phù hợp khu vực và đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt.

Điều 35. Quy định quản lý công trình cao ốc văn phòng

Là công trình xây dựng nhiều tầng, có chức năng (hoặc chức năng chủ đạo) là văn phòng làm việc, có chiều cao bằng hoặc lớn hơn chiều rộng và chiều dài công trình, được trang bị thang máy lưu thông theo trục đứng.

1. Phân loại công trình theo tầng cao.

a) Loại 1 - Cao ốc văn phòng trung bình: là công trình có số tầng cao từ 5 ÷ 14 tầng, chiều cao tối đa tòa nhà từ 23m ÷ 59 m (4H+3), được xây dựng độc lập hoặc hợp khối với công trình khác để hình thành khối công trình độc lập (H là số tầng công trình).

b) Loại 2 - Cao ốc văn phòng cao tầng/Tháp văn phòng: là công trình có số tầng cao từ 15 tầng trở lên, chiều cao tối thiểu 59m, được xây dựng độc lập.

2. Mục tiêu của quy định.

a) Nhằm xây dựng hình ảnh công trình văn phòng cao tầng tiêu biểu cho một đô thị hiện đại, bền vững, và có đặc trưng riêng.

b) Nhằm đảm bảo sự hài hòa của công trình trong cảnh quan kiến trúc khu vực và tạo không gian giao tiếp thân thiện xung quanh công trình, giảm thiểu tác động bất lợi về ánh sáng, gió, bóng đổ.

c) Khắc phục ùn tắc giao thông cục bộ bằng cách khuyến khích tiếp cận bằng giao thông công cộng, đi bộ, và giải pháp đậu xe cá nhân.

d) Khắc phục sự không liên tục của công trình trên mặt đường, cấu trúc đô thị bằng giải pháp kiến trúc, hình khối.

3. Quy định về diện tích khuôn viên, chiều rộng tối thiểu.

a) Chỉ được xây dựng công trình cao ốc văn phòng trên khu đất đạt đủ diện tích để xây dựng công trình độc lập (có khoảng lùi tất cả các ranh đất), diện tích tối thiểu ≥ 300m2.

b) Đối với khu trung tâm hiện hữu được quy định theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết.

c) Hình dạng lô đất vuông vắn, có các cạnh vuông góc nhau, không có nhiều hơn 1 góc nhọn (tối thiểu 600).

d) Chiều rộng và chiều sâu tối thiểu: 16m. Trường hợp khu đất được hợp ranh từ các căn nhà phố liên kế, chiều rộng và chiều sâu trung bình không nhỏ hơn 16m.

e) Lô đất xây dựng cao ốc văn phòng phải tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới dự kiến quy hoạch tối thiểu 16m. Đối với trường hợp chưa thực hiện quy hoạch mở rộng lộ giới thì lộ giới hiện hữu tối thiểu 8m.

Ranh của lô đất tiếp xúc với lộ giới tối thiểu theo bảng sau:

	Chiều dài cạnh tiếp xúc với lộ giới quy hoạch (m)
Diện tích lô đất (m2)	Lộ giới 16m	Lộ giới ≥20m
300 ÷≤ 500	8	10
500 ÷≤ 1000	10	14
>1000	14	18

4. Quy định về quy mô công trình.

a) Hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất của lô đất xây dựng không được vượt quá hệ số sử dụng đất từng ô phố ghi trong đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết.

b) Tầng cao, chiều cao.

Khối đế (nếu có): từ 5 ÷ 8 tầng, cao từ 21÷ 31m.

Chiều cao tối đa của công trình (tại chỉ giới xây dựng) không vượt quá chiều cao quy định tại đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và đảm bảo các điều kiện sau:

- Trường hợp 1: chỉnh trang toàn ô phố hay 1 phần ô phố, diện tích khu đất tối thiểu 1000m2, chiều rộng lô đất tối thiểu 25m, tiếp giáp trục đường chính có lộ giới tối thiểu 20m: Chiều cao tối đa (tại chỉ giới xây dựng) là 100m;

- Trường hợp 2: diện tích khu đất tối thiểu 500m2, chiều rộng lô đất tối thiểu 20m, tiếp giáp trục đường chính có lộ giới tối thiểu 20m: Chiều cao tối đa (tại chỉ giới xây dựng) là 70m;

- Trường hợp 3: diện tích khu đất tối thiểu 300m2, chiều rộng lô đất tối thiểu 16m, tiếp giáp trục đường chính có lộ giới tối thiểu 16m: Chiều cao tối đa (tại chỉ giới xây dựng) là 50m;

- Trường hợp 4: diện tích khu đất tối thiểu 300m2, chiều rộng lô đất tối thiểu 16m, tiếp giáp trục đường chính có lộ giới tối thiểu 12m: Chiều cao tối đa (tại chỉ giới xây dựng) là 40m. Đối với lộ giới chưa mở rộng theo quy hoạch, Chiều cao tối đa (tại chỉ giới xây dựng) là 31m (hoặc tương đương chiều cao khối đế công trình).

Trường hợp công trình dự kiến xây dựng hợp khối với công trình hiện hữu, chiều cao công trình không vượt quá công trình hiện hữu.

Trường hợp công trình dự kiến xây dựng hợp khối với công trình dự kiến xây dựng và đảm bảo được cấp phép và xây dựng đồng thời, chiều cao công trình theo quy định nêu trên.

c) Mật độ xây dựng.

Theo quy định tại Đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, theo quy định hiện hành, chọn trường hợp có giá trị thấp hơn.

d) Khoảng lùi công trình so với lộ giới.

Lộ giới tiếp giáp	23m	25m	≥28m
<19m	3	4	6
19 ÷ <22m		4	6
22÷ <25m			6
≥25m			6

- So với ranh đất hai bên: lùi tối thiểu 2m;

- So với ranh đất phía sau: lùi tối thiểu 2m;

- Đối với khu vực chưa quy định cụ thể về khối đế và khối tháp, khoảng lùi khối đế được xác định theo quy định về khoảng lùi tại ô phố.

Khoảng lùi khối tháp so với lộ giới tối thiểu đảm bảo theo quy định tại bảng trên.

Mục 4

QUY ĐỊNH QUẢN LÝ KIẾN TRÚC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG

Điều 36. Quy định chung về hình thức kiến trúc, cảnh quan và giao thông đối với công trình công cộng.

1. Quy định hình thức kiến trúc công trình.

a) Khuyến khích sáng tác kiến trúc hiện đại, thông thoáng và thân thiện với môi trường. Không khuyến khích các công trình theo phong cách cổ điển Pháp, Châu Âu.

b) Lan can ban công phải an toàn và không được thấp hơn 1,2m.

c) Tường rào (nếu có) phải có hình thức đẹp, thoáng, cao tối đa 2,6m (trong đó chiều cao tường xây đặc h ≤0,6m). Độ rỗng của tường rào giáp các trục đường tối thiểu 50%. Tường rào giáp các ranh đất lân cận được phép xây đặc.

Đối với công trình cửa hàng xăng dầu

- Không được phép xây dựng tường rào tại lộ giới các tuyến đường;

- Tường rào các ranh đất giáp các lô đất kế cận phải xây dựng tường đặc.

d) Màu sắc: hài hòa với kiến trúc cảnh quan khu vực. Không sử dụng màu đậm và sặc sỡ. Nhà trẻ nên sử dụng màu sắc tươi sáng.

e) Vật liệu: vật liệu xây dựng của công trình cần phù hợp với phong cách kiến trúc. Khuyến khích sử dụng vật liệu xây dựng đẹp, bền có chất lượng cao, không bám bụi, chịu được các điều kiện khí hậu mưa nắng nhiều như đá tự nhiên, sơn đá, đá nhân tạo có bề mặt nhám, kính, nhôm cao cấp, đặc biệt đối với tầng trệt, các hành lang đông người sử dụng. Không sử dụng vật liệu phản quang, vật liệu có mầu sắc đậm hoặc sặc sỡ và phải phải hài hòa với cảnh quan kiến trúc các công trình kế cận.

f) Chi tiết trang trí: Mặt ngoài công trình (mặt tiền, mặt bên) phải có kiến trúc phù hợp và hài hòa với kiến trúc hiện có chung quanh hoặc theo quy hoạch chi tiết, không được sơn quét màu đen, màu tối sẫm, sơn phản quang và trang trí các chi tiết phản mỹ thuật; đồng thời phải phù hợp với màu sắc kiến trúc cảnh quan khu vực.

g) Các hệ thống kỹ thuật: của công trình như máy lạnh, bể nước, máy năng lượng mặt trời, đường ống kỹ thuật cần được bố trí sao cho không được nhìn thấy từ các không gian công cộng.

h) Không được phép xây dựng công trình tranh tre, nứa là, tôn trong khu vực công trình dịch vụ văn hóa thể thao.

i) Hình thức mái: khuyến khích xây dựng mái ngói cho các trường mẫu giáo và phải có giải pháp xử lý cho phù hợp, đảm bảo kỹ mỹ thuật cho đô thị.

2. Quy định về cảnh quan.

a) Quảng cáo, biển hiệu, biển báo, thông tin.

- Trên hàng rào và bề mặt ngoài của công trình trường học không cho phép mọi hình thức quảng cáo, chỉ được phép treo biển hiệu, biển báo, thông tin có tổng diện tích không quá 5m2 và không treo cao quá 2,6m trên hàng rào, không cao quá 4m trên cổng. Biển hiệu không được treo lấn lộ giới;

- Các bảng hiệu gắn liền với công trình phải ở độ cao trên 3,5m; phần nhô ra không quá 20cm và phải đảm bảo an toàn cho người đi bộ.

- Được phép xây dựng 1 biển hiệu trên nóc công trình cao nhất với diện tích tối đa 5m2. Chiều cao của biển hiệu phải thấp hơn chiều cao công trình kiến trúc.

- Trên công trình nhà ở cao tầng, cho phép thực hiện quảng cáo. Tổng diện tích quảng cáo không quá 20m2. Chiều cao của quảng cáo không vượt quá nóc công trình. Quảng cáo không được vượt quá mặt ngoài công trình 60cm, không che chắn cửa sổ, cửa đi, cửa thoát hiểm, lối đi bộ, không ảnh hưởng đến thẩm mỹ kiến trúc của công trình.

- Nghiêm cấm mọi hình thức quảng cáo trên các công trình trong khuôn viên cây xăng ngoại trừ:

+ Biển hiệu trên mái che trạm bơm.

+ Trụ quảng cáo độc lập có diện tích tối đa 5m2. Trụ quảng cáo độc lập không cao quá 5m, không lấn chiếm lộ giới.

b) Chiếu sáng: cần thiết kế hệ thống chiếu sáng bên ngoài cho cổng, lối đi chính, sân, bãi tập,…và thiết kế chiếu sáng cho các phòng học phải tuân theo quy định trong tiêu chuẩn.

Khuyến khích bố trí hệ thống chiếu sáng trong khu vực công trình như sau:

- Chiếu sáng xung quanh công trình phục vụ yêu cầu an ninh;

- Chiếu sáng khu vực sân bãi, kho tàng;

- Chiếu sáng trang trí khu vực công viên, vườn hoa;

- Chiếu sáng khu vực cổng và lối đi bộ của công nhân;

- Chiếu sáng mỹ thuật mặt đứng công trình; Màu sắc chiếu sáng nhẹ nhàng, làm nổi bật chi tiết kiến trúc và hài hòa với không gian, cảnh quan và kiến trúc đô thị xung quanh;

- Chiếu sáng quảng cáo trên công trình;

- Nghiêm cấm chiếu sáng hàng rào và chiếu sáng trực tiếp ra đường giao thông.

c) Cây xanh cảnh quan.

- Cây xanh trong khuôn viên công trình để tạo bóng mát cần phải đảm bảo các quy chuẩn kỹ thuật về khoảng cách cây trồng, chiều cao, đường kính cây; lưu ý chọn các loại cây không độc hại, hạn chế trồng cây ăn trái, không trồng cây có gai và nhựa độc;

- Trồng cây xanh không che khuất biển hiệu, biển báo.

- Khuyến khích tổ chức thảm cỏ, vườn hoa, hồ nước, tiểu cảnh, cây xanh trang trí trong sân vườn, cây xanh theo tường rào, của công trình. Hình thức cây xanh, sân vườn cần được thiết kế hài hòa với hình thức công trình kiến trúc.

- Phải trồng và duy trì cây xanh tán lớn xung quanh công trình kiến trúc tại các khoảng lùi với ranh đất, khoảng cách ly an toàn, xung quanh khu vực sân bãi, khu vực cổng và nhà để xe nhằm tạo bóng mát, giảm bức xạ mặt trời, cải thiện vi khí hậu cho công trình;

- Các công trình công nghiệp phải dành ít nhất 10% diện tích đất để bố trí thảm cỏ, vườn hoa, vòi phun nước, ghế đá, chòi nghỉ nhỏ… ở vị trí thuận tiện để phục vụ công nhân.

- Các công trình dịch vụ - văn hóa – thể thao, diện tích cây xanh cảnh quan phải chiếm tối thiểu 15% diện tích đất khuôn viên.

- Diện tích đất trồng cây xanh cảnh quan bên trong khuôn viên công trình tôn giáo: ≥ 30% diện tích khu đất xây dựng;

3. Quy định về giao thông.

a) Lối ra vào công trình cần phải tạo vịnh đậu xe trước cổng chính (cổng và phần hàng rào giáp hai bên cổng lùi sâu khỏi ranh giới lô đất, tạo thành chỗ tập kết có chiều sâu tối thiểu 4m, chiều ngang tối thiểu bằng 4 lần chiều rộng của cổng).

b) Phòng thường trực bảo vệ đặt ở gần lối ra vào của công trình.

c) Chỗ để xe: Tiêu chuẩn diện tích: 0,9 m2/xe đạp; 2,5 m2/xe máy; 25 m2/ôtô;

d) Các lối đi bộ phải đảm bảo cho người khuyết tật sử dụng dễ dàng

e) Bố trí 2 luồng giao thông ra vào riêng biệt, liên thông.

f) Phải bố trí đường vòng quanh công trình 3,5m để xe chữa cháy có thể chạy liên thông, không phải lùi và có thể tiếp cận mọi phía của công trình.

g) Nằm trong bán kính hoạt động của phương tiện giao thông công cộng. Trước công trình cần bố trí các trạm dừng xe buýt, phương tiện giao thông công cộng.

1. Quy định về diện tích khuôn viên tối thiểu.

a) Tại khu vực 1 gồm Phường Mỹ Hương.

- Định mức khoảng từ 4 m2 đến 5 m2/chỗ học;

- Diện tích khuôn viên tối thiểu:

+ Mầm non : từ 2.000 - 2.500 m2

+ Tiểu học : từ 4.200 - 5.250 m2

+ Trung học cơ sở : từ 8.100 - 10.125 m2

+ Trung học phổ thông: từ 8.100 - 10.125 m2

b) Tại khu vực 2 gồm các Phường Kinh Dinh, Đạo Long, Tấn Tài, Thanh Sơn, Phủ Hà, Đông Hải:

- Định mức khoảng từ 8 m2 đến 10 m2/chỗ học;

- Diện tích khuôn viên tối thiểu:

+ Mầm non: từ 3.000 – 4.000 m2

+ Tiểu học: từ 6.300 – 8.400 m2

+ Trung học cơ sở: từ 12.150 – 16.200 m2

+ Trung học phổ thông: từ 12.150 – 16.200 m2

c) Tại khu vực 3 gồm các Phường còn lại.

- Định mức khoảng từ 10 m2 đến 15 m2/chỗ học;

- Diện tích khuôn viên tối thiểu:

+ Mầm non: từ 5.000 – 7.500 m2

+ Tiểu học: từ 10.500 – 15.750 m2

+ Trung học cơ sở: từ 20.500 – 30.375 m2

+ Trung học phổ thông: từ 20.500 – 30.375 m2

2. Quy định về chỉ tiêu đất giáo dục trong nhóm ở.

a) Quy hoạch chung xây dựng đô thị cũng như quy hoạch phân khu cần xác định cấu trúc quy hoạch các dịch vụ đô thị thiết yếu, gắn với các cấu trúc phát triển không gian đô thị. Trong đó, xác định được chỉ tiêu quy hoạch hệ thống công trình dịch vụ phù hợp với các quy định, có xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận, các đối tượng là khách vãng lai và nhu cầu phát triển theo các giai đoạn.

b) Quy định tối thiểu đối với các công trình dịch vụ đô thị cơ bản:

a) Tầng cao, chiều cao: tối đa 3 tầng.

b) Hệ số SDĐ: tối đa 1,5.

c) Mật độ xây dựng công trình: tối đa 40%.

d) Diện tích sân vườn (cây xanh, sân chơi, bãi tập): tối thiểu 40%.

e) Diện tích giao thông nội bộ: tối thiểu 20%.

f) Khoảng lùi:

- Khoảng lùi công trình so với đường chính: tối thiểu 6m;

- Khoảng lùi công trình so với ranh đất: tối thiểu 3m.

g) Tầng hầm: không bố trí tầng hầm.

4. Quy định về chỉ tiêu xây dựng trường trung học (trường trung học cơ sở, trung học phổ thông)

a) Tầng cao, chiều cao: tối đa 4 tầng.

b) Hệ số SDĐ: tối đa 2.

c) Mật độ xây dựng công trình: tối đa 45%.

d) Diện tích sân vườn (cây xanh, sân chơi, bãi tập): tối thiểu 35%.

e) Diện tích giao thông nội bộ: tối thiểu 20%.

f) Khoảng lùi:

- Khoảng lùi công trình so với đường chính: tối thiểu 6m;

- Khoảng lùi công trình so với ranh đất: tối thiểu 3m.

g) Tầng hầm: khuyến khích xây dựng tầng hầm để xe đối với các trường học không đảm bảo diện tích theo quy định, để ưu tiên diện tích bố trí sân vườn (cây xanh, sân chơi, bãi tập).

h) Đối với các công trình trường học không đảm bảo các quy định trên, có thể xem xét theo điều kiện thực tế quy hoạch của khu vực để điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cho phù hợp.

Điều 38. Quy định quản lý công trình trường đại học, cao đẳng

1. Quy định về bố trí địa điểm và diện tích khuôn viên.

a) Việc bố trí các trường đại học, cao đẳng phải tuân thủ theo quy hoạch chung của Tỉnh, tạo thành các trung tâm đào tạo, hỗ trợ lẫn nhau trong học tập và kết hợp sử dụng chung các công trình sinh hoạt và phục vụ công cộng, thể dục thể thao.

b) Đối với các trường đại học và cao đẳng hiện hữu, không quy định diện tích tối thiểu khuôn viên khu đất.

c) Đối với các trường đại học và cao đẳng xây dựng mới, phải bảo đảm quy mô đất đai theo quy định hiện hành.

2. Quy định về chỉ tiêu xây dựng.

a) Chiều cao công trình phải phù hợp với quy hoạch và thiết kế đô thị được duyệt. Tầng cao khối lới học tối đa: 05 tầng.

b) Hệ số sử dụng đất: tối đa 3,5 lần.

c) Mật độ xây dựng tối đa trên khuôn viên khu đất.

- Đối với các trường trong khu đô thị hiện hữu: 50%;

- Đối với các trường trong khu vực đô thị mới và trong khu giáo dục đại học tập trung: 35%;

- Diện tích vườn hoa, cây xanh chiếm khoảng 40%.

d) Khoảng lùi tối thiêu đối với công trình xây dựng mới.

- Khối lớp học của trường đại học phải cách lộ giới tối thiểu: 15m;

- Đối với các trường nằm gần đường cao tốc, trục giao thông chính đô thị thì các khối lớp học tập phải cách lộ giới tối thiểu: 50m.

Điều 39. Quy định quản lý công trình y tế

1. Phân loại công trình y tế.

a) Bệnh viện đa khoa.

b) Bênh viện chuyên khoa.

c) Phòng khám đa khoa.

2. Diện tích khuôn viên, chiều rộng tối thiểu.

a) Diện tích khuôn viên tối thiểu.

- Đối với bệnh viện đa khoa: Diện tích khu đất xây dựng bệnh viện đa khoa tính theo số giường bệnh, được qui định theo bảng sau: