Höôùng daãn caùc coâng ty thueâ, mua nhaø ñaát (Chaâu AÙ Thaùi Bình Döông) Haøn Quoác. Thaùng 4 naêm 2005



tải về 133 Kb.
Chuyển đổi dữ liệu30.08.2016
Kích133 Kb.

Jones Lang LaSalle


Höôùng daãn caùc coâng ty thueâ, mua nhaø ñaát (Chaâu AÙ Thaùi Bình Döông) – Haøn Quoác. Thaùng 4 naêm 2005.








Ngôn ngữ

Anh, Hàn Quốc

Dân số (triệu người, cuối 2004)

48,8

Tăng trưởng dân số hàng năm (2004)

0,57%

Tỷ lệ thất nghiệp (tháng 4/2004)

3,7%

Việc làm (2004)

22,5

Tỷ lệ tăng GDP (2004)

4,6%

Dự báo GDP chính thức (2005)

4,0%

Tỷ lệ lạm phát (2004)

3,6%

Tỷ giá hối đoái (cuối tháng 2/2004)

1 USD=1.008,1 KRW

Đơn vị đo (bất động sản)

Pyung (1 pyung=3,3m2)





Nguồn: Tổng cục Thống kê Quốc gia
Xu thế kinh tế


Kinh tế Hàn Quốc tăng 4,6% năm 2004, từ mức tăng trưởng 3,1% của năm trước. Sự mở rộng này có sự hậu thuẫn của khu vực kinh tế đối ngoại mạnh mẽ, trong đó xuất khẩu tăng hơn 31% trong năm. Tuy nhiên, có một mối lo ngại ngày càng tăng trong giới các nhà xuất khẩu các điều kiện toàn cầu không thuận lợi như đồng Won của Hàn Quốc (KRW) mạnh hơn và giá dầu liên tục ở mức cao có thể kìm hãm sự tăng trưởng xuất khẩu trong năm 2005.

Năm 2004, đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI) vào Hàn Quốc tăng 97%, lên 12,8 tỷ USD, mức cao nhất trong ba năm.

Sau khi giảm tỷ lệ lãi suất trong tháng 4 và tháng 11 năm 2004 để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, Ngân hàng Hàn Quốc (Bank of Korea) đã duy trì lãi suất huy động không kỳ hạn ở mức 3,25% trong 4 tháng liền cho đến tháng 3 năm 2005 vì dự tính rằng chi phí trong nước sẽ phục hồi mà không cần đến bất kỳ một sự tiếp tục giảm giá tiền tệ nào.





Phạm vi thị trường


Văn phòng:

Ba khu văn phòng sau đây thường được coi là các khu kinh doanh trung tâm (CBD) của Seoul:

1) CBD truyền thống – là những phần của Chongno-gu và Chung-gu từ Sứ quán Mỹ/Sejongno ở phía Bắc cho đến ga tàu điện ngầm Seoul ở phía Nam. Giống như mọi trung tâm thành phố truyền thống, khu này bao gồm hỗn hợp các loại tòa nhà về mặt kiểu dáng, tuổi thọ, và mục đích sử dụng.

2) Đảo Yoido (Island of Yoido) - Đây là một dự án do chính phủ quy hoạch được bắt đầu vào những năm 1970 xung quanh Tòa nhà Quốc hội và được thiết kế để khuyến khích phân tán khỏi khu vực trung tâm buôn bán (kinh doanh) truyền thống ở phía Bắc sông Hàn. Đó là nơi làm việc của các cơ quan chính phủ, Sở Giao dịch Chứng khoán, và các công ty chứng khoán lớn. Phần lớn các tòa nhà văn phòng loại A được hoàn thành giữa những năm 1990. Tháng 4 năm 1996, đường tàu điện ngầm “purple” (màu đỏ tía) phục vụ Yoido đã được khánh thành và đưa vào sử dụng.


3) Gangnam – Khu này bao gồm các khu vực từ Đường Teheran (Teheran Road) ở ga tàu điện ngầm Gangnam đến ga tàu điện ngầm Samsong, cùng với các tòa nhà bên cạnh dọc theo các giao lộ lớn (Gangnamdaero, Nonhyunno Onjuro, Sonnungno, Samsongno, và Yongdongdaero). Khoảng 80% toàn bộ các cao ốc văn phòng đã được hoàn thành trong 20 năm qua, mặc dù đều được phát triển trên các khu đất nhỏ, điều có nghĩa là diện tích đất không được sử dụng hiệu quả.





Bảng 1: Tổng diện tích văn phòng theo vị trí


Các khu vực

Tổng

diện tích (m2)

Diện tích

loại A so với tổng số (%)

Các cao ốc văn phòng lớn

CBD truyền thống

809.805

13%

Trung tâm tài chính Seoul, cao ốc Kyobo, cao ốc Kwanghwamoon.

Yoido

527.129

19%

Chứng khoán Hanwha, Chứng khoán Dongyang, cao ốc CCMM.

Gangnam

1.092.956

20%

Tháp Ngôi sao (Star Tower), Tháp Rodamco, Tháp ASEM, Tháp Kính (Glass Tower).

Tổng số

2.429.890

17%






Công nghiệp

Các tổ hợp công nghiệp (khu công nghiệp) được phân thành hai loại. “Khu vực tự do” là nơi mà các doanh nghiệp có thể tự do lựa chọn địa điểm đất đai riêng biệt để xây dựng các công trình của mình. “Khu quy hoạch” là nơi mà nhà nước hay chính quyền địa phương phát triển đất dựa trên quy hoạch ngành công nghiệp quốc gia. Những doanh nghiệp nước ngoài quy mô lớn có xu thế thích các khu vực quy hoạch hơn, nơi mà các thủ tục xây dựng các công trình rõ ràng minh bạch. Ngược lại, các công ty nước ngoài quy mô nhỏ lại thích thuê những khu vực riêng biệt với các nhà máy đã được xây dựng trước.

Tháng 3 năm 2005, 38 tổ hợp công nghiệp với tổng diện tích là 267,4 triệu mét vuông đã được chỉ định là các Tổ hợp công nghiệp quốc gia. Được các Bộ Thương mại, Công nghiệp và Năng lượng quản lý, các tổ hợp này dành cho các ngành công nghiệp then chốt và các công nghệ mũi nhọn của quốc gia. Trong đó, có sáu tổ hợp là các Đặc khu chế xuất (Foreign Export Zone-FEZ), cho thuê đất trong thời hạn hơn 50 năm và có thể kéo dài. Sáu FEZ này nằm ở Gwanju, Jinsa, Pyeongdong, Chonnan, Daebul, Gumi, và Ochang.

Trong FEZ, người thuê có thể được giảm 100% thuế thu nhập công ty trong 7 năm đầu và giảm 50% trong 3 năm tiếp theo. Ngoài ra, cũng có thể được giảm hay miễn trữ tiền thuê đất trong FEZ, trong đó thuế này được giảm từ 50% đến 100% tùy theo mức đầu tư và loại hình kinh doanh. Vì các lý do này, các công ty nước ngoài thích chọn địa điểm ở các FEZ hơn. Tuy nhiên, tất cả các FEZ hiện tại đều nằm ở xa khu đô thị Seoul.



Dân cư

Hơn 51% các đơn vị nhà ở Seoul là các căn hộ (26% là nhà đơn, 7% là villa, 16% là các nhà dành cho nhiều gia đình). Tổng số các đơn vị căn hộ 1,13 triệu vào thời điểm cuối năm 2003, và các khu chung cư chủ yếu là Secho-gu, Gangnam-gu, Songpa-gu, và Gangdong-gu. Một căn hộ điển hình gồm có ba phòng ngủ diện tích 30 pyung (khoảng 100 m2). Những nhà phát triển chủ yếu trong thị trường nhà dân cư là các công ty xây dựng lớn như Hyundai, Samsung, Daewoo, v.v. Không có các nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực này vì các đơn vị nhà ở dân cư thường được bán cho những người mua ở địa phương khi dự án mới hoàn thành được 30%. Đối với các căn hộ này, cho thuê chủ yếu trên cơ sở Chonsei (trả luôn tiền 100%, không trả tiền theo tháng).



Người nước ngoài ở Seoul thường thích các nhà vườn và các ngôi nhà song lập (hay các villa) hơn là các căn hộ. Có 5 khu vực chính của người nước ngoài ở Seoul và mỗi khu vực này lại có các đặc điểm thuê nhà riêng. 5 khu vực đó là Itaewon/Hannam-dong, Yonhee-dong, Bangbae-dong, Sungbook-dong, và Samsung-dong. Itaewon/Hannam-dong là khu vực người nước ngoài lâu nay hay thuê các villa nhất, trong khi gần đây Sungbook-dong lại là nơi người nước ngoài hay thuê các nhà vườn. Tiền thuê nhà trong thị trường cho người nước ngoài thuê nhà thường là trả trước một năm, còn những người đi thuê trong nước thì sử dụng chế độ Chonsei.




Xu thế thị trường
Thị trường văn phòng


  • Các bộ phận (thị trường con) khác nhau của thị trường văn phòng Seoul hiện đang ở các giai đoạn khác trong chu trình của chúng. CBD và Gangnam vẫn được các chủ nhà ưa thích với tỷ lệ bỏ trống giảm và giá thuê nhà tăng lên. Ngược lại, việc không ngừng liên kết ngành chứng khoán đã cho thị trường Yoido chuyển theo hướng có lợi cho những người thuê nhà và tỷ lệ bỏ trống nhà tăng mạnh.

  • Không có cung mới về bất động sản loại A ở Seoul trong năm 2004, nhưng nhiều cao ốc loại A đã được hoàn thành ở CBD và Gangnam. SK T-Tower (tổng diện tích sàn: 90.748 m2), nằm ở trung tâm của CBD, được hoàn thành tháng 12 năm 2004. Ở Gangnam, 2 cao ốc loại A đã được hoàn thành, cụ thể là J-Tower (21.055 m2) và I Park Tower (26.403 m2).

  • Mặc dù nhu cầu đối với diện tích văn phòng không cao trong năm 2004, các thị trường con CBD và Gangnam cho thấy mức tăng ròng của lượng cung mới có hạn chế về diện tích văn phòng. CBD đã thu hút được 11.345 m2 mới, chủ yếu là nhờ phân bố lại nhiều tổ chức tài chính nước ngoài. Ngoài ra, Gangnam cũng ghi nhận một mức tăng ròng, tổng số là 8.428 m2.

  • Tỷ lệ bỏ trống loại A trong CBD tiếp tục giảm trong năm 2004, xuống còn 2.9% hay giảm 120 điểm so với năm trước. Tỷ lệ bỏ trống ở Gangnam cũng giảm xuống còn 1,6% từ 2,4% trong năm trước.

  • Do nhu cầu tăng ổn định, giá thuê ròng đối với diện tích loại A ở CBD hơi tăng một chút, 2,13% so với năm trước lên mức 301.797 KRW trên một mét vuông mỗi năm, đồng thời giá thuê nhà ở Gangnam tăng một chút, 0,67%, lên 266.544 KRW trên một mét vuông.

  • Tuy nhiên, ở Yoido thì lại khác. Việc liên tục giảm quy mô và liên kết của các tổ chức tài chính đã dẫn đến việc giảm ròng (-35.074 m2) trong thị trường văn phòng loại A. điều này làm cho tỷ lệ bỏ trống tiếp tục tăng lên đến 10,3%, mức cao nhất trong ba năm. Giá thuê nhà ròng ở Yoido trung bình là 185.231 KRW trên mỗi mét vuông mỗi năm vào thời điểm cuối năm 2004.

  • Chúng tôi dự tính tiền thuê nhà ở CBD nói chung sẽ không thay đổi trong 2005, trong khi ở Gangnam được dự báo là sẽ tăng do tình hình cung căng thẳng. Những chủ cho thuê nhà ở Yoido vẫn hào phóng trong việc khuyến khích và giá tiền thuê nhà thực tế có thể phải chịu áp lực đi xuống. Chiến lược tốt nhất đối với những người thuê nhà là chấp nhận, và do đó khác nhau giữa các quận (khu phố).










Thị trường công nghiệp


  • Mặc dù ngành công nghiệp xuất khẩu có kết quả hoạt động rất ấn tượng trong năm 2004, nhu cầu tổng thể trong các Tổ hợp công nghiệp quốc gia (NIC) vẫn ở mức ổn định. Ngược lại, nhiều Khu chế xuất (FEZ) cung cấp các đòn bẩy khuyến khích thuế và thời gian không phải trả thuế ưu đãi cho các công ty nước ngoài đã thành công trong việc thu hút những người thuê mới trong năm 2004. Chính phủ có kế hoạch chỉ định nhiều FEZ hơn để thu hút nhiều hơn nữa đầu tư nước ngoài vào trong nước.

  • Đầu tư nước ngoài trong các FEZ rất mạnh mẽ trong năm 2004, đặc biệt là từ các ngành công nghiệp IT và bán dẫn. Chúng tôi dự tính các công ty nước ngoài tiếp tục ưa thích các FEZ, nếu chính phủ vẫn cam kết có những chính sách ưu đãi về thuế để thu hút các công ty công nghệ cao.

  • Tỷ lệ hoạt động là tỷ lệ phần trăm diện tích công nghiệp được sử dụng trong các Tổ hợp công nghiệp quốc gia (NIC), là một chỉ số đáng tin cậy thể hiện nhu cầu của các chủ sở hữu-người thuê diện tích. Tỷ lệ hoạt động trong các NIC giảm nhẹ trong tháng 12 năm 2004 xuống còn 84,2% do nhu cầu của các công ty không lớn và giá dầu liên tục ở mức cao. Trong khi nhu cầu tổng thể giảm, nhu cầu từ các ngành đóng tàu và điện tử lại tăng mạnh trong năm 2004.

  • Vào cuối năm 2004, tổng số 267 triệu mét vuông đất công nghiệp đã được chỉ định trong phạm vi các NIC. Con số này đã tăng khoảng 35% từ tháng 12 năm 2003. Hiện nay, hơn 85% đất đã được chỉ định (quy hoạch) này đã được phát triển.

  • Dựa trên các phần chưa bán được của các tổ hợp, chúng tôi ước lượng tỷ lệ bỏ trống chung của các NIC trong quý 4 năm 2004 là 14,7%, tăng từ 7,8% trong quý 2 năm 2004. Chúng tôi dự tính tỷ lệ này vẫn giữ nguyên trong năm 2005, do môi trường bên ngoài có nhiều thách thức.

  • Chi phí thuê đất công nghiệp bị ảnh hưởng bởi các chính sách của chính phủ nhiều hơn so với động thái thị trường. Khi mà chính phủ vẫn cam kết thu hút các nhà sản xuất ngoài nước đến Hàn Quốc, giá tiền thuê đất có khả năng vẫn ở mức cạnh tranh (rẻ) và không có áp lực trong việc các công ty di chuyển nhanh để kiếm địa điểm.








Thị trường dân cư


  • Thị trường dân cư vẫn không tăng trong năm 2004, vì nhu cầu từ các nhà đầu tư cũng như các chủ sở hữu-người thuê vẫn còn yếu. Nhiều người mua đã trì hoãn các quyết định mua do suy thoái kinh tế và mức tiêu dùng trong nước xuống thấp kéo dài.

  • Tổng diện tích các công trình xây dựng mới được duyệt ở Seoul giảm 30% so với năm trước tại thời điểm tháng 11 năm 2004. Vì phần lớn các công ty xây dựng đã giảm số dự án mới được triển khai trong năm 2004 và 2005, chúng tôi dự tính xu thế giảm cung về nhà ở sẽ tiếp tục trong một giai đoạn trung hạn.

  • Chính phủ có kế hoạch trong năm 2005 sẽ cải cách thuế bất động sản đối với các bất động sản khu vực dân cư. Thay đổi được đề xuất sẽ tăng thuế thực tế đối với bất động sản, tạo nên gánh nặng tài chính lớn hơn đối với các chủ sở hữu nhà. Chúng tôi dự tính rằng phần lớn các chủ cho thuê nhà sẽ tìm cách chuyển các khoản chi phí tăng thêm này sang những người thuê nhà thông qua việc tăng tiền thuê nhà.

  • Tổng doanh số bán hàng thị trường dân cư dự tính sẽ không tăng do những sự thay đổi khác nhau về quản lý trong nửa đầu năm 2005, vì các nhà đầu tư sẽ cần phải có thời gian để phản ứng trong các điều kiện thị trường thay đổi hiện nay.

  • Số đơn vị căn hộ không bán được tăng trong năm 2004 tăng lên 608 tại thời điểm tháng 12. Điều này phản ánh nhu cầu yếu cũng như giá chào bán cao trên thị trường.

  • Những người thuê nhà trong nước thích thuê các căn hộ theo chế độ Chonsei; trong khi những người thuê nhà nước ngoài thường thuê trả tiền hàng tháng. Trong khi hiện nay nhiều chủ cho thuê nhà cho thuê theo chế độ trả tiền hàng tháng, nhu cầu vẫn hạn chế vì người nước ngoài thường thích thuê nhà vườn hay villa hơn là các căn hộ.

  • Itaewon/Hanam-dong là một khu vực nổi tiếng mà người nước ngoài hay thuê, với mức tiền thuê trung bình hàng tháng trong khoảng từ 6 triệu đến 9 triệu KRW đối với các villa và hơn 10 triệu KRW đối với các nhà vườn. Tuy nhiên, mức cung mới hiện nay đang tạo áp lực đi xuống đối với tiền thuê nhà.

  • Bằng chứng cho thấy số người nước ngoài tìm thuê các căn hộ thay cho villa và nhà vườn nhiều hơn và xu thế này dự tính sẽ tiếp tục trong năm 2005. Mức độ mà theo đó các chủ cho thuê nhà có thể chuyển các khoản thuế mới dưới dạng tiền thuê nhà cao hơn sẽ phụ thuộc vào động thái chính của thị trường. Người thuê nhà có khả năng sẽ đòi hỏi các điều kiện hấp dẫn hơn từ phía những người chủ sở hữu các căn hộ mới, còn những người chủ sở hữu các dự án hiện tại đã có nhiều người đăng ký thuê có thể sẽ tăng được phần nào tiền thuê nhà trong năm 2005.








Những con số thực tế cơ bản về thị trường bất động sản


Đơn vị đo chuẩn

Đơn vị đo

- Pyung (1 pyung = 3,3 m2 = 35,58 bộ vuông)

Thông báo diện tích sàn

- Diện tích cho thuê thường được thông báo theo pyung trên cơ sở tổng diện tích sàn.

- Tổng diện tích sàn (GFA) không chỉ bao gồm tổng diện tích sàn cho thuê và một phần của diện tích chung của cả tòa nhà mà còn có thể bao gồm cả (thường là ở tầng hầm) khu vực để xe có trong thiết kế của tòa nhà.

- Diện tích sử dụng hay diện tích cho thuê ròng – Hệ số của diện tích sử dụng hay diện tích cho thuê ròng trên tổng diện tích sàn (GFA) rất khác nhau tùy thuộc vào hiệu quả của thượng tầng kiến trúc và diện tích của các tầng hầm được tính vào GFA, nhưng thường nằm trong khoảng từ 45% đến 65%. Đối với các tòa nhà hiện đại hơn, tỷ lệ này thường nằm ở mức thấp hơn trong khoảng trên vì họ thường để nhiều tầng hầm hơn phục vụ cho việc đỗ xe.




Chi phí hoạt động




Tiền thuê nhà (căn hộ)

- Tiền thuê được thông báo bằng đồng Won của Hàn Quốc trên mỗi pyung mỗi tháng tính theo tổng diện tích.

- Có ba cách tính tiền cho thuê nhà:



  • Chonsei: Phương pháp cho thuê truyền thống của Hàn Quốc bao gồm việc phải đặt trước một khoản tiền lớn (khoảng 60-70% giá trị tài sản) và cho thuê diện tích mà không phải trả tiền thuê nhà hàng tháng. Tuy nhiên, chi phí duy tu bảo dưỡng vẫn phải trả hàng tháng. Toàn bộ số tiền sẽ được hoàn lại (có trừ đi các khoản bị hư hại) khi hết thời hạn thuê.

  • Walsei: Chế độ trả tiền thuê nhà theo tháng và một khoản đặt cọc ban đầu tương đương với 10 tháng tiền thuê nhà, cộng với các khoản tiền phải trả hàng tháng bao gồm tiền thuê nhà và phí dịch vụ.

  • Hybryd (hỗn hợp): Chế độ trả tiền thuê nhà bao gồm các yếu tố của cả chế độ Chonsei và Walse. Chế độ này bao gồm một khoản đặt cọc ban đầu cao hơn mức đặt cọc trong chế độ Walsei thông thường (nhưng thấp hơn tiền cho thuê nhà theo chế độ Chonsei) và tiền thuê nhà hàng tháng thấp hơn tiền thuê nhà theo chế độ Walsei.

- Phần lớn những người nước ngoài đều thuê theo chế độ Walsei.

Phí dịch vụ

- Phí dịch vụ phải thanh toán hàng tháng ngoài tiền thuê nhà. Nó bao gồm các khoản như điều hòa nhiệt độ, điện, ga, nước và các dịch vụ khác mà chủ nhà cung cấp. Thuế nhà nước, bao gồm thuế bất động sản, và bảo hiểm do chủ nhà phải thanh toán nhưng trong thực tế, phí dịch vụ có thể bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến sở hữu và quản lý bất động sản. Những người thuê nhà có trách nhiệm đối với phần chi phí chung của tòa nhà dựa trên diện tích mà họ sử dụng so với tổng diện tích của tòa nhà.

- Phí dịch vụ chủ yếu là thị trường quyết định và ít khi bị kiểm tra.



Các tiện ích công cộng

- Thường được đưa vào trong phí dịch vụ. Ở những nơi không có đồng hồ đo, phí được tính dựa trên tổng diện tích sử dụng.

Bảo hiểm

Thường chủ nhà có trách nhiệm đối với toàn bộ ngôi nhà và diện tích dùng chung, còn người thuê nhà có trách nhiệm đối với phần thuê và nội dung bên trong.

Đỗ xe

- Tiền thuê nhà thường bao gồm cả quyền sử dụng một số lượng chỗ đỗ xe nhất định tỷ lệ với diện tích đã thuê. Ngoài ra cũng có thể thuê thêm với một khoản phí trả thêm hàng tháng.

Phí đóng cho nhà nước (chính phủ)

Do chủ nhà trả.



Thuế

- Thuế bất động sản (Property Tax)– Đây là khoản thuế mà các chủ sở hữu nhà phải trả trên cơ sở “giá trị chuẩn” của tòa nhà, do chính quyền địa phương liên quan xác định. Mức thuế (sắc thuế) này nằm trong khoảng từ 0,3% đến 7% tùy theo dạng bất động sản.

- Thuế đất tổng hợp (Aggregated Land Tax)- Khoản này do các chủ sở hữu nhà phải trả trên cơ sở “giá trị chuẩn” do chính phủ xác định. Mức thuế chung, bao gồm các loại đất phổ biến nhất, nằm trong khoảng từ 0,2% đến 5%.

- Thuế quy hoạch thành phố (City Planning Tax) – Những người sở hữu nhà hay đất trong các khu vực đã được thị trưởng hay ủy viên hội đồng quốc gia chỉ định là các khu vực thuộc phạm vi chịu thuế quy hoạch thành phố phải trả thuế này trên cơ sở giá trị của ngôi nhà hay mảnh đất đó. Mức thuế là 0,2% hoặc 0,3%.

Thuế phương tiện cộng đồng (Community Facility Tax) – Người được hưởng lợi từ việc cung cấp các phương tiện dịch vụ cứu hỏa, đổ rác, thoát nước, hay các phương tiện tương tự phải trả khoản thuế này (không vượt quá 10.000 KRW), do chính quyền địa phương thu.

- Thuế giáo dục (Education Tax) – Khoản thuế này do người trả thuế bất động sản (Property Tax) và thuế đất tổng hợp (Aggregated Land Tax) phải trả, với mức là 20% tổng hai loại thuế trên.




Cho thuê bất động sản




Kiểu cho thuê

- Ở Hàn Quốc có ba dạng hợp đồng cho thuê phổ biến đối với các bất động sản thương mại (kinh doanh) xét về phương pháp trả thuế.

- Cho thuê theo kiểu Chonsei



  • Trong kiểu cho thuê này cần phải trả một khoản tiền ban đầu khá lớn (được gọi là tiền chốt hay tiền khoá – “Key Money”) khi bắt đầu thuê nhưng khoản này sẽ được trả lại đầy đủ sau khi hết hạn hay kết thúc hợp đồng cho thuê. Lãi suất đối với tiền chốt thuộc về chủ cho thuê nhà và chính là tiền thuê nhà. Người thuê nhà không phải trả tiền thuê nhà hàng tháng.

  • Chủ cho thuê nhà luôn phải đăng ký tiền chốt của người thuê nhà dưới tên bất động sản đó.

- Cho thuê theo kiểu Walsei

  • Kiểu thuê này thường áp dụng cho diện tích văn phòng.

  • Chủ cho thuê nhà thường yêu cầu phải trả 10% tiền chốt khi cam kết thuê (gọi là “tiền đặt cọc bảo đảm”-“Security Deposit”) và một khoản tiền phải trả hàng tháng với mức lãi suất từ 11% đến 24% mỗi năm của khoản tiền còn lại (tức là tổng số tiền chốt trừ đi số tiền đặt cọc bảo đảm). Tuy nhiên, tỷ lệ giữa phần trăm phải trả dưới dạng tiền đặt cọc bảo đảm và tiền thuê nhà hàng tháng có thể thay đổi tùy theo các yêu cầu cụ thể của chủ cho thuê nhà.

- Cho thuê kiểu hỗn hợp (Hybrid Lease)

  • Kiểu cho thuê này là sự kết hợp giữa hai kiểu cho thuê Chonsei và Walsei. Nó bao gồm một khoản tiền đặt cọc bảo đảm ban đầu cao hơn so với trong trường hợp cho thuê theo kiểu Walsei thông thường (nhưng thấp hơn so với tiền chốt theo kiểu Chonsei) và một khoản tiền thuê nhà hàng tháng thấp hơn tiền thuê nhà hàng tháng trong kiểu cho thuê Walsei.

Thời hạn thuê

- Đối với tất cả các kiểu cho thuê, thời hạn là 1-2 năm nhưng hàng năm có xem xét lại tiền thuê nhà, và sau đó tự động kéo dài thời hạn cho năm tiếp theo. Cũng có thể thuê với thời hạn lâu hơn từ 3 đến 5 năm, nhưng hàng năm có xem xét lại tiền thuê nhà.

Xem xét lại tiền thuê nhà

- Trong thực tế, việc xem xét lại tiền thuê nhà được dựa trên mức tiền thuê nhà trên thị trường hay tỷ lệ lạm phát (chỉ số giá tiêu dùng - CPI).

- Gần đây, các chủ cho thuê nhà loại A đã chấp nhận mức trần 5%-7% trong việc xác định mức điều chỉnh tiền thuê nhà.



Sửa chữa

- Chủ cho thuê nhà chịu trách nhiệm về tường, trần, và sàn khi cần có sửa chữa do hao mòn tự nhiên. Người thuê nhà chịu trách nhiệm đối với những hỏng hóc do mình gây ra.

- Trong thực tế, người thuê nhà chịu trách nhiệm sửa chữa nội thất (bên trong), còn chủ nhà chịu trách nhiệm đối với các phần còn lại. Nói chung, điều khoản về sửa chữa trong hợp đồng cho thuê nhà thường ngắn và không rõ ràng.



Cho thuê lại và chuyển nhượng (quyền sử dụng)

- Thường thì cấm không được cho thuê lại hay chuyển nhượng quyền sử dụng toàn bộ hay một phần diện tích đã thuê cho bên thứ ba. Tuy nhiên, các chủ cho thuê nhà cho phép cho thuê lại hay chuyển nhượng quyền sử dụng trong trường hợp là các chi nhánh hay bộ phận của bên thuê nhà. Đôi khi, việc “sử dụng” bởi bên thứ ba cũng có thể được phép với sự đồng ý trước bằng văn bản của chủ cho thuê nhà.

Chấm dứt sớm hợp đồng

- Tùy theo từng trường hợp. Thông thường, cả hai bên (chủ cho thuê nhà và người thuê nhà) đều có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại bất cứ thời điểm nào nhưng phải báo trước từ 2-4 tháng.

- Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với người thuê nhà là hiếm khi xảy ra, nhưng gần đây các chủ sở hữu các tòa nhà loại A cũng chấp nhận điều khoản này.



Đảm bảo quyền tiếp tục thuê

- Không có sự đảm bảo quyền tiếp tục thuê sau thời hạn thuê ban đầu.

- Các phương án kéo dài thường chỉ cho một năm tiếp theo và theo các điều kiện thuê tương tự nhưng phải xem lại tiền thuê nhà, đặt cọc.



Phục hồi

- Thông thường, người thuê nhà phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của bất động sản và dỡ bỏ tất cả những sự thay đổi, lắp đặt, trang bị tại thời điểm hết hạn hợp đồng.

Giờ hoạt động

- Có thể tiếp cận tòa nhà vào bất cứ thời điểm nào, 24 giờ trong ngày và 7 ngày trong tuần. Tuy nhiên, giờ hoạt động đối với hệ thống sưởi và điều hoà không khí là từ 7 giờ sáng đến 7 giờ tối từ thứ hai đến thứ sáu (ngày làm việc) và từ 7 giờ sáng đến 3 giờ chiều vào thứ bảy.

Phí đại lý (môi giới)

- Thường là một tháng tổng tiền thuê nhà (kiểu thuê nhà Walsei) hay 1,0%-1,5% tiền chốt (kiểu thuê nhà Chonsei).

Phí luật sư (pháp lý)

- Cả hai bên thường phải chịu chi phí luật sư của riêng mình. Thông thường, chủ cho thuê nhà đưa ra hợp đồng cho thuê chuẩn và nếu người thuê nhà muốn xem lại về mặt pháp lý thì người thuê nhà phải chịu mọi chi phí liên quan.

Lệ phí chứng từ (tem công chứng)

- Không có lệ phí chứng từ đối với các giao dịch cho thuê văn phòng, trừ trường hợp các bất động sản do các tổ chức chính phủ sở hữu.

Đặt cọc an toàn

- Cho thuê kiểu Chonsei: Còn được gọi là tiền chốt (Key Money).

- Cho thuê kiểu Walsei: Bằng tiền thuê nhà 10 tháng.

- Cho thuê kiểu hỗn hợp: 30%-70% tiền chốt kiểu Chonsei.




Mua bất động sản




Quyền sở hữu đất đai (land title)

- Một nguyên tắc cơ bản của Luật Đăng ký Bất động sản là việc đăng ký một lợi ích (bất động sản) có nghĩa là trao quyền cho cho chủ sở hữu đã đăng ký lợi ích đó. Tuy nhiên, không có sự đảm bảo quyền lợi từ phía chính phủ và mọi sự thiếu đầy đủ của một trong những chứng từ pháp lý khác nhau mà có thể ảnh hưởng đến quyền lợi này. Mọi thông tin về quyền này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (Certificate of Title), được Văn phòng đăng ký cấp và chứng nhận. Các giao dịch (chuyển nhượng quyền sở hữu, thế chấp, ngừng kiện hay các lợi ích khác) được ghi trên Giấy chứng nhận và được đảm bảo hay bảo vệ theo thứ tự đăng ký.

- Hình thức chiếm hữu cơ bản là toàn quyền sử dụng (freehold) hay “Soyoo-Kwon”, mà từ đó các lợi ích nhỏ hơn như quyền cho thuê và quyền mặt bằng có thể được tạo ra và đối với hình thức này thì các yêu cầu pháp lý như thế chấp hay quyền “Chonsei” có thể được đăng ký. Khái niệm tương ứng trong tiếng Hàn Quốc của việc thuê đất là “jisang kwon”, là quyền mặt bằng (surface right), tức là quyền sử dụng và phát triển đất, tùy thuộc vào các điều khoản của giấy phép. Sở hữu chung (tenancy-in-common) được chấp nhận đối với sở hữu chung bất động sản, được biểu diễn hoặc là bằng tỷ lệ % của toàn bộ hay chỉ các phần cụ thể.

- Quyền sở hữu được chia làm ba loại: quyền sở hữu về đất, quyền sở hữu về tòa nhà, và quyền sở hữu về tòa nhà có nhiều đơn vị (căn hộ). Theo Luật của Hàn Quốc, “đất” không bao gồm các ngôi nhà gắn trên đó, vì vậy, quyền sở hữu đất và quyền sở hữu nhà được cấp riêng. Tuy nhiên, thông thường thì quyền sở hữu đất và quyền sở hữu nhà trên mảnh đất đó đều thuộc về một chủ sở hữu nên thường không chuyển nhượng riêng, mặc dù về mặt lý thuyết mỗi quyền sở hữu này đều có thể chuyển nhượng riêng, trừ trường hợp quyền sở hữu strata, trong đó luật quy định rằng đất và nhà không được chuyển nhượng riêng.


Sở hữu nước ngoài

- Các cá nhân là người nước ngoài, kể cả các những người không phải là thường trú và các công ty nước ngoài, được phép mua đất.

- Không có giới hạn đối với việc sử dụng hay diện tích mua, trừ trường hợp giới hạn đã được quy định đối với việc mua đất nông nghiệp theo Luật Nông nghiệp (tức là tối đa là 3 héc ta mỗi giấy chứng nhận mua đất) và yêu cầu phải được duyệt trước trong trường hợp mua đất trong các khu dành riêng cho các công trình quân sự, các di tích văn hóa hay khu sinh thái quốc gia.



Quyền Strata (Sở hữu một phần toà nhà)

- Quyền sở hữu một phần tòa nhà xuất hiện với việc phân chia diện tích không gian để tạo ra một sự tương đương với sở hữu dạng toàn quyền sử dụng trên cơ sở từng tầng.

Phí đại lý

- Thường do chủ sở hữu nhà phải trả. Nằm trong khoảng từ 2% đến 4% của giá mua.

Phí thuê luật sư

- Các chi phí thuê luật sư tùy thuộc vào từng luật sư và trường hợp. Mỗi bên đối với giao dịch thường phải chịu các chi phí thuê luật sư của mình.

Thuế giá trị gia tăng (VAT)

- VAT với mức 10% được áp dụng đối với việc cung cấp các hàng hóa và dịch vụ bởi một đối tượng phải chịu thuế. “Hàng hóa” bao gồm việc cung cấp các tòa nhà và “dịch vụ” bao gồm việc cung cấp quyền hợp đồng và quyền pháp lý đối với việc sử dụng hàng hóa.

Lệ phí chứng từ (phí tem công chứng)

Lệ phí chứng từ được áp dụng đối với một giao dịch hay hợp đồng có sự chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, mức phí rất tối thiểu.



Về các giải pháp công ty của Jones Lang LaSalle
Các công ty yêu cầu các giải pháp bất động sản hỗ trợ cho chiến lược kinh doanh của họ. Giảm chi phí, đưa nhanh ra thị trường, tính linh hoạt, môi trường làm việc và sự thỏa mãn trong nội bộ doanh nghiệp là những thước đo chủ yếu thúc đẩy kết quả hoạt động về bất động sản của các công ty. Jones Lang LaSalle cung cấp các nguồn lực và kinh nghiệm cho phép các giám đốc phụ trách bất động sản của các công ty đạt được thành công. Các nhóm khách hàng đa ngành cùng làm việc ở trong nước, khu vực và toàn cầu, phản ánh sứ mệnh và trọng tâm của bất động sản của công ty.

Với 1.600 các chuyên gia giải pháp công ty trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương, chúng tôi cung cấp cho các công ty hàng đầu về các phương tiện văn phòng, công nghiệp, bán lẻ và dân cư các kinh nghiệm sau:




Dự báo thị trường

Lập kế hoạch chiếm dụng (thuê nhà đất) chiến lược

So sánh định chuẩn

Mua diện tích và tái đàm phán

Quản lý giao dịch

Quản trị và quản lý thuê

Quản lý dự án và phát triển

Quản lý phương tiện

Phân tích vị trí, nghiên cứu và lựa chọn địa điểm

Quản lý danh mục (đầu tư)

Quản lý sự dịch chuyển


Nghiên cứu người thuê nhà đất

Chuyển nhượng (loại bỏ) diện tích dư thừa

Quản lý kế toán

Quản lý trung tâm gọi (còn gọi là trung tâm dịch vụ khách hàng)

Quản lý môi trường quan trọng

Cung ứng (mua) và đấu thầu

Nhà ở cho người nước ngoài

Tài chính doanh nghiệp (công ty)

Đánh giá và kiểm tra cẩn thận trước khi đầu tư (due diligence)

Chiến lược tổ chức bất động sản (CRE) của công ty

Báo cáo thời gian thực

Để có thêm thông tin về các giải pháp công ty của Jones Lang LaSalle ở Hàn Quốc, có thể liên hệ với:





Mr. James Tyrrel

Tel: 82 2 3704 8803

E-mail: james.tyrrel@ap.jll.com


Mr. Steve date

Tel: 82 2 3704 8815

E-mail: steve.date@ap.jll.com




Về Trung tâm Nghiên cứu của Jones Lang LaSalle (Jones Lang LaSalle Research)
Jones Lang LaSalle Research là một Nhóm chuyên môn đa ngành với kỹ năng chủ yếu trong các lĩnh vực kinh tế, phân tích và dự báo thị trường bất động sản, phân tích vị trí, và chiến lược đầu tư. Nhóm này nghiên cứu này có khả năng tận dụng kinh nghiệm rộng rãi và sâu sắc từ mạng lưới các văn phòng của công ty; hoạt động trên hơn 100 thị trường then chốt trên thế giới. Mục đích của chúng tôi là cung cấp các dịch vụ phân tích chất lượng cao để giúp ra quyết định thực tế trong mọi lĩnh vực liên quan đến bất động sản.

Nhóm nghiên cứu ở Châu Á Thái Bình Dương bao gồm hơn 50 chuyên gia và hỗ trợ lĩnh vực “Các giải pháp công ty” của chúng tôi thông qua phân tích các thị trường bất động sản, dự báo các điều kiện thị trường trong tương lai, và áp dụng các xu thế này vào các quyết định về địa điểm và chiến lược bất động sản của các công ty.

Nhóm nghiên cứu Châu Á Thái Bình Dương đã bắt đầu một chương trình năm 2003 nhằm tăng cường nghiên cứu về những đối tượng thuê nhà đất. Nghiên cứu này là một phần của chương trình nghiên cứu rộng hơn nhằm xác định các yếu tố sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà đất trong tương lai. Các kết quả của chương trình này sẽ giúp những bên liên quan đến bất động sản (cả người cho thuê và người thuê) xây dựng các chiến lược đầu tư và thuê nhà đất dài hạn.

Để có thêm thông tin về Jones Lang LaSalle Research ở Hàn Quốc, có thể liên hệ với:

Mr. Patrick Seung

Tel: 822 3704 8836

E-mai: patrick.seung@ap.jll.com
Các hướng dẫn khác trong loạt tài liệu này


Australia

Nhật Bản

Trung Quốc

Malaysia*

Hong Kong

Phillippines*

Đài Loan

Singapore

Ấn Độ

Thái Lan

* Sẽ phát hành vào tháng 8 năm 2005

Văn phòng của Jones Lang LaSalle ở Hàn Quốc:
11th Floor, Kwanghwamoon Building

211 Sejong-ro Jongro-ku,

Seoul, Korea, 110-050

Tel: 82 2 3704 8888

Fax: 82 2 3704 8899

Website: www.asiapacific.joneslanglasalle.com



Jones Lang LaSalle trên thế giới


Châu Á Thái Bình Dương

Châu Mỹ

Châu Au

Adelaide

Auckland


Bangalore

Bangkok


Bắc Kinh

Brisbane


Canberra

Chennai


Quảng Châu

Hong Kong

Hyderabad

Jakarta


Johor Bahru*

Kuala Lumpur*

Macau

Manila


Melbourne

Mumbai


New Delhi

Osaka


Penang*

Perth


Seoul

Thượng Hải

Singapore

Sydney


Đài Bắc

Tokyo


Wellington

Atlanta

Baltimore

Buenos Aires

Chicago


Cincinnati

Cleveland

Columbus

Dallas


Denver

Detroit


Ft. Lauderale

Houston


Los Angeles

McLean


Mexico City

Minneapolis

Monterrey

Montreal


New Jersey

New York


Orange County

Orlando


Philadelphia

Phoenix


Pittsburgh

Portland


Rio de Janeiro

Sacramento

St. Louis

Salt Lake City

San Diego

San Francisco

Sao Paulo

Seattle


Toronto

Vancouver

Washington DC



Amsterdam

Antwerp


Barcelona

Berlin


Birmingham

Brussels


Budapest

Dublin


Dusseldorf

Edinburgh

Eindhoven

Frankfurt

Glasgow

Gothenburg



Grenoble

The Hague

Hamburg

Leeds


Lisbon

London


Luxembourg

Lyon


Madrid

Malmo


Manchester

Milan


Moscow

Munich


Norwich

Paris


Prague

Rotterdam

Seville

Stockholm



Tel Aviv

Utrecht


Valencia

Warsaw


Wiesbaden


Thông tin trong bài báo này chỉ có tính hướng dẫn. Mặc dù đã được soạn thảo một cách cẩn thận nhưng chúng tôi không chịu trách nhiệm về tính chính xác của toàn bộ hay bất cứ phần nào của bài báo.




: data -> images
data -> Mẫu 01/hc-sn-dn (Ban hành kèm theo Thông tư số 83/2007/tt-btc ngày 16/7/2007 của Bộ Tài chính) TỜ khai hiện trạng sử DỤng nhà, ĐẤt thuộc sở HỮu nhà NƯỚc và ĐỀ xuất phưƠng án xử LÝ
images -> BỘ CÂu hỏI ĐÁnh giá kiến thức an toàn thực phẩm cho chủ cơ sở, người trực tiếp chế biến và kinh doanh thực phẩm tại
images -> Ủy ban nhân dân cộng hòa xã HỘi chủ nghĩa việt nam tỉnh bình dưƠng độc lập – Tự do – Hạnh phúc
images -> Ban chỉ ĐẠo liên ngành trung ưƠng về VỆ sinh an toàn thực phẩM
images -> Ban chỉ ĐẠo liên ngành trung ưƠng về VỆ sinh an toàn thực phẩM
images -> BÁo cáo về TÌnh hình thiếu VI chất dinh dưỠng và CƠ SỞ thực hiện tăng cưỜng VI chất vàO thực phẩM
images -> Nghị ĐỊnh quy định tăng cường VI chất dinh dưỡng vào thực phẩm




Cơ sở dữ liệu được bảo vệ bởi bản quyền ©hocday.com 2019
được sử dụng cho việc quản lý

    Quê hương