CÁc nhân tố RỦi ro

1. 
   CÁC NHÂN TỐ RỦI RO
   
   1. 
      Rủi ro kinh tế
      

Bên cạnh đó, khi nền kinh tế phát triển đời sống dân cư cũng được nâng cao dẫn đến nhu cầu về các căn hộ cao cấp cũng như các dịch vụ mua sắm, vui chơi giải trí tăng mạnh sẽ tác động tích cực đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh của Công ty.

Ngược lại, khi nền kinh tế phát triển trì trệ sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của Công ty nói riêng và ngành kinh doanh bất động sản nói chung. Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay, có thể nhận định rằng rủi ro về kinh tế không phải là một rủi ro lớn đối với hoạt động của Công ty.

2. 
   Rủi ro luật pháp
   

cao. Thêm vào đó vẫn còn tồn tại nhiều quy định phức tạp chồng chéo trong lĩnh vực hành chính trong đó có lĩnh vực đất đai và kinh doanh bất động sản. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty.

Việc thay đổi luật pháp cũng như thủ tục hành chính sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi cũng như tiến độ thực hiện dự án của Công ty. Tuy nhiên, với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế, Chính phủ cũng đang từng bước hoàn chỉnh hệ thống pháp luật tạo sự thông thoáng hơn về các thủ tục hành chính để phục vụ nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên bức thiết đối với người dân. Do đó, mặc dù yếu tố pháp luật liên quan đến vấn đề đất đai và kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Công ty nhưng để phù hợp với tình hình phát triển đất nước Chính phủ sẽ có những điều chỉnh theo hướng thông thoáng hơn nên rủi ro pháp luật ít có ảnh hưởng đến hoạt động của Công ty.

3. 
   Rủi ro cạnh tranh
   

Tuy nhiên, với lợi thế về thương hiệu, khả năng chớp thời cơ, trình độ hiểu biết về thủ tục pháp lý, trình độ quản lý cùng với tiềm năng đất đai, tiềm lực về tài chính, Vincom JSC hoàn toàn có thể tự tin vào khả năng cạnh tranh của mình trước các đối thủ cạnh tranh trong và ngoài nước. Nhìn chung, việc ngày càng có nhiều đối thủ cạnh tranh sẽ làm giảm thị phần của Vincom JSC nhưng với những lợi thế sẵn có của mình, Công ty có đủ năng lực để kiểm soát được rủi ro này và từng bước mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh.

4. 
   Rủi ro hội nhập
   

Ngược lại, Công ty cổ phần Vincom cũng đang đứng trước một vận hội lớn với sự tăng trưởng mạnh của nhu cầu nhà ở, văn phòng cho thuê khi hội nhập cũng như những cơ hội hợp tác với các đối tác nước ngoài thực hiện những dự án lớn, mang tầm cỡ quốc tế nhằm nâng cao trình độ kinh doanh, trình độ quản lý và mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất cho Công ty.

Đứng trước những cơ hội và thách thức hội nhập như vậy, Vincom JSC đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về năng lực quản lý, điều hành, chiến lược kinh doanh, từng bước củng cố tiềm lực tài chính để có thể chủ động nắm bắt thời cơ và vận hành phù hợp với tình hình mới.

5. 
   Rủi ro kinh doanh:
   

Tuy nhiên, đây không thật sự là một sự hạn chế đối với Vincom JSC bởi những nguyên nhân sau:

1. 
   Giá cho thuê văn phòng và trung tâm thương mại của Vincom hiện đang thấp hơn các đơn vị hoạt động trong cùng lĩnh vực nên việc tăng giá cho thuê cho ngang bằng với mức giá bình quân thị trường là rất đơn giản.
   
2. 
   Hầu hết các hợp đồng cho thuê của Vincom JSC là ngắn hạn nên với việc giá cho thuê văn phòng và trung tâm thương mại đang tăng mạnh như hiện nay thì điều chỉnh tăng giá cho phù hợp của Vincom JSC là rất dễ dàng.
   
3. 
   Bên cạnh việc kinh doanh trên toà VCT như hiện nay thì Vincom JSC cũng đang xúc tiến các dự án bất động sản khác với tiềm năng phát triển là khá lớn.
   
4. 
   Ngoài lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì hoạt động cung cấp các dịch vụ vui chơi giải trí cũng đang mang lại hiệu quả và Công ty đang có kế hoạch phát triển mạnh lĩnh vực này nhằm đa dạng hoá hoạt động, giảm thiểu rủi ro.
   

6. 
   Rủi ro tỷ giá hối đoái
   

7. 
   Rủi ro khác
   

2. 
   NHỮNG NGƯỜI CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH ĐỐI VỚI NỘI DUNG BẢN CÁO BẠCH
   
   1. 
      Tổ chức niêm yết 
      

Bà Mai Hương Nội Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Vincom.

Bà Đỗ Mỹ Hương Kế toán trưởng Công ty Cổ phần Vincom.

Chúng tôi đảm bảo rằng các thông tin và số liệu trong Bản cáo bạch này là phù hợp với thực tế mà chúng tôi được biết, hoặc đã điều tra, thu thập một cách hợp lý.

2. 
   Tổ chức tư vấn niêm yết.
   

Ông Tô Hải Giám đốc Chi nhánh Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt tại TP. Hồ Chí Minh

3. 
   CÁC KHÁI NIỆM
   

• 
  Công ty: Công ty Cổ phần Vincom
  
• 
  Tổ chức phát hành: Công ty Cổ phần Vincom
  
• 
  DN: Doanh nghiệp
  
• 
  VINCOM JSC: Tên viết tắt của Công ty Cổ phần Vincom
  
• 
  VCT: Toà nhà Vincom City Towers
  
• 
  TTTM : Trung tâm thương mại
  
• 
  UBCKNN: Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước
  
• 
  SGDCK: Sở Giao dịch Chứng khoán
  
• 
  BHXH: Bảo hiểm xã hội
  
• 
  PCCC: Phòng cháy chữa cháy
  
• 
  CNĐKKD: Chứng nhận đăng ký kinh doanh
  
• 
  VND: Đồng Việt Nam
  
• 
  USD: Đô la Mỹ
  

4. 
   TÌNH HÌNH VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TỔ CHỨC NIÊM YếT
   
   1. 
      Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển
      
      1. 
         Lịch sử hình thành và phát triển
         

• 
  Ngày 03/05/2002, Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam chính thức hoạt động với vốn điều lệ ban đầu là 196 tỷ đồng, sau đó gần một năm tăng lên 251 tỷ, để đầu tư xây dựng và quản lý khu TTTM - Dịch vụ - Văn phòng cho thuê tại 191 Bà Triệu, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội (toà nhà Vincom City Towers). Hoạt động chính của Công ty là kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại và cung cấp các sản phẩm dịch vụ, giải trí.
  
• 
  Trong quá trình hoạt động với nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh, sau khi xem xét, đánh giá định hướng phát triển của Công ty, tháng 12/2006 Công ty chính thức tăng vốn điều lệ lên mức 313,5 tỷ đồng.
  
• 
  Từ năm 2005 cho đến nay, Công ty đã gặt hái được nhiều thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng và đã sử dụng nguồn lợi nhuận chưa phân phối qua các năm để nâng vốn điều lệ lên 600 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/07/NQ-ĐHĐCĐ-VINCOMJSC ngày 09/02/2007.
  
• 
  Ngày 22/06/2007, Công ty đã được cấp Giấy ĐKKD sửa đổi lần thứ 13 với số vốn Điều lệ đăng ký là 800 tỷ đồng.
  
• 
  Trải qua 05 năm phát triển, ngày nay với thương hiệu Vincom, Công ty đã tạo được một vị thế vững chắc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và cung cấp dịch vụ. Từ năm 2007 trở đi, Công ty sẽ tiếp tục hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, văn phòng cho thuê, cung cấp dịch vụ đồng thời đẩy mạnh đầu tư mở rộng và đưa vào hoạt động những dự án mới nhằm không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động cho Công ty.
  

1. 
   Giới thiệu về Công ty
   

• 
  Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM
  
• 
  Tên tiếng Anh: VINCOM JOINT STOCK COMPANY
  
• 
  Tên viết tắt: VINCOM JSC
  

• 
  Biểu tượng của Công ty:
  

• 
  Trụ sở chính: 191 Bà Triệu, Phường Lê Đại Hành, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam.
  
• 
  Điện thoại: (04) 974 9999 Fax: (04) 974 8888
  
• 
  Email: info@vincomjsc.com.vn
  
• 
  Website: www.vincom.com.vn
  
• 
  Giấy CNĐKKD: Số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, đăng ký lần đầu ngày 03/05/2002, đăng ký bổ sung lần thứ 13 ngày 22/06/2007.
  
• 
  Vốn điều lệ: 800.000.000.000 VNĐ (Tám trăm tỷ đồng Việt Nam)
  

3. 
   Cơ cấu sở hữu và số lượng cổ đông của Công ty (thời điểm 03/08/2007)
   

4. 
   Các lĩnh vực hoạt động của Công ty
   

• 
  Kinh doanh bất động sản;
  
• 
  Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở, máy móc, thiết bị công trình;
  
• 
  Kinh doanh khách sạn;
  
• 
  Dịch vụ vui chơi, giải trí: bi-a, trò chơi điện tử, trò chơi dưới nước, trò chơi trên cạn, bơi lội;
  
• 
  Dịch vụ làm đẹp thẩm mỹ (không bao gồm xăm mắt và các công việc gây chảy máu);
  
• 
  Dịch vụ ăn uống, giải khát;
  
• 
  Xây dựng dân dụng và công nghiệp;
  
• 
  Buôn bán hàng công, nông nghiệp, xây dựng, phương tiện vận tải, hàng điện tử, tin học, điện lạnh, dân dụng, tự động hóa, thiết bị bảo vệ phòng chống trộm tự động, hàng nông, lâm, thuỷ hải sản;
  
• 
  Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa;
  
• 
  Tư vấn đầu tư;
  
• 
  Cho thuê nhà có trang thiết bị kỹ thuật đặc biệt (phòng hòa nhạc, nhà hát, hội trường, phòng cưới, trường quay, rạp chiếu phim);
  
• 
  Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo.
  

2. 
   Cơ cấu tổ chức
   
   1. 
      Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Vincom
      

2. 
   Cơ cấu bộ máy quản lý Công ty
   

Cơ cấu tổ chức của Công ty có thể được chia tách làm hai nhóm: Nhóm điều hành - quản lý và Nhóm tác nghiệp.

3. 
   Nhóm điều hành và quản lý
   

• 
  Thông qua điều lệ, phương hướng hoạt động kinh doanh của Công ty
  
• 
  Bầu, bãi nhiệm Hội đồng quản trị và Ban Kiểm soát
  
• 
  Các nhiệm vụ khác do điều lệ quy định
  

• 
  Báo cáo trước Đại hội đồng Cổ đông tình hình kinh doanh, dự kiến phân phối lợi nhuận, chia lãi cổ phần, báo cáo quyết toán tài chính, phương hướng phát triển và kế hoạch hoạt động kinh doanh của Công ty.
  
• 
  Quyết định cơ cấu tổ chức, bộ máy, quy chế hoạt động và quỹ lương của Công ty
  
• 
  Bổ, bãi nhiệm và giám sát hoạt động của Ban Giám đốc
  
• 
  Kiến nghị sửa đổi và bổ sung điều lệ của Công ty
  
• 
  Quyết định triệu tập Đại hội đồng cổ đông
  

• 
  Tổ chức triển khai thực hiện các quyết định của Hội đồng Quản trị, kế hoạch kinh doanh. Kiến nghị phương án bố trí cơ cấu tổ chức và quy chế quản lý nội bộ Công ty theo đúng điều lệ, nghị quyết Đại hội đồng cổ đông và Hội đồng Quản trị.
  
• 
  Bổ nhiệm và bãi nhiệm các chức danh quản lý của Công ty: Giám đốc, Phó Giám đốc chi nhánh, công ty thành viên, Trưởng và phó phòng sau khi đã được Hội đồng Quản trị phê duyệt.
  
• 
  Ký các văn bản, hợp đồng, chứng từ theo sự phân cấp của Điều lệ Công ty.
  
• 
  Báo cáo trước Hội đồng Quản trị tình hình hoạt động tài chính, kết quả kinh doanh và chịu trách nhiệm toàn bộ hoạt động của Công ty trước Hội đồng Quản trị.
  

4. 
   Nhóm tác nghiệp
   

• 
  Phòng Hành chính tổng hợp - Pháp chế: tư vấn pháp luật cho Ban lãnh đạo Công ty và các phòng ban trong Công ty; tư vấn về thủ tục thực hiện các dự án kinh doanh của Công ty phù hợp với quy định của pháp luật cũng như các vấn đề liên quan đến nhân sự, lao động của Công ty; quản lý và lưu trữ toàn bộ các tài liệu, công văn, giấy tờ, hồ sơ pháp lý của Công ty đồng thời thực hiện các chương trình phúc lợi, các chính sách liên quan đến người lao động.
  
• 
  Phòng nhân sự: Theo dõi việc thực hiện các chính sách bảo hiểm xã hội – y tế cho CBCNV của Công ty, lập bảng lương hàng tháng và thực hiện các chính sách nhân sự, lao động khác; Xây dựng kế hoạch, đề xuất các chương trình vui chơi giải trí tập thể cho CBCNV trong Công ty, đảm bảo sử dụng quỹ phúc lợi hợp lý và có hiệu quả nhất; Tìm kiếm, tuyển dụng các ứng cử viên có năng lực vào các vị trí theo yêu cầu của Ban GĐ; Tư vấn cho Ban GĐ về các chính sách, chủ trương mới trong lĩnh vực lao động; Xây dựng, đề xuất các chương trình đào tạo, nâng cao trình độ và kỹ năng chuyên môn cho các phòng ban.
  
• 
  Phòng Quản lý đầu tư: phối hợp với phòng chiến lược phát triển và xúc tiến đầu tư để thẩm định dự án, lập kế hoạch, hoàn tất các thủ tục đầu tư, quản lý và phát triển dự án, tổ chức thi công, nghiệm thu hoàn công công trình trước khi đưa vào sử dụng.
  
• 
  Phòng tài chính: phân tích, đánh giá tình hình tài chính, kết quả kinh doanh của Công ty; Tư vấn, tham mưu cho Ban Tổng GĐ về các chiến lược tài chính ngắn, trung và dài hạn trên cơ sở các Dự án đang và sẽ triển khai; kiểm tra, giám sát tình hình, công tác tài chính kế toán để đảm bảo tuân thủ quy chế của Công ty và các quy định liên quan của Pháp luật.
  
• 
  Phòng Kế toán: thực hiện các công việc về tài chính - kế toán liên quan đến hoạt động kinh doanh của Công ty. Kế toán trưởng chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực phản ánh đầy đủ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trước Ban Tổng Giám đốc.
  
• 
  Phòng PR & ER: xây dựng quảng bá thương hiệu, xây dựng các chiến lược truyền thông, các kế hoạch marketing dài hạn và đưa ra ý tưởng thiết kế các sản phẩm quảng cáo của Công ty.
  
• 
  Phòng Chiến lược phát triển và Xúc tiến đầu tư: nghiên cứu và đề xuất về mặt chiến lược cho việc phát triển hoạt động đầu tư dự án, đánh giá dự án và lập kế hoạch thực hiện các dự án của Công ty.
  
• 
  Ban quản lý VCT: Thuộc bộ phận Quản lý tài sản sau đầu tư, có trách nhiệm quản lý toàn bộ các vấn đề liên quan đến khách thuê tại Toà nhà Vincom City Towers, Ban quản lý được chia thành 5 bộ phận: Bộ phận Điều phối khách hàng, Bộ phận Sales & Marketing, Bộ phận Dịch vụ vệ sinh, Bộ phận An Ninh, Bộ phận Kỹ Thuật.
  

3. 
   Danh sách cổ đông nắm giữ từ 5% trở lên vốn cổ phần của Công ty tại thời điểm 03/08/07
   

4. 
   Danh sách những Công ty thành viên của tổ chức niêm yết (chiếm từ 51% trở lên), những công ty mà tổ chức niêm yết đang nắm giữ quyền kiểm soát hoặc cổ phần chi phối, danh sách những công ty nắm quyền kiểm soát hoặc cổ phần chi phối đối với tổ chức niêm yết.
   
   1. 
      Danh sách các Công ty mà Vincom JSC đang nắm quyền kiểm soát hoặc cổ phần chi phối.
      

• 
  Đầu tư liên doanh liên kết góp vốn tham gia thành lập Công ty TNHH PFV xây dựng thực hiện dự án xây dựng Trung tâm thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ cao cấp;
  

• 
  Mua lại 51 % vốn cổ phần của Công ty CP tài chính An Viên.
  

2. 
   Danh sách những tổ chức đang nắm quyền kiểm soát hoặc cổ phần chi phối đối với tổ chức niêm yết.
   

5. 
   Hoạt động kinh doanh
   

Định vị : Vincom JSC là một công ty về Bất động sản, sở hữu các tòa nhà và phát triển các dự án, một mặt luôn luôn cung cấp cho cổ đông nguồn thu ổn định hàng năm, một mặt tạo ra giá trị tăng vốn qua việc đầu tư các dự án mới.

Mục tiêu của công ty là trở thành một trong những công ty bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, niêm yết trên thị trường chứng khoán và sở hữu các bất động sản lớn.

Chiến lược kinh doanh của công ty bao gồm :

• 
  Chuyên nghiệp hóa các hoạt động quản lý tài sản, quản lý tòa nhà thông qua việc chú trọng đến chất lượng, sử dụng các đơn vị quản lý và tư vấn quốc tế, sử dụng các công ty kiểm toán quốc tế các nhà thầu có uy tín trong và ngoài nước.
  
• 
  Sử dụng lợi thế, nguồn lực và kinh nghiệm để mở rộng đầu tư vào các dự án với các tiêu chí :
  
  • 
    Tập trung vào khu TTTM, văn phòng, nhà ở, căn hộ và vui chơi giải trí
    
  • 
    Tập trung vào các vị trí trung tâm của 2 thành phố lớn là TPHCM và Hà Nội
    
  • 
    Nhắm đến thị trường trung cao cấp
    
  • 
    Đầu tư và phát triển các dự án BĐS có thể mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ IRR lớn hơn 20%.
    

1. 
   Các loại hình kinh doanh và dịch vụ
   

• 
  Kinh doanh bất động sản;
  
• 
  Dịch vụ cho thuê địa điểm: văn phòng, gian hàng;
  
• 
  Dịch vụ vui chơi, giải trí: trò chơi điện tử;
  
• 
  Dịch vụ ăn uống, giải khát;
  
• 
  Xây dựng dân dụng và công nghiệp;
  
• 
  Tư vấn đầu tư;
  
• 
  Cho thuê nhà có trang thiết bị kỹ thuật đặc biệt (phòng hòa nhạc, nhà hát, hội trường, phòng cưới, trường quay, rạp chiếu phim);
  
• 
  Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo.
  

Tòa nhà VCT là một tổ hợp gồm 06 tầng phía dưới là trung tâm dịch vụ thương mại, siêu thị, nhà hàng, rạp chiếu phim, các dịch vụ công cộng khác và hai tầng tháp văn phòng ở 15 tầng phía trên.

Tòa nhà được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích 6.713 m², tổng diện tích sàn xây dựng là khoảng hơn 80.000m², trong đó 20.000m² là diện tích khu trung tâm thương mại, 50.000m² là khu văn phòng và 10.000m² là khu vực để xe. Tòa nhà này được trang bị tổng cộng 10 thang máy chở khách & 16 thang cuốn (Schindler), 4 thang máy Panoramic nổi ngoài trời (Fuji), một thang máy để vận chuyển hàng hóa tại khu TTTM có tải trọng tối đa 3.000kg, hệ thống an ninh giám sát 24h/ngày, hệ thống điều hòa Trung tâm làm lạnh bằng chiller (Trane), hệ thống phát hiện cháy, báo cháy và dập cháy tự động (sprinkler, màn ngăn nước..), hệ thống máy phát điện dự phòng đảm bảo 100% công suất.

Tòa nhà VCT được bao bọc bởi 4 phố lớn của Hà Nội là: Bà Triệu, Thái Phiên, Bùi Thị Xuân, Đoàn Trần Nghiệp. Toà nhà được tư vấn và quản lý bởi Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) – Công ty Mỹ chuyên trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản trên toàn thế giới.

• 
  Khu văn phòng: 100%
  
• 
  Khu thương mại: 98 %
  

• 
  Quyền sở hữu toàn bộ tòa tháp A bao gồm các tầng từ tầng 07 đến tầng 22 của tòa tháp A, và một phần diện tích văn phòng ở tầng 01 với tổng diện tích chuyển nhượng là 22.640 m². Tỷ lệ diện tích chuyển nhượng trên tổng diện tích tòa nhà VCT là 22.640 m²/72.667m²=31,16%.
  
• 
  Quyền sử dụng đối với ½ khu đất (3.279,6m2);
  
• 
  Quyền sở hữu đối với một phần của Hệ thống kỹ thuật chung.
  

2. 
   Doanh thu và lợi nhuận theo từng nhóm dịch vụ
   
   1. 
      Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
      

Doanh thu nhượng bán tài sản trên đất (Doanh thu bán bất động sản) chiếm tỷ trọng cao nhất trong 02 năm vừa qua, chiếm khoảng 58% tổng doanh thu thuần. Ngoài ra, các dịch vụ cho thuê văn phòng và các dịch vụ giải trí, games chiếm khoảng 42%/tổng doanh thu thuần. Tới thời điểm cuối năm 2005 tỷ lệ diện tích cho thuê của Công ty đạt trên 90% nhưng đến thời điểm năm 2006 tỷ lệ diện tích cho thuê tăng nhanh, lên đến trên 95%. Điều này được thể hiện rõ trong tốc độ tăng trưởng doanh thu của mảng dịch vụ cho thuê bán lẻ, văn phòng và dịch vụ games, giải trí.

2. 
   Lợi nhuận thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ
   

CƠ CẤU LỢI NHUẬN GỘP CỦA VINCOM 2006

Trong các năm 2002 và 2003, Công ty chỉ thu được một số khoản lãi tiền gửi tại các ngân hàng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này Công ty cũng đã phải chi một số khoản chi cho hoạt động quản lý của Công ty để phục vụ cho việc khai thác và sử dụng toà nhà sau này. Vì vậy số lỗ của Vincom JSC trong 2 năm 2002 và 2003 lần lượt là: 63.262.257 đồng và 164.231.448 đồng.

Vincom JSC chính thức đưa toà nhà vào hoạt động từ ngày 23/11/2004, tuy nhiên trong năm 2004 Công ty cũng đã phải chi khá nhiều cho công tác quảng cáo, tiếp thị và các chi phí ban đầu khác, do đó số lỗ của Công ty trong năm 2004 là: 5.262.758.765 đồng.

Sang đầu năm 2005, Vincom JSC đã cho thuê đến gần 80% diện tích của tòa nhà VCT, đến cuối năm 2005, diện tích cho thuê đã đạt trên 90%. Chính bởi vậy, năm 2005 Vincom đạt được số lãi (lợi nhuận) sau thuế là 68.524.502.079 đồng (số liệu đã được kiểm toán)

Năm 2006, lợi nhuận sau thuế của Vincom JSC đạt được là: 343.772.424.294 đồng (số liệu đã được kiểm toán), tăng 275.247.922.215 đồng so với năm 2005, do một số nguyên nhân chính sau:

1. 
   Tỷ lệ cho thuê của tòa nhà VCT đã đạt gần 100%, đã giúp lợi nhuận sau thuế từ hoạt động cho thuê, vui chơi giải trí, trông giữ xe của Công ty tăng 6.481.101.802 đồng so với năm 2005
   
2. 
   Phát sinh lãi do chuyển nhượng bất động sản đầu tư: Cuối năm 2006, Công ty đã hoàn tất việc chuyển nhượng một phần diện tích của VCT cho BIDV (từ tầng 7 đến tầng 21 của một tháp, tương ứng 31.156% tồng diện tích của VCT) cùng quyền sử dụng 3.279,6m2 đất tại 191 Bà Triệu – Hà Nội theo Hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 31 tháng 7 năm 2006 và Biên bản thanh lý Hợp đồng ký ngày 27 tháng 12 năm 2006. Lợi nhuận sau thuế thu được từ việc chuyển nhượng tài sản cho BIDV là: 245.158.053.301 đồng. Đây là nguyên nhân chính làm sự tăng trưởng đột biến về lợi nhuận sau thuế của Vincom JSC khi so sánh số liệu của các năm 2006 và năm 2005 với nhau.
   
3. 
   Lợi nhuận sau thuế từ hoạt động tài chính và lợi nhuận khác của năm 2006 tăng 23.608.767.112 đồng so với năm 2005, trong đó nguyên nhân chính là do cuối năm 2005 Công ty đã thanh toán hết các khoản nợ vay ngân hàng để đầu tư xây dựng tòa nhà, do đó năm 2006 Công ty không còn phải chịu các khoản chi phí liên quan đến vốn vay.
   

Số lỗ lũy kế của Công ty đến ngày 31/12/2004 là: 5.490.252.470 đồng, toàn bộ số lỗ này đã được tính trừ vào lợi nhuận của năm 2005 trước khi thực hiện phân chia cổ tức năm 2005 cho các Cổ đông. Theo chính sách ưu đãi về thuế của Nhà nước thì chúng tôi sẽ được phép giảm trừ thu nhập chịu thuế tương ứng với khoản lỗ này trong các năm sắp tới (sẽ làm giảm số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của các năm tới).

Chúng tôi cũng đã công bố vấn đề này trong Thuyết minh báo cáo tài chính số 22 đính kèm Báo cáo tài chính năm 2006 và Báo cáo kiểm toán.

Trong năm 2006, phần lớn lợi nhuận của Công ty là do hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại do Công ty bán đi toà tháp A của VCT. Cho nên có thể nhận thấy lợi nhuận chính của Công ty trong điều kiện hoạt động bình thường (không bán bất động sản) là do hoạt động cho thuê văn phòng và các dịch vụ liên quan mang lại. Bên cạnh đó, hoạt động dịch vụ games, giải trí cũng đã tăng trưởng và góp phần vào sự gia tăng lợi nhuận của Công ty.

3. 
   Chi phí kinh doanh