Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất



tải về 1.05 Mb.
trang4/13
Chuyển đổi dữ liệu25.09.2016
Kích1.05 Mb.
#32350
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13

cho một vị trí quan trọng
Bài của George... Câu chuyện về việc

trả mức giá cao thông minh
Có thể kể một ví dụ về việc trả giá cao cho một khu bất động sản xảy ra vào năm 1962 khi tôi còn là chuyên viên tư vấn cho Sol Goldman và Alex Dilorenzo Jr., những triệu phú tôi đã làm việc cho họ từ những ngày đầu mới bước chân vào nghề. Vì họ được biết đến như những người mua bất động sản năng nổ nhất, mỗi ngày họ nhận được hàng tá danh sách bất động sản chào bán. Một phần công việc của tôi là kiểm tra các bản chào bán bất động sản và lấy ý kiến của Sol xem ông quan tâm đến bản chào bán nào. Một hôm, có một người môi giới già ăn mặc nhếch nhác đến văn phòng và đưa cho tôi một tờ danh sách nhàu nát chào bán một khu chung cư ở Brooklyn Heights mà chủ khu nhà đã xây dựng và sở hữu nó trên 40 năm. Giá chào bán là 860.000 đô la mà ở thời đó là một số tiền lớn. Tôi không biết giá đó là cao hay thấp nhưng tôi biết chắc Brooklyn Heights là một khu nhiều người mong muốn, vì vậy mà tôi đã mang tờ danh sách đó tới phòng của Goldman. Tôi nói vói ông ấy rằng người môi giới là một người “tầm thường” và tôi nghi ngờ việc ông ta có thể mang lợi một cái gì đó có giá trị nhưng tôi nghĩ Sol cũng nên biết về tờ danh sách này. Goldman nhìn lướt qua tờ danh sách và nói với tôi: “George, anh hãy kiểm tra xem người môi giới đó đã chào giá khu nhà chung cư đó cho bao nhiêu người”. Tôi đã làm như yêu cầu và khi quay trở lại phòng Sol, tôi nói: “Ông ta biết ngài là người mua bất động sản số một ở Brooklyn nên ngài là người đầu tiên biết về bản chào giá này”. Sau khi nghe tôi nói, Sol nói với tôi: “Tôi biết mọi thứ về khu bất động sản này, kiểu căn hộ, giá thuê, việc nó được xây dựng và hoạt động như thế nào, và tôi đã bí mật tìm cách mua nó mà không được. Nếu bản danh sách chào bán này được tung ra ngoài thị trường, một cuộc chiến về giá sẽ nổ ra và tôi muốn bằng mọi giá phải tránh điều đó. Hãy ra ngoài và nói với người môi giới rằng vị khách hàng kỳ quặc của anh sẽ trả mức giá 1.000.000 đô la cho khu bất động sản đó”. Tôi nói: “Sol, họ chỉ yêu cầu 860.000 đô la cho khu nhà đó, vậy ngài có thể mua được khu nhà đó với giá 825.000 đô la, tại sao ngài lại đưa ra mức giá 1.000.000 đô la?” Sol yêu cầu tôi hãy làm như ông hướng dẫn. Tôi biện minh: "Tôi phải làm thẽ nào để người môi giới hiểu được một lời trả giá cao như vậy?” Sol nói: “Anh bạn là một luật sư, hãy sáng tạo”. Tôi quay trở lại chỗ người môi giới đang còn ngồi chờ trong phòng của tôi và nói: “Khách hàng của tôi thích khu bất động sản đó nhưng vấn đề là giá đó quá thấp!” Cho rằng mình nghe lầm, người môi giới nói: “Các ông có thể mua được nó với giá 820.000 đô la nếu các ông nhanh chân”. Tôi đáp: “Ông nhầm rồi khách hàng của tôi sẽ không quan tâm đến khu bất động sản đó trừ phi ông ra giá 1.000.000 đô la”. Khuôn mặt người môi giới lúc này trông thật hoang mang và ông ta hỏi: “Sao lại có người muốn trả 1.000.000 đô la cho một mảnh đất mà ông ta có thể mua được với giá 860.000 đô la?” Tôi đáp: “Khách hàng của tôi là một triệu phú rất kỳ cục, ông ta cho rằng bất cứ thứ gì có giá thấp hơn 1.000.000 đô la sẽ không xứng vói ông vì vậy mà nếu ông quay trở lại đây với hợp đồng ghi rõ giá bán là 1.000.000 đô la, tôi sẽ được quyền ký và sẽ ngay lập tức đưa cho ông khoản đặt cọc 100.000 đô la. Nhưng tôi khuyên ông hãy nhanh chân lên trước khi khách hàng của tôi đổi ý”. Người môi giới quay trở lại vào ngày hôm sau với bản hợp đồng; tôi đã ký vào bản hợp đồng và đưa cho ông ta số tiến đặt cọc. Điều đáng ngạc nhiên là trước khi sang tên khu bất động sản, Goldman đã giành được khoản vay 1,4 triệu đô la thế chấp từ ngân hàng cho khu bất động sản. Và như vậy giờ đây Sol đang sở hữu một khu nhà mà ông đã luôn mong muốn, và ông đã bỏ túi 400.000 đô la. Mức giá trả cho khu nhà có vẻ cắt cổ như vậy trên thực tế lại là cách mặc cả đáng kinh ngạc. Bằng cách trả giá cao vọt, ông đã đảm bảo được khu bất động sản đó không bị mang ro chào bán ở ngoài thị trường. Đây là một bài học tuyệt vời cho nhà đầu tư nhỏ. Nếu bản năng cho bạn biết rằng một khu bất động sản sẽ thuộc về mình và rõ ràng nó bị đánh giá quá thấp, hãy mua nó và quên bảng chào giá.
Sẽ luôn có cầu về địa điểm tốt và người ta sẽ luôn trả một giá cao cho một địa điểm tốt. Bạn Cần phải tránh cái bẫy của việc chỉ tìm kiếm những mức giá trung bình trên thị trường bất động sản địa phương và hãy sẵn sàng “trả giá cao” nếu việc trả giá cao được đảm bảo. Nói cách khác, cái gọi là “mức giá thị trường trung bình” của một bất động sản được tính toán dựa trên nguồn thông tin hạn chế liên hệ tới toàn bộ khu vực xung quanh nó mà không phải là giá trị của một bất động sản cụ thể có diện tích mong muốn và một vị trí tốt hơn.xviii Bạn có thể sẽ phải trả giá cao hơn từ 50 đến 100% để có được một khu bất động sản tốt ở một vị trí đẹp, nhưng sẽ rất đáng để làm như vậy nếu nó cho phép bạn thu hút khách thuê hoặc những người mua có đẳng cấp và nếu bạn có thể cải tiến khu bất động sản đó để thu được giá trị cao nhất từ nó.
Toà tháp Thế giới Trump là ví dụ hoàn hảo về việc trả mức giá cao cho một vị trí tốt. Khi Trump tìm thấy nó, bất động sản bao gồm một khu nhà hai tầng đã lỗi thời do nhóm kỹ sư sở hữu. Lượng tiền mà họ yêu cầu cho khu bất động sản này quả là lớn. Nhưng Donald Trump đã trả mức giá đó vì ông biết rằng những khu nhà khác ở cùng khu vực còn quyền sử dụng không gian mà họ không dùng đến và ông có thể mua lại các quyền đó ở một mức giá phải chăng và sau đó ông có thể xây dựng một cái gì đó khác thường.
Trump luôn luôn sẵn sàng trả một mức giá cao cho một vị trí tốt nhưng ông cũng biết rằng “không có mức giá tốt cho một bất động sản không phù hợp”. Ông sẽ không mua một thứ gì đó chỉ bởi vì nó rẻ, nếu ông không thể nhìn thấy cách để tạo thêm cho nó giá trị đặc biệt. Thực tế là ở một khía cạnh nào đó, mỗi một bất động sản là độc nhất và chắc chắn có giá trị cao hoặc thấp hơn mức giá bán trung bình so với các khu nhà khác trong khu vực. Ví dụ, Đại lộ Công viên 450 (450 Park Avenue) ở khu Manhattan là một vị trí tốt và về lý thuyết sẽ yêu cầu một mức giá thuê cao và sẽ chuyển thành một mức giá bán cao. Nhưng (và đây là một từ “nhưng” lớn), khu nhà được xây dựng với một mặt tiền không bình thường với những cửa sổ có hình cong. Có thể nhìn từ trên phố khu nhà sẽ bắt mắt nhưng các cửa sổ được tạo dáng khác thường và đặt ở độ cao cũng khác thường so với sàn và trần nhà. Hơn nữa, hệ thống sưởi không được lắp đặt sát tường ngoài và nhô ra phần không gian sàn có thể sử dụng. Vì thiết kế tường nhà và cửa sổ bị uốn lệch, không gian bên trong không phù hợp với không gian dành cho các văn phòng. Những gì mà bạn có là một tòa nhà văn phòng với trần thấp, không gian sử dụng không phù hợp và các cửa sổ được thiết kế một cách vụng về dù cho tòa nhà đó có giá cao do nằm trên Đại lộ Công viên, nó vẫn không phải là một tòa nhà phù hợp. Bạn vẫn sẽ không thể có được giá cho thuê cao đối với tòa nhà trừ khi bạn thiết kế lại từ đầu, mà như vậy sẽ cực kỳ tốn kém. Đó là một tòa nhà văn phòng không thể đóng vai trò là một tòa nhà văn phòng cao cấp. Bài học ở đây là không nên mua một bất động sản đơn giản chỉ vì bạn nghĩ rằng mình có thể mua nó với giá mặc cả.xix
Nguyên tắc 2: Không mua nếu không có cách tạo thêm

giá trị đặc biệt cho một bất động sản trong tương lai
Như tôi đã nói, nếu bạn đang dự kiến mua một địa điểm hạng nhất, thường bạn sẽ trả giá cao cho địa điểm đó. Nếu bạn dự định mua bằng được hãy tự hỏi mình: “Làm thế nào tôi có thể lý giải cho việc trả giá quá cao?”. Đầu tiên nếu bạn có một địa điểm tốt, bạn có thể có được những khách thuê tốt. Nhưng điều đó chưa đủ để đảm bảo cho mức giá cao mà bạn phải trả. Trump sẽ chỉ trả giá cao cho một bất động sản ở một vị trí tốt nếu ông có thể đưa ra một kế hoạch làm thay đổi ngoạn mục cách nhìn nhận và đánh giá của người khác về bất động sản đó. Để có thể hấp dẫn Trump hoặc bất kỳ nhà đầu tư thông minh nào khác, bất động sản phải có tiềm năng chưa được khám phá để làm tăng thêm giá trị đặc biệt của nó và giá trị đó được coi là một yếu tố trong giá bán của tòa nhà.
Ví dụ, nếu những người lãnh đạo của tổ chức kỹ sư biết rằng có thể xây dựng được một tòa nhà cao 90 tầng trên khu đất của họ, họ sẽ bán ý tưởng đó cho rất nhiều nhà phát triển khác để có được mức giá cao hơn nhiều. Hầu hết mọi người khi xem xét khu vực này chỉ thấy một khả năng xây một tòa nhà cao 20 tầng với diện tích móng 370.000 feet vuông, giới hạn cho phép theo quy định phân vùng của thành phố lúc đó. Điều làm cho thương vụ của Trump thành công là tầm nhìn đầy sáng tạo của Trump khi mua hết các quyền sử dụng không gian ở khu vực và sử dụng những quyền đó để xây dựng một cấu trúc có diện tích móng 667.000 feet vuông với trần nhà cao, cửa sổ lớn từ sàn nhà đến trần, do đó đã đầu tư vốn vào quang cảnh tuyệt vời đầy tiềm năng của khu đất. Tài năng của Trump ở đây là ông có thể kết hợp các mảnh ghép lại với nhau ở mức giá ổn định với mức giá bán dự tính mà ông có được đối với những căn hộ chung cư.xx
Mặc dù bạn có thể là một nhà đầu tư nhỏ, nếu bạn muốn cực kỳ thành công hãy chắc chắn rằng mình cũng có tầm nhìn để tạo thêm giá trị cho bất cứ bất động sản nào bạn mua. Hãy nghĩ về khả năng nhìn nhận của bạn về việc tạo thêm những giá trị chưa được khám phá trước khi bạn thực sự quan tâm tới việc bỏ tiền ra mua một bất động sản. Bạn phải suy nghĩ sáng tạo để có thể sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bất động sản đó. Ví dụ, bạn có thể mua một khu nhà để nâng cấp ở một khu có vị trí đẹp và cải tiến nó, hoặc xây thêm phần phụ, tăng thêm số căn hộ hoặc chất lượng nhà thuê. Những cách sáng tạo khác là xây một tòa nhà khác hay tạo ra sự tiện nghi cho bất động sản, thay đổi cách sử dụng từ nhà chung cư sang kinh doanh thương mại hay ngược lại, hay tìm một sự khác biệt nào đó hoặc thay đổi cách bài trí không gian. Tất cả những việc làm ở trên đều là cách làm tăng giá trị bất động sản.
Kết luận ở đây là bất cứ khi nào bạn cân nhắc việc mua một bất động sản để đầu tư vào nó; hãy tìm kiếm các phương thức để “cải thiện vị trí của nó”.xxi
Nguyên tắc 3: Bốn thứ Trump tìm kiếm cho

một vị trí
Cảnh quan tuyệt vời
Điều mà Trump thích nhất ở vị trí ông xây dựng tòa tháp Thế giới Trump là tiềm năng về quang cảnh ngoạn mục nhìn xuống phía dòng sông Đông. Không có điều đó, ông đã không mua khu bất động sản đó. Thực tế quang cảnh cũng là một nhân tố quan trọng đằng sau thành công của tòa nhà số 40 phố Wall (có quang cảnh tuyệt vời nhìn xuống Cảng New York từ các tầng cao của tòa nhà), tòa tháp Trump (nhìn xuống công viên trung tâm), khách sạn và tòa tháp quốc tế Trump (cùng nhìn xuống công viên trung tâm), và các tòa tháp phía tây nhìn xuống dòng sông Hudson. Đối với nhà đầu tư nhỏ, quang cảnh tốt có thể có ý nghĩa khác hơn một chút, và khiêm tốn hơn, nhưng cũng rất quan trọng đối với bất động sản. Ví dụ, một tòa nhà chung cư khiêm tốn có thể có quang cảnh nhìn sang một lùm cây ở phía sau khu bất động sản đó. Việc biến chúng thành kiểu quang cảnh giống như quang cảnh nhìn ra phía công viên có thể sẽ làm tăng giá trị của tòa nhà. Đối với một trong những tòa nhà của mình, Trump đã táo bạo mở rộng những ô cửa sổ lớn hơn so với cấu trúc cũ để cải thiện quang cảnh nhìn xuống khu công viên trung tâm. Tầm quan trọng của quang cảnh phụ thuộc vào cách sử dụng đặc biệt của bất động sản mà bạn hình dung trong đầu. Chắc chắn không ai muốn sống gần một bãi rác hoặc một nhà máy xử lý rác thải nhưng một khu phố yên tĩnh sẽ là một quang cảnh lý tưởng cho một khu nhà chung cư cỡ trung bình. Ở mức tối thiểu, tìm kiếm một quang cảnh tương xứng với lối sống của những cư dân trong khu bất động sản của bạn và vậy là bạn đã vượt qua được yêu cầu về quang cảnh.
Sự uy tín
Trump cùng tìm kiếm những địa điểm có uy tín, và trong trường hợp tòa tháp thế giới Trump, ông thích uy tín của một tòa nhà được nằm cạnh trụ sở của Liên Hợp Quốc. Trump biết rằng rất nhiều chính phủ sẽ hồ hởi mua những căn hộ cho những nhà ngoại giao cấp cao của họ ở khu phố đối diện với tòa nhà Liên Hợp Quốc. Tòa tháp Trump nằm trên đại lộ số 5. Địa chỉ này cũng có uy tín chẳng kém địa chỉ của tòa nhà Trump ở số 40 phố Wall. Một nhà đầu tư nhỏ mua một khu bất động sản nên xem xét liệu địa điểm hay địa chỉ mà ông ta sở hữu có hấp dẫn những người mà ông ta muốn thu hút hay không. Nếu mục tiêu của bạn là các gia đình có thu nhập cao, bạn sẽ phải mua bất động sản ở khu vực đã có sẵn những khu dân cư sang trọng. Nếu mục tiêu của bạn là các gia đình có mức thu nhập trung bình hoặc thấp, hãy chọn một khu vực mà các thành viên của nhóm dân cư đó mong muốn.
Tiềm năng phát triển
Bất kỳ một bất động sản nào Trump mua phải có một vài tiềm năng phát triển hoặc phải thu hút được sự quan tâm của ông. Những câu hỏi quan trọng nhất cần trả lời là: “Liệu đầu tư này có theo kịp với những thay đổi của thời gian hay không? Liệu giá thuê có theo kịp tốc độ lạm phát hay không? Liệu khu vực đó có ổn định, sẽ tiến triển tốt hơn, hay trở nên tồi đi?” Bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nghiêm túc nào cũng sẽ hỏi và trả lời những câu hỏi tương tự nếu họ mong muốn thành công. Một trong những nơi tốt nhất để tìm kiếm bất động sản bị đánh giá thấp là những khu vực ranh giới giáp với những địa điểm rất thành công.xxii
Nghiệp vụ kinh doanh đất đai có thể phù hợp trong nhiều trường hợp. Lý thuyết mà nghiệp vụ kinh doanh đất đai dựa trên là: cùng với thời gian, bất động sản sẽ lên giá, có thể vì nó nằm ở một vị trí chiến lược.xxiii Trong khi đó, bạn sẽ phải đóng thuế và các chi phí khác liên quan đến khu bất động sản động sản đó. Trong trường hợp bạn không có khoản thu nhập bù lại – đó sẽ là khoản đầu tư của bạn. Có thể bạn không có dự định đầu tư phát triển hay xây dựng khu bất động sản đó. Dự định của bạn có thể là giữ bất động sản đó cho đến khi giá trị về vị trí của nó tăng lên. Ở thành phố New York, một ví dụ điển hình về nghiệp vụ kinh doanh đất đai có thể là việc mua một bãi đỗ xe giữa các mảnh đất chưa sử dụng hiệu quả. Dự kiến hiện tại của bạn có thể là tiếp tục sử dụng tạm thời khu bất động sản như một bãi đổ xe cho đến khi bạn tìm ra một cách sử dụng khác mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
Nghiệp vụ kinh doanh đất đai luôn là một khoản đầu tư mạo hiểm nhưng cũng có thể mang lại rất nhiều lợi nhuận nếu bạn có phán đoán chính xác. Tham gia kinh doanh đất đai là một ý kiến hay để sử dụng số tiền mà bạn sẵn sàng bị mất đi hoặc để nguyên trong két trong một khoản thời gian dài.xxiv Điều này sẽ hoạt động đặc biệt tốt khi có một khu vực hoặc khu vực xung quanh đó đang trong giai đoạn chuyển đổi, hoặc có vẻ đang có sự chuyển đổi. Ví dụ, bạn thấy một khu vực trì trệ, một khu vực khác không xa đó lắm đang bắt đầu phát triển, đang được xây dựng lại và đang trên đà phát triển, bạn có thể tự nhủ: “Ồ, tôi có thể mua nơi này khi nó còn rẻ, vì sớm hay muộn nó sẽ tăng trưởng theo suy đoán của tôi và tôi muốn ở đó khi điều này xảy ra”. Vì vậy, bạn mua với lý thuyết rằng sẽ có sự tiến triển ở một thời điểm nào đó có thể đoán trước được trong tương lai. Bạn không biết được sẽ phải mất bao lâu điều đó mới xảy ra. Tuy nhiên, có một điều chắc chắn: mua càng sớm, giá càng rẻ và ngược lại, càng mua muộn – một khi sự phát triển của khu lân cận trở nên sôi nổi – giá sẽ cao hơn.
Sự tiện lợi
Một thứ khác mà Trump tìm kiếm ở một địa điểm là sự tiện lợi đối với các khách hàng ông dự kiến cho dù họ là chủ các căn hộ hay người thuê văn phòng. Sự tiện lợi bao gồm khoảng cách tới khu vực mua sắm, giao thông, trường học, địa điểm thờ cúng tôn giáo và các tiện ích khác. Sự sẵn có của lực lượng lao động phù hợp là một yếu tố để xem xét quyết định mức độ mong muốn của văn phòng hay không gian dành cho thương mại. Nếu bạn có ý định sống hoặc làm việc trong khu bất động sản mà bạn dự kiến mua, bạn chỉ cần tự hỏi liệu bất động sản đó có đáp ứng được các yêu cầu của mình hay không; bạn có thể tưởng tượng mình có hạnh phúc không khi ở trong môi trường đó. Nếu câu trả lời là “có”, việc mua bán là tốt. Những khách hàng tương lai của bạn có thể sẽ phản ứng tương tự. Nếu đó không phải là một nơi bạn cảm thấy thoải mái, bạn nên bỏ qua.
Nguyên tắc 4: Giải quyết sáng tạo vấn đề

sẽ đem lại mức lợi nhuận lớn
Trong 20 năm đại diện cho các nhà đầu tư bất động sản lớn trước khi gặp Donald Trump, tôi đã có chút tiếng tăm của một chuyên viên giải quyết vấn đề liên quan đến bất động sản và đó cũng là một trong những lý do ông thuê tôi. Đó từng là chìa khóa cho thành công của tôi trong lĩnh vực bất động sản và luật, tôi khuyến khích mỗi nhà đầu tư bất động sản nhỏ hãy nghĩ về các vấn đề của bất động sản, đặc biệt là trong giai đoạn mua bán, như là các “cơ hội”. Thực tế cả Donald và tôi quan sát những thứ mà các chuyên gia khác cho rằng “không có khả năng” mà đơn giản là sẽ mất nhiều thời gian hơn để thực hiện. Đây là điều xảy ra với thương vụ về khách sạn Commodore mà tôi đã đưa ra trong chương 1, và điểm chung này đã trở thành một trong những nền tảng để chúng tôi làm việc cùng nhau. Chúng tôi đã trở thành một sự kết hợp khó có thể vượt qua và hiện nay điều đó vẫn tồn tại.
Như tôi đã đề cập, một trong những điều mà tôi học được khi làm việc với Sol Goldman, người có tiếng trong lĩnh vực bất động sản ở New York, là “mỗi vấn đề đều có giá riêng của nó”xxv. Rất nhiều các nhà đầu tư bất động sản nhỏ bị các vấn đề cản trở, nhưng đối với một cái đầu thương gia như Trump, một vấn đề cũng giống như là một chiếc chìa khóa để mở cánh cửa một hầm mộ và có thể còn là lý do để có được một mức giá thấp hơn đối với tòa nhàxxvi. Một số khoản lợi nhuận lớn nhất của Trump là từ những khu bất động sản ông đã mua rẻ vì ông gặp phải hàng loạt các vấn đề phức tạp mà chẳng ai có thể giải quyết được. Sau khi ông giải quyết được vấn đề đó, ông thu được hàng triệu đô la tiền lãi (số 40 phố Wall, tòa nhà tôi đã đề cập trong chương 3, là một ví dụ điển hình). Các nhà đầu tư bất động sản tham vọng nên để tâm đến một bất động sản có vấn đề (nếu có thể mua bất động sản đó với mức chiết khấu lớn) coi đó như một cơ hội làm ăn lớn.
Thật không may, các luật sư lại thường được đào tạo để hủy thương vụ làm ăn khi nảy sinh các vấn đề hơn là việc chuyển các nguy cơ và vấn đề về pháp lý thành các thuật ngữ tài chính mà nhờ nó có thể đưa ra được quyết định kinh doanh. Rất nhiều lần, những thương vụ kinh doanh bất động sản gặp các vấn đề chỉ có thể giải quyết được bằng tư duy sáng tạo “lạ thường”. Đó là cách mà Donald và tôi đã cùng giải quyết một thương vụ đem lại cho Niketown một vị trí thuận lợi ở thành phố New York.
Giải quyết vấn đề một cách sáng tạo: Trump, Ross, IBM và

tòa nhà Nike Building trên Đại lộ số 5
Trong quá trình phối hợp bàn bạc về khu bất động sản để xây dụng tòa tháp Trump (tôi sẽ kể cho các bạn câu chuyện này trong chương 5), Trump đã mua tòa nhà Bonwit Teller ở đại lộ số 5. Tuy nhiên, mảnh đất cho thuê của khu này do một nhà đầu tư, một cựu chiến binh người New York, có tên là Leonard Kandell sở hữu. Bonwit Teller đã thuê khu vực này ở dưới mức giá thuê của thị trường và đến năm 1990 đã gặp khó khăn. Họ muốn ngừng thuê khu đất và sẵn sàng trả tiền để được đặc miễn. Gallerie Lafayette, một hệ thống siêu thị cao cấp của pháp, đã muốn có một khu bán hàng ở New York, vì vậy mà Trump đã bán cho họ với ý tưởng sẽ tiếp quản khu bán hàng của Bonwit Teller - ở mức giá thuê vượt qua mức thuê cũ của Bonwit tới trên 3 triệu đô la một năm! Sau đó ông chấp nhận để Bonwit ngừng hợp đồng thuê đất và Bonwit đã trả một vài triệu đô la để được miễn nhiệm. Thành công mà Gallerie Lafayette trông đợi đã không xảy ra và khoản năm 1993-1994, họ cũn muốn từ bỏ và cũng sẵn sàng trả tiền để được đặc miễn. Lúc đó, Nike mong muốn xây dựng một khu bán hàng cao cấp ở Phố 57. Khu vực Bonwit/ Lafayette/ Kandell với mặt tiền rộng 50 feet là quá nhỏ nhưng Trump cũng thuê dài hạn một khu đất do IBM sở hữu nằm bên cạnh khu Kandell và cũng có mặt tiền 50 feet. Trump đã đề nghị hãng Nike: “Nếu tôi có thể kết hợp hai khu vực này để có được 100 feet mặt tiền và 100 feet chiều sâu liệu các ông có đồng ý thuê dài hạn không?” Nike đã rất thích ý kiến đó và đồng ý thuê với mức giá bình quân 9 triệu đô la một năm. Họ cũng đồng ý dỡ bỏ các khu nhà ở hai khu đất và xây dựng trên đó tòa nhà mới Niketown trị giá 50 triệu đô la bằng chi phí riêng của họ. Bây giờ vấn đề mà Trump phải đối mặt là thuyết phục hai chủ cho thuê của hai mảnh đất riêng biệt (Kandell và IBM) sửa sang và mở rộng mặt bằng cho thuê của họ và cùng với Trump cho phép Nike xây dựng. Trước đó, Trump là một khách hàng truyền thống của tôi nhưng tôi đã không làm đại diện cho ông trong vòng bảy năm. Lúc đó, tôi đang là luật sư cho Leolard Kandell. Trump đã gửi hai trợ lý của ông để đàm phán với tôi về mặt bằng cho thuê của Kandell. Mặc dù lúc đó tôi không còn làm việc cho Donald nhưng tôi vẫn muốn giúp nếu việc đó mang lại lợi ích cho Kandell. Đại diện của Trump nói rằng họ cảm thấy khu Kandell có giá trị 2.5 triệu đô la và họ sẵn sàng trả mức giá thuê khởi đầu là 250.000 đô la một năm. Tôi đã nói với họ rằng tôi không thể đồng ý với giá mà họ đưa ra cho khu đất vì họ đã quên mất một số “0” 2,5 triệu đô la là con số chính xác. Câu trả lời của tôi đã làm cho họ bị sốc và họ quay trở lại để thông báo với Trump về sự thất bại của cuộc đàm phán. Họ phàn nàn: “Ngài đã nói với chúng tôi rằng chúng ta có thể có được một thương vụ công bằng với George Ross nhưng điều mà ông ta muốn thật là quá”. Khi họ nói với Trump về mức giá họ đưa ra, ông đã nói: “Các anh trông đợi vào điều gì? Các anh đã cố gắng hạ thấp anh ta nhưng anh ta đã làm điều đó còn tốt hơn các anh. Tôi sẽ tự giải quyết”.
Donald gọi cho tôi và sắp xếp một cuộc hẹn. Tại cuộc hẹn, ông đã kể cho tôi nghe về thương vụ làm ăn với Nike và hỏi xem tôi có thể làm gì để giúp ông thực hiện thương vụ đó. Một lần nữa tôi lại cảm thấy có ấn tượng với cách giải quyết vấn đề đầy sáng tạo và tài tình của Trump khi hình dung ra kế hoạch phức tạp này. Tôi đã nói với ông nếu ông tăng giá thuê lên mức phù hợp, tôi sẽ thuyết phục Kandell đồng ý sửa đổi hợp đồng thuê cho phép thực hiện thương vụ với Nike. Nhưng để điều chỉnh được hợp đồng thuê với IBM là cả vấn đề đối với ông khi Ed Minskoff, đại diện cho IBM, là người không dễ dàng thuyết phục. Tôi đã đúng. Minskoff đã tạo thêm cản trở khó hoặc là không thể vượt qua, như là yêu cầu được kiểm soát khu đất của Kandell. Mỗi khi nảy sinh vấn đề, Trump lại gọi cho tôi để hỏi tôi về lời khuyên. Tôi đã nói với ông: “Donald, cái ông cần là Minskoff chấp nhận một bản thỏa thuận về việc sở hữu chung có đưa ra quyền lợi của Kandell và IMB khi hợp đồng thuê đất với Nike hết hạn”. Donald nói: “Tôi chưa bao giờ trông thấy một bản thỏa thuận về việc sở hữu chung”. Tôi đáp lại: “Tôi cũng vậy cho đến vài năm trước khi tôi cần một bản và tôi đã không thể tìm được bất kỳ ai đã từng thảo một bản thỏa thuận như vậy. Tôi đã mất cả tháng trời thảo ra một bản phù hợp với tất cả các cơ sở”. Tôi đã nói với ông, tôi sẽ gửi nó cho ông và nếu Minskoff muốn điều chỉnh, ông có thể gọi cho tôi. Minskoff thích ý tưởng về một bản thỏa thuận sở hữu chung và nói với Trump rằng nếu họ có thể chấp nhận một bản kéo dài thời gian thuê và chỉnh sửa hợp đồng thuê đất của Trump với IBM, ông có thể thực hiện được thương vụ. Trump và Minskoff đồng ý với các điều khoản và trên thực tế tòa nhà Nike đã hoạt động rất hiệu quả. Và cũng như những gì thường xảy ra trong đầu tư bất động sản, thương vụ này đã có thể thất bại ở bất kỳ thời điểm nào nếu không có cách giải quyết vấn đề sáng tạo.

Bài của George... cách giải quyết



vấn đề sáng tạo đối với tòa tháp

Olympic trên đại lộ số 5
Như tôi đã đề cập, tôi đã học cách không suy nghĩ như một luật sư mà suy nghĩ như một người giải quyết vấn đề khi còn làm việc cho Sol Goldman, người đã buộc tôi phải đưa ra một mức giá cho mỗi một vấn đề bất động sản. Vào đầu những năm 1970, kiến thức về việc giải quyết vấn đề của tôi cuối cùng đã khiến tôi lọt vào tầm mắt của Arthur Cohen, một thiên tài sáng tạo khác tham gia vào kinh doanh bất động sản và là người đứng đầu công ty Arlen Realty và Development Corporation, một công ty thương mại công cộng. Cohen đã xuất hiện với ý kiến ban đầu của ông là xây dựng một tòa nhà sử dụng kết hợp trên Phố số 51 và Phố số 5 ở thành phố New York với tầng trệt là các khu vực bán hàng, khoảng 20 tầng tiếp theo sẽ là các văn phòng và 20 tầng trên cùng sẽ là các căn hộ kết hợp sang trọng. Tuy nhiên, bất động sản duy nhất mà ông có thể kiểm soát là một dải đất hẹp nằm ở giữa khu. Dải đất có mặt tiền trên Đại lộ số 5 và do Olympic Airways, một công ty do Aristotle Onasis sở hữu, chiếm giữ. Ý kiến ban đầu của Cohen là mua quyền sử dụng phần không gian trên mảnh đất lớn ở góc Đại lộ số 5 và Phố số 51 do hãng Best và Co. sở hữu. Sau đó, ông cũng sẽ mua quyền sử dụng không gian phía trên của tòa nhà Cartier trên Đại lộ số 5 và Phố số 52. Khu Olympic sẽ được sử dụng cho thang máy tới khu tiền sảnh tầng thượng một tòa nhà mới, cái sẽ mút chìa đỡ bao lơn phía trên tòa nhà Best & Co. Tôi đã đặt cho tòa nhà khác thường này cái tên “kẻ tầm thường”. Nhưng không bao giờ cái tên ấy được thông qua. Thay vào đó, một điều thú vị đã diễn ra trên khu đất.
Cohen đã trở thành bạn thân của Meshulam Riklis, người sở hữu Best & Co. Riklis đã chấp nhận bán cho Cohen khu đất của Best & Co. và một tòa nhà có dáng dấp bình thường với cái tên Tháp Olympic giờ đây đã có thể được xây dựng trên khu đất này chỉ khi tôi có thể giải quyết được tranh chấp giữa Riklis và Aristotle Onasis. Cả hai đều muốn các khu văn phòng của mình thuộc các tầng trên cùng của tòa nhà mới. Vì Riklis cam kết sẽ thuê một số tầng của tòa nhà mới do đã chấp thuận bán lại khu đất của Best & Co., ông yêu cầu phải được thuê bốn tầng cao nhất. Nhưng lòng tự trọng của Onasis không cho phép văn phòng của ông ta thấp hơn văn phòng của Riklis. Tôi đã phải tìm cách khuyên giải hai con người này hoặc là dự án sẽ chết khi còn thai nghén. Vì vậy tôi đã bán các tầng nhà cho họ theo ý tưởng phân tầng không gian văn phòng của họ. Onasis sẽ thuê tầng cao nhất. Riklis sẽ thuê tầng phía dưới. Sau đó Onasis sẽ thuê tầng kế tiếp cho đến khi cả hai người họ thuê đủ phần không gian mong muốn. Đây là một giải pháp phức tạp nhưng họ đã mua và dự định của Arthur đã trở thành hiện thực. Đây là kiểu giải quyết vấn đề sáng tạp mà những nhà đầu tư bất động sản động sản thành công cần học tập.
Khi thực hiện, dự án cần nhiều cách tiếp cận sáng tạo hơn đối với những thử thách và cơ hội phát sinh. Tòa tháp Olympic là tòa nhà sử dụng kết hợp đầu tiên ở thành phố New York. Cohen đã tận dụng đạo luật cho phép xây dựng một tòa nhà lớn hơn nếu một khu vực công cộng được cung cấp trên con phố. (Tôi đã giúp Trump làm điều tương tự đối với Tòa tháp Trump sẽ được đề cập rõ hơn trong chương 5). Cohen cũng đệ trình hồ sơ để có được lợi ích từ điều luật 421a, điều luật về mức thuế ưu đãi cho tòa nhà mới được xây dựng trên khu vực chưa phát triển. (Một lần nữa, Trump cũng đã làm tương tự đối với Tòa tháp Trump.)
Trong khi Tòa nhà Olympic đang được xây dựng, quan niệm về việc sở hữu một căn hộ chung cư đã dần dần phổ biến. Ý tưởng sở hữu một căn hộ hơn là đi thuê từ một công ty đối tác rất hay vì mỗi căn hộ sẽ bị đánh thuế riêng biệt, có thể dễ dàng cầm cố hoặc bán và được quyền áp dụng mức thuế ưu đãi cho những người sở hữu phần bất động sản đó. Một hôm, Arthur gọi cho tôi và nói: “George này, tôi muốn chuyển tháp Olympic thành một khu chung cư kết hợp, làm như vậy có được không?” Tôi nói: "Arthur, tôi chưa nghe thấy điều này bao giờ, nhưng để tôi kiểm tra xem tôi có gì”. Tôi đã đến phòng xây dựng của thành phố New York kiểm tra xem người ta có cấm xây dựng một khu nhà như vậy hay không. Người ta nói với tôi rằng không có một đạo luật nào cho phép hoặc cấm điều này và họ sẽ xem xét tất cả các dự án xây dựng xin cấp phép. Do Văn phòng tổng trưởng bang phải thông qua bất cứ dự ớn xây dựng khu chung cư hoặc dự án liên kết nào, tôi đã nhờ một đồng nghiệp trong công ty, người chuyên giải quyết những dự án như vậy, tìm hiểu từ mối quan hệ của ông với Văn phòng tổng trưởng bang xem một dự án chung cư như vậy có được chấp nhận hay không. Ông này đã thông báo lại là chưa từng có dự án nào như vậy đệ trình nhưng bất cứ chung cư nào xây dựng trên đất thuê sẽ bị cấm. Dựa vào thông tin này, tôi nói với Arthur rằng dự án chung cư của ông có thể được thông qua. Tôi đã nhờ đồng nghiệp thảo các văn bản cho khu chung cư. Khi thảo các văn bản, ông này đã hỏi tôi: “Tôi phải chuẩn bị bảng dự kiến chi tiêu mà mỗi chủ căn hộ sẽ phải trả, tôi sẽ phải dùng con số nào cho mức thuế bất động sản?” Tôi đã không hề suy nghĩ về vấn đề văn phòng định giá thuế sẽ phân bố mức thuế trên khu đất như thẽ nào nên tôi đã đến văn phòng định giá thuế để tìm hiểu. Người định giá thuế cho tôi biết: “Tôi không biết làm thế nào vì tôi chưa bao giờ gặp phải một câu hỏi như vậy. Cho đến nay, chưa có một khu nhà chung cư sử dụng hỗn hợp nào trong thành phố này. Ông phải tự tính toán thôi nhưng tôi đoán là thuế đất sẽ được chia dựa trên tỷ lệ giữa phần diện tích nhà ở và phần diện tích không dùng cho nhà ở”. Nếu văn phòng định giá thuế tính theo cách đó, lượng thuế đất đối với những người sở hữu các căn hộ dành cho mảnh đất rất có giá trị mà trên đó tòa nhờ được xây dựng sẽ làm cho giá các căn hộ cao hơn giá thị trường.
Bây giờ tôi lại gặp phải một trở ngại lớn khác. Làm thẽ nào tôi có thể làm giảm số lượng chủ sở hữu các căn hộ chịu thuế bất động sản? Câu trả lời thật đơn giản – xóa bỏ quyền sở hữu đất của họ. Nhưng ngài Tổng trưởng sẽ không thông qua một dự án mà không có lợi nhuận từ người sở hữu trên mảnh đất tòa nhà được xây dựng. Sau khi suy nghĩ kỹ lưỡng, một giải pháp sáng tạo và bất thường nảy sinh trong đầu tôi. Tôi quyết định chuyển nhượng cho chủ các căn hộ theo nhóm diện tích đất chia theo 24 trụ chính của tòa nhà. Tôi đã chuẩn bị và lập một chứng thư chuyển nhượng 24 mảnh đất mỗi mảnh 4 feet vuông và xác định bằng cách mô tả điểm giới hạn và ranh giới điển hình. Ngoài 24 khu phân chia này, chủ các căn hộ sẽ không có bất cứ quyền hạn gì đối với mảnh đất. Phần đất còn lại sẽ do chủ sở hữu của toàn khu vực phía dưới phần diện tích sinh hoạt nắm giữ, ý tưởng của tôi được chấp nhận và tòa tháp Olympic là một thành công lớn sau khi tòa tháp Olympic được hoàn thiện, người ta đã thông qua bộ luật kiểm soát các khu chung cư kết hợp và phân định các loại thuế bất động sản. Vài năm sau, khi Donald Trump quyết định xây tòa tháp Trump, chúng tôi đã dựa vào kinh nghiệm có được từ tòa tháp Olympic để giải quyết sáng tạo các vấn đề nảy sinh mỗi khi điều đó là có thể thực hiện.
Nguyên tắc 5: Hãy viết một bản kế hoạch


tải về 1.05 Mb.

Chia sẻ với bạn bè của bạn:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13



Cơ sở dữ liệu được bảo vệ bởi bản quyền ©hocday.com 2024
được sử dụng cho việc quản lý
    Quê hương
BÁO CÁO
Tài liệu