Ngày 10 tháng 3 năm 2008 Bộ Xây dựng đã có có Tờ trình số 25/TTr-bxd trình Chính phủ đề nghị ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 90/2006/NĐ-cp về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Nghị định sửa đổi lần này tập trung sửa đổi một số nội dung quan trọng mà các địa phương, các doanh nghiệp đang gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số 90/2006/NĐ-CP như: việc lập và phê duyệt dự án phát triển nhà ở, vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp chủ nhà đã chết trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy, vấn đề hiệu lực pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp nhà ở bị tiêu huỷ, đặc biệt là Nghị địnhlần này sẽ quy định cụ thể các nội dung liên quan đến việc mua và sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (bà con Việt kiều). Một số nội dung sửa đổi cụ thể như sau:

Theo Bộ Xây dựng thì Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã có quy định về vấn đề này, tuy nhiên có một số nội dung nêu trong Nghị định số 90/2006/NĐ-CP chưa có sự thống nhất với một số văn bản mà Chính phủ đã ban hành liên quan đến vấn đề này như Nghị định số 02/2006/NĐ-CP về Quy chế khu đô thị mới, Nghị định số 08/2005/NĐ-CP về quy hoạch xây dựng, Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 16/2005/NĐ-CP. Cụ thể như tại Điều 5 của Nghị định số 90 đã không có sự phân loại về dự án phát triển nhà ở cho phù hợp với Nghị định số 02/2006/NĐ-CP về khu đô thị mới hoặc quy định về việc lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của dự án nhà ở nêu tại Nghị định số 90 cũng khác với quy định về lập và phê duyệt quy hoạch xây dựng nêu tại Nghị định số 08/2005/NĐ-CP…Để bảo đảm sự thống nhất và nhằm tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp, Bộ Xây dựng đề nghị nên quy định lại các Điều 5, Điều 7 và Điều 8 của Nghị định số 90 cho phù hợp với thực tế.

Trong Nghị định số 90 đã có quy định việc tính giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội sẽ được xác định trên cơ sở miễn giảm các loại thuế và các khoản tiền liên quan đến quyền sử dụng đất , đồng thời giao cho Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn mức ưu đãi này. Tuy nhiên, hiện nay Bộ Tài chính mới chỉ hướng dẫn các ưu đãi cho trường hợp xây dựng nhà ở cho công nhân lao động trong các khu công nghiệp, còn các trường hợp xây dựng nhà ở xã hội khác như nhà ở cho cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang thì lại chưa có chính sách ưu đãi về thuế. Mặt khác, nhiều ý kiến đề nghị Chính phủ nên quy định cụ thể ngay trong Nghị định để bảo đảm tỉnh pháp lý cao hơn, đây cũng là lý do Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ quy định vấn đề này trong Nghị định lần này. Nội dung quy định là: Các trường hợp xây dựng nhà ở xã hội được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 10% trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu đi vào hoạt động cho thuê, thuê mua nhà ở; được miễn thuế (04) bốn năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và được giảm 50% số thuế phải nộp cho (09) chín năm tiếp theo. Trong trường hợp nhà ở đó được tính vào tài sản cố định của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư được khấu trừ toàn bộ thuế giá trị gia tăng đầu vào.

3. Về việc ghi tên chủ sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu chết

Theo Bộ Xây dựng, trong quá trình triển khai thực hiện quy định này đã phát sinh một số vướng mắc, đó là có nhiều trường hợp người có nhà ở chết trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận nhưng lại chưa xác định được đầy đủ các đồng thừa kế để phân chia di sản thừa kế. Thực tế các địa phương không thể thực hiện công nhận quyền sở hữu cho các đồng thừa kế vì chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết. Để xử lý vướng mắc này Bộ Xây dựng đề nghị quy định theo hướng: Trường hợp chủ sở hữu chết trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận mà xác định được đầy đủ các đồng thừa kế thì các đồng thừa kế phải xác định người thừa kế để ghi tên vào Giấy chứng nhận. Nếu chưa xác định được đầy đủ các đồng thừa kế thì trong Giấy chứng nhận ghi tên người thừa kế đại diện khai trình và ghi thêm một dòng phía dưới: “là người thừa kế đại diện khai trình của ông, bà......(đã chết). Người có tên trong Giấy này không được thực hiện các giao dịch về nhà ở cho đến khi hoàn thành thủ tục thừa kế và được cấp đổi Giấy chứng nhận khác”. Trường hợp chủ sở hữu chết sau khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì người đại diện thừa kế có trách nhiệm thông báo cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận. Tuỳ từng trường hợp mà việc ghi tên trong Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện theo một trong các hướng xử lý nêu trên.

 

4. Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Trong Nghị định số 90 (tại Điều 49) đã có quy định cụ thể các mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay mỗi địa phương lại có các quy định khác nhau về cơ chế sử dụng khoản kinh phí này. Với mục đích chỉ thu lệ phí để phục vụ cho việc cấp Giấy chứng nhận, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép các địa phương được dùng toàn bộ khoản lệ phí này để phục vụ cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

5. Về hiệu lực pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Thực tế vừa qua, việc thực hiện quy định này tại các địa phương đã gặp một số vướng mắc như có trường hợp nhà và đất đều cùng một chủ mà chỉ bị tiêu huỷ, phá dỡ một phần hoặc chỉ bị tiêu huỷ, phá dỡ phần nhà và phần đất chưa bị tiêu huỷ (nhà bị cháy, bị sụp đổ do thiên tai...). Trong trường hợp này Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vẫn còn hiệu lực pháp lý để chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu. Để bảo vệ quyền lợi cho các chủ sở hữu nhà ở, đồng thời bảo đảm sự thống nhất về việc xử lý hậu quả trong trường hợp nhà đất bị tiêu huỷ, thu hồi hoặc phá dỡ, Bộ Xây dựng đề nghị sửa lại quy định này theo hướng : Trường hợp nhà ở bị phá dỡ hoặc bị tiêu huỷ một phần thì chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận đối với phần còn lại. Nếu cả nhà và đất cùng một chủ bị tiêu huỷ do thiên tai hoặc bị thu hồi toàn bộ thì Giấy chứng nhận đã cấp không còn hiệu lực pháp lý. Nếu chỉ có phần nhà bị tiêu huỷ hoặc bị phá dỡ thì Giấy chứng nhận đã cấp vẫn còn giá trị pháp lý để chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp gắn với nhà ở đó. Trong trường hợp nhà và đất cùng một chủ mà chỉ bị tiêu huỷ hoặc bị thu hồi một phần thì chủ sở hữu được cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc được điều chỉnh trong Giấy chứng nhận đã cấp đối với phần còn lại; Nếu nhà và đất khác chủ mà chỉ có nhà ở bị tiêu huỷ hoặc bị phá dỡ thì phần nhà ở được xử lý theo hướng nêu trên; phần đất được xử lý theo pháp luật về đất đai.

Theo Bộ Xây dựng, đây là nội dung quan trọng nhất của Nghị định sửa đổi lần này. Trong thời gian vừa qua, quy định liên quan đến vấn đề này có nhiều vướng mắc nên nhiều bà con Việt kiều mong muốn được mua nhà ở tại Việt Nam nhưng chưa thực hiện được. Nguyên nhân do Nghị định số 90 giao cho Bộ Công an và Bộ Ngoại giao hướng dẫn cụ thể đối tượng và giấy tờ chứng minh nhân thân đối tượng được mua nhà ở nhưng các Bộ này chưa có hướng dẫn. Do vậy, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng phải sửa đổi Nghị định số 90 để quy định cụ thể nhằm tránh việc phải chờ văn bản hướng dẫn riêng. Để bảo đảm quyền lợi và thuận tiện cho bà con Việt kiều về mua nhà ở tại Việt Nam, Bộ Xây dựng đề xuất hướng sửa đổi Nghị định số 90 như sau:

 

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (người có hộ chiếu Việt Nam và người có hộ chiếu nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam) thì được mua và sở hữu nhà ở như người Việt Nam ở trong nước (không hạn chế về số lượng nhà ở). Đây là quy định mang tính công bằng trong đối xử về quyền và nghĩa vụ của bà con Việt kiều như đối với người trong nước, đồng thời cũng phù hợp với chủ trương của Đảng coi bà con Việt kiều là bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam và nó cũng phù hợp với Luật cư trú vừa được Quốc hội thông qua năm 2006. Đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người gốc Việt Nam nếu thuộc 1 trong 4 nhóm đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật Nhà ở cũng được mua và sở hữu nhiều nhà ở như người trong nước.

Những người không thuộc các đối tượng nêu trên nếu về Việt Nam từ 6 tháng trở lên (được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép ghi trong Hộ chiếu hoặc giấy tờ xuất nhập cảnh hoặc được cấp Giấy miễn thị thực) thì được mua và sở hữu 01 căn hộ hoặc 01 nhà ở riêng lẻ.

Ngoài ra, Nghị định sửa đổi lần này còn quy định cụ thể các giấy tờ chứng minh nhân thân người Việt Nam định cư ở nước ngoài làm cơ sở để các cơ quan chức năng thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà ở tại Việt Nam. Có thể nói, đây là những điểm mới của Nghị định sửa đổi lần này, việc quy định cụ thể đối tượng người Việt kiều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không phải là mở rộng đối tượng so với Luật Nhà ở mà là quy định cụ thể đối tượng nào được sở hữu nhiều nhà ở và đối tượng nào được sở hữu 01 nhà ở.