BỘ TÀi chính



tải về 0.59 Mb.
trang4/7
Chuyển đổi dữ liệu07.07.2016
Kích0.59 Mb.
1   2   3   4   5   6   7

Điều 10. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ đầu tư vốn

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ đầu tư vốn là thu nhập tính thuế và thuế suất.

1. Thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế từ đầu tư vốn là thu nhập chịu thuế mà cá nhân nhận được theo hướng dẫn tại khoản 3, Điều 2 Thông tư này.

2. Thuế suất đối với thu nhập từ đầu tư vốn áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 5%.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ đầu tư vốn là thời điểm tổ chức, cá nhân trả thu nhập cho người nộp thuế.

Riêng thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với một số trường hợp như sau:

a) Đối với thu nhập từ giá trị phần vốn góp tăng thêm theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 3, Điều 2 Thông tư này thì thời điểm xác định thu nhập từ đầu tư vốn là thời điểm cá nhân thực nhận thu nhập khi giải thể doanh nghiệp, chuyển đổi mô hình hoạt động, chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp hoặc khi rút vốn.

b) Đối với thu nhập từ lợi tức ghi tăng vốn theo hướng dẫn tại điểm g, khoản 3, Điều 2 Thông tư này thì thời điểm xác định thu nhập từ đầu tư vốn là thời điểm cá nhân chuyển nhượng vốn, rút vốn.

c) Đối với thu nhập từ cổ tức trả bằng cổ phiếu theo hướng dẫn tại điểm g, khoản 3, Điều 2 Thông tư này thì thời điểm xác định thu nhập từ đầu tư vốn là thời điểm cá nhân chuyển nhượng cổ phiếu.

d) Trường hợp cá nhân nhận được thu nhập do việc đầu tư vốn ra nước ngoài dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nhận thu nhập.

4. Cách tính thuế


Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

×

Thuế suất 5%

Điều 11. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn

1. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn góp

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn góp là thu nhập tính thuế và thuế suất.

a) Thu nhập tính thuế: thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng phần vốn góp được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá mua của phần vốn chuyển nhượng và các chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng vốn.

Trường hợp doanh nghiệp hạch toán kế toán bằng đồng ngoại tệ, cá nhân chuyển nhượng vốn góp bằng ngoại tệ thì giá chuyển nhượng và giá mua của phần vốn chuyển nhượng được xác định bằng đồng ngoại tệ. Trường hợp doanh nghiệp hạch toán kế toán bằng đồng Việt Nam, cá nhân chuyển nhượng vốn góp bằng ngoại tệ thì giá chuyển nhượng phải được xác định bằng đồng Việt Nam theo tỷ giá giao dịch bình quân trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm chuyển nhượng.

a.1) Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng là số tiền mà cá nhân nhận được theo hợp đồng chuyển nhượng vốn.

 Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không quy định giá thanh toán hoặc giá thanh toán trên hợp đồng không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế có quyền ấn định giá chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

a.2) Giá mua

Giá mua của phần vốn chuyển nhượng là trị giá phần vốn góp tại thời điểm chuyển nhượng vốn.

Trị giá phần vốn góp tại thời điểm chuyển nhượng bao gồm: trị giá phần vốn góp thành lập doanh nghiệp, trị giá phần vốn của các lần góp bổ sung, trị giá phần vốn do mua lại, trị giá phần vốn từ lợi tức ghi tăng vốn. Cụ thể như sau:

a.2.1) Đối với phần vốn góp thành lập doanh nghiệp là trị giá phần vốn tại thời điểm góp vốn. Trị giá vốn góp được xác định trên cơ sở sổ sách kế toán, hoá đơn, chứng từ.

a.2.2) Đối với phần vốn góp bổ sung là trị giá phần vốn góp bổ sung tại thời điểm góp vốn bổ sung. Trị giá vốn góp bổ sung được xác định trên cơ sở sổ sách kế toán, hoá đơn, chứng từ.

a.2.3) Đối với phần vốn do mua lại là giá trị phần vốn đó tại thời điểm mua. Giá mua được xác định căn cứ vào hợp đồng mua lại phần vốn góp. Trường hợp hợp đồng mua lại phần vốn góp không có giá thanh toán hoặc giá thanh toán trên hợp đồng không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế có quyền ấn định giá mua theo pháp luật về quản lý thuế .

a.2.4) Đối với phần vốn từ lợi tức ghi tăng vốn là giá trị lợi tức ghi tăng vốn.

a.3) Các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng vốn là những chi phí hợp lý thực tế phát sinh liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng vốn, có hoá đơn, chứng từ hợp lệ theo quy định, cụ thể như sau:

a.3.1) Chi phí để làm các thủ tục pháp lý cần thiết cho việc chuyển nhượng.

a.3.2) Các khoản phí và lệ phí người chuyển nhượng nộp ngân sách khi làm thủ tục chuyển nhượng.

a.3.3) Các khoản chi phí khác có liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng vốn.

b) Thuế suất

Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn góp áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 20%.

c)  Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng vốn góp có hiệu lực. Riêng đối với trường hợp góp vốn bằng phần vốn góp thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng vốn là thời điểm cá nhân chuyển nhượng vốn, rút vốn.

d) Cách tính thuế



Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

×

Thuế suất 20%

2. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán

Căn cứ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng chứng khoán là thu nhập tính thuế và thuế suất.

a) Thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng chứng khoán được xác định bằng giá bán chứng khoán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng.

a.1) Giá bán chứng khoán được xác định như sau:

a.1.1) Đối với chứng khoán của công ty đại chúng giao dịch trên Sở Giao dịch chứng khoán, giá bán chứng khoán là giá thực hiện tại Sở Giao dịch chứng khoán. Giá thực hiện là giá chứng khoán được xác định từ kết quả khớp lệnh hoặc giá hình thành từ các giao dịch thỏa thuận tại Sở Giao dịch chứng khoán.

a.1.2) Đối với chứng khoán của công ty đại chúng không thực hiện giao dịch trên Sở Giao dịch chứng khoán mà chỉ thực hiện chuyển quyền sở hữu qua hệ thống chuyển quyền của Trung tâm lưu ký chứng khoán, giá bán là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng chứng khoán.

a.1.3) Đối với chứng khoán không thuộc các trường hợp nêu trên, giá bán là giá thực tế chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá theo sổ sách kế toán của đơn vị có chứng khoán chuyển nhượng tại thời điểm gần nhất trước thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không quy định giá bán hoặc giá bán trên hợp đồng không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế có quyền ấn định giá bán theo pháp luật về quản lý thuế.

a.2) Giá mua chứng khoán được xác định như sau:

a.2.1) Đối với chứng khoán của công ty đại chúng giao dịch trên Sở Giao dịch chứng khoán, giá mua chứng khoán là giá thực hiện tại Sở Giao dịch chứng khoán. Giá thực hiện là giá chứng khoán được xác định từ kết quả khớp lệnh hoặc giá hình thành từ các giao dịch thỏa thuận tại Sở Giao dịch chứng khoán.

a.2.2) Đối với chứng khoán của công ty đại chúng không thực hiện giao dịch trên Sở Giao dịch chứng khoán mà chỉ thực hiện chuyển quyền sở hữu qua hệ thống chuyển quyền của Trung tâm lưu ký chứng khoán, giá mua là giá ghi trên hợp đồng nhận chuyển nhượng chứng khoán.

a.2.3) Đối với chứng khoán mua thông qua đấu giá thì giá mua chứng khoán là mức giá ghi trên thông báo kết quả trúng đấu giá cổ phần của tổ chức thực hiện đấu giá cổ phần và giấy nộp tiền.

a.2.4) Đối với chứng khoán không thuộc các trường hợp nêu trên, giá mua là giá thực tế mua ghi trên hợp đồng nhận chuyển nhượng hoặc giá theo sổ sách kế toán của đơn vị có chứng khoán chuyển nhượng tại thời điểm gần nhất trước thời điểm mua. 

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không quy định giá mua hoặc giá mua trên hợp đồng không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế có quyền ấn định giá mua theo pháp luật về quản lý thuế.

a.3) Các chi phí hợp lý được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế đối với chuyển nhượng chứng khoán là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng chứng khoán có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy định bao gồm:

a.3.1) Chi phí để làm các thủ tục pháp lý cần thiết cho việc chuyển nhượng.

a.3.2) Các khoản phí và lệ phí người chuyển nhượng phải nộp khi làm thủ tục chuyển nhượng.

a.3.3) Phí dịch vụ lưu ký chứng khoán theo quy định của Bộ Tài chính và chứng từ thu của công ty chứng khoán.

a.3.4) Phí uỷ thác đầu tư, phí quản lý danh mục đầu tư chứng khoán căn cứ vào chứng từ thu của đơn vị nhận uỷ thác.

a.3.5) Phí môi giới chứng khoán khi chuyển nhượng.

a.3.6) Phí dịch vụ tư vấn đầu tư và cung cấp thông tin.

a.3.7) Phí chuyển khoản, phí chuyển quyền sở hữu qua Trung tâm lưu ký chứng khoán (nếu có).

a.3.8) Các khoản chi phí khác có chứng từ chứng minh.

b) Thuế suất và cách tính thuế

b.1) Đối với trường hợp áp dụng thuế suất 20%

b.1.1) Nguyên tắc áp dụng

Cá nhân chuyển nhượng chứng khoán áp dụng nộp thuế theo thuế suất 20% là cá nhân đã đăng ký thuế, có mã số thuế tại thời điểm làm thủ tục quyết toán thuế và xác định được thu nhập tính thuế của từng loại chứng khoán theo hướng dẫn tại điểm a, khoản 2, Điều 11 Thông tư này.

Riêng giá mua của chứng khoán được xác định bằng tổng giá mua bình quân của từng loại chứng khoán bán ra trong kỳ như sau:

Giá mua bình quân của từng loại chứng khoán bán ra

=

Giá vốn đầu kỳ

+

Giá vốn phát sinh trong kỳ

×

Số lượng chứng khoán bán ra

Số lượng chứng khoán tồn đầu kỳ

+

Số lượng chứng khoán phát sinh trong kỳ

b.1.2) Cách tính thuế


Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

×

Thuế suất 20%

Khi quyết toán thuế, cá nhân áp dụng thuế suất 20% được trừ số thuế đã tạm nộp theo thuế suất 0,1% trong năm tính thuế.

b.2) Đối với trường hợp áp dụng thuế suất 0,1%

Cá nhân chuyển nhượng chứng khoán phải tạm nộp thuế theo thuế suất 0,1% trên giá chuyển nhượng chứng khoán từng lần kể cả trường hợp áp dụng thuế suất 20%.

Cách tính thuế:



Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng chứng khoán từng lần

×

Thuế suất 0,1%

c)  Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng chứng khoán được xác định như sau:

c.1) Đối với chứng khoán của công ty đại chúng giao dịch trên Sở Giao dịch chứng khoán là thời điểm người nộp thuế nhận thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán.

c.2) Đối với chứng khoán của công ty đại chúng không thực hiện giao dịch trên Sở Giao dịch chứng khoán mà chỉ thực hiện chuyển quyền sở hữu qua hệ thống chuyển quyền của Trung tâm lưu ký chứng khoán là thời điểm chuyển quyền sở hữu chứng khoán tại Trung tâm lưu ký chứng khoán.

c.3) Đối với chứng khoán không thuộc trường hợp nêu trên là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng chứng khoán có hiệu lực.

c.4) Đối với trường hợp góp vốn bằng chứng khoán mà chưa phải nộp thuế khi góp vốn thì thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán do góp vốn là thời điểm cá nhân chuyển nhượng vốn, rút vốn.

d) Đối với trường hợp nhận cổ tức bằng cổ phiếu.

Trường hợp nhận cổ tức bằng cổ phiếu, cá nhân chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi nhận cổ phiếu. Khi chuyển nhượng số cổ phiếu này, cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ đầu tư vốn và thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán, cụ thể như sau:

d.1) Căn cứ để xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với thu nhập từ đầu tư vốn là giá trị cổ tức ghi trên sổ sách kế toán hoặc số lượng cổ phiếu thực nhận nhân (×) với mệnh giá của cổ phiếu đó và thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ đầu tư vốn.

Trường hợp giá chuyển nhượng cổ phiếu nhận thay cổ tức thấp hơn mệnh giá thì tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động đầu tư vốn theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng.

Sau khi nhận cổ tức bằng cổ phiếu, nếu cá nhân có chuyển nhượng cổ phiếu cùng loại thì khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với cổ tức nhận bằng cổ phiếu cho tới khi hết số cổ phiếu nhận thay cổ tức.

d.2) Căn cứ để xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán được xác định theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 2, Điều này.

Ví dụ 12: Ông K là cổ đông của công ty cổ phần X (đã niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán). Năm 2011, ông K được nhận 5.000 cổ phiếu (CP) trả thay cổ tức của Công ty X (mệnh giá của cổ phiếu là 10.000 đồng). Tháng 2/2014, Ông K chuyển nhượng 2.000 cổ phiếu của công ty X với giá là 30.000 đồng/cổ phiếu. Tháng 8/2014, ông K chuyển nhượng 7.000 cổ phiếu với giá là 20.000 đồng/cổ phiếu.

Khi chuyển nhượng ông K phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ đầu tư vốn và thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán, cụ thể như sau:

* Đối với lần chuyển nhượng tháng 2/2014

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ đầu tư vốn:

(2.000 CP × 10.000 đồng) × 5% = 1.000.000 đồng

- Thuế thu nhập cá nhân (tạm nộp) đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán:

(2.000 CP × 30.000 đồng) × 0,1% = 60.000 đồng

* Đối với lần chuyển nhượng tháng 8/2014

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ đầu tư vốn:

(3.000 CP × 10.000 đồng) × 5% = 1.500.000 đồng

- Thuế thu nhập cá nhân (tạm nộp) đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán:

(7.000 CP × 20.000 đồng) × 0,1% = 140.000 đồng



Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

1. Thu nhập tính thuế

a) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

a.1) Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

a.2) Giá vốn:

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

a.2.1) Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước.

a.2.2) Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.

a.2.3) Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

a.2.4) Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.

a.2.5) Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn.

a.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hoá đơn theo chế độ quy định, bao gồm:

a.3.1) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách Nhà nước.

a.3.2) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có).

a.3.3) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.

b) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

b.1) Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì giá chuyển nhượng căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (×) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

b.2) Giá vốn

Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hoá đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm:

b.3.1) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất người chuyển nhượng đã nộp ngân sách Nhà nước.

b.3.2) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.

b.3.3) Chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất.

b.3.4) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản như: chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.

c) Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

c.1) Giá bán

Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

c.2) Giá mua

Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

c.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hoá đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm:

c.3.1) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách.

c.3.2) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà.

c.3.3) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

d) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước được xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan.

d.1) Giá cho thuê lại

Giá cho thuê lại được xác định bằng giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá thuê do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.

d.2) Giá thuê

Giá thuê được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê.

d.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền có hoá đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm:

d.3.1) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật có liên quan đến quyền thuê đất, thuê mặt nước mà người chuyển quyền đã nộp ngân sách Nhà nước;

d.3.2) Các chi phí cải tạo đất, mặt nước;

d.3.3) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.

2) Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

4. Cách tính thuế

a) Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:



Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

×

Thuế suất 25%

b) Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

×

Thuế suất 2%

c) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
1   2   3   4   5   6   7


Cơ sở dữ liệu được bảo vệ bởi bản quyền ©hocday.com 2016
được sử dụng cho việc quản lý

    Quê hương