Chuyên đề 4: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO CÓ ĐIỀU KIỆN THEO ĐIỀU 470 BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005"

Chuyên đề 4: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO CÓ ĐIỀU KIỆN THEO ĐIỀU 470 BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005"

Hợp đồng tặng cho nhà có điều kiện được chứng nhận tại Phòng công chứng số 1 TP.HCM , đã trước bạ, đăng bộ hợp lệ.

Qua trao đổi với Công chứng viên, người mẹ là người đã tặng cho nhà cho con nói rằng: người con chỉ trở thành chủ sở hữu thực sự khi người mẹ (người tặng cho) chết. Không được bán, không được thế chấp.

Như vậy, ở đây quyền sở hữu của người con bị hạn chế bởi quyền sử dụng của người mẹ là sử dụng căn nhà để ở cho đến hết đời và từ đó làm phát sinh hệ quả là người chủ sở hữu tài sản được tặng cho không thể thực hiện các quyền định đoạt, thế chấp tài sản được tặng cho.

Điều 470 Luật dân sự quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

1. 
   Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho, điều kiện tặng cho không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
   
2. 
   ...
   
3. 
   Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
   

Tại văn bản số 1881/TB.STP ngày 02/06/2004 của Sở Tư pháp hướng dẫn nghiệp vụ công chứng đã viết:

“Theo quy định của Bộ luật dân sự, Hợp đồng tặng cho tài sản là sự chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ bên tặng cho sang bên được tặng cho. Hệ quả pháp lý của việc tặng cho là người được tặng cho tài sản có toàn quyền sở hữu đối với tài sản được tặng cho. Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, buộc bên được tặng cho phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhưng không được làm hạn chế quyền sở hữu của bên được tặng cho tài sản”

Văn bản trên phù hợp với Luật nhà ở (điều 93 khoản 5): Quyền sở hữu được chuyển giao cho bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, kể từ thời điểm Hợp đồng được Công chứng chứng nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân ... và phù hợp với điều 168 Bộ luật dân sự 2005 “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật quy định khác”. Nhưng nó không phù hợp với ý chí của người có tài sản và vô hình trung xâm phạm quyền tự do định đoạt tài sản của chủ sở hữu

Theo chúng tôi ở đây có sự xung đột giữa các điều luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong trường hợp tặng cho có điều kiện. Bởi vì điều 470 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Nếu quyền sở hữu đã chuyển giao cho bên được tặng cho kể từ thời điểm công chứng hoặc từ khi đăng bộ thì bên tặng cho không có quyền đòi lại tài sản.

Cụ thể, trong Hợp đồng tặng cho đã ký tại Phòng công chứng số 1 TP.HCM, nếu người con không thực hiện cho bà mẹ ở trong căn nhà ấy thì bà mẹ được quyền lấy lại căn nhà. Hơn thế nữa, nếu người con bán nhà, cho thuê nhà, thế chấp nhà dẫn đến xử lý tài sản thì người mẹ không có chỗ ở trong căn nhà đó, nghĩa là người con vi phạm nghĩa vụ đối với bà mẹ là quyền hưởng dụng nhà để ở cho đến hết đời.

Thực tế có rất nhiều yêu cầu tặng cho nhà cho con nhưng cha mẹ giữ lại quyền sử dụng căn nhà để cho thuê lấy tiền lo tuổi già chỉ khi nào cha mẹ chết hết người con mới được trọn quyền sở hữu, nhưng các Công chứng viên từ chối.

Về vấn đề này Dân luật chế độ Sài Gòn 1972 quy định tại Điều 971 “ Người tặng dữ một bất động sản, có thể dành quyền hưởng hoa lợi cho mình hay cho một người đệ tam ...”

Trong trường hợp đó người được tặng cho chỉ có quyền hư hữu (hư quyền) Nue-proprieté. Khi quyền hưởng dụng hoặc thu lợi chấm dứt, quyền này nhập với quyền hư hữu và người hư hữu chủ lúc đó mới có toàn quyền sở hữu.

Do vậy, trong khi người hưởng dụng còn sống, thì người chủ sở hữu hư quyền lúc đó không được làm điều gì gây thiệt hại đến người có quyền hưởng dụng, nếu không phải bồi thường.

Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay có rất nhiều yêu cầu công chứng. Tặng cho nhà có điều kiện và các Công chứng viên hết sức lúng túng khi giải quyết các giao dịch đối với nhà tặng cho có điều kiện và có cách hiểu khác nhau. Chúng tôi cho rằng cần để cho người chủ sở hữu toàn quyền định đoạt tài sản của mình và cần phải có sự hiểu thống nhất về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong trường hợp tặng cho nhà có điều kiện theo điều 470 Bộ luật dân sự 2005.

Chuyên đề 5: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN”

1. Dẫn nhập: Hợp đồng tặng cho tài sản là một trong những công cụ pháp lý được hình thành từ lâu đời và được sử dụng phổ biến trong đời sống, nhất là ở Việt Nam, là nơi có truyền thống con người sống với nhau vì tình, vì nghĩa. Chính vì vậy nên trong pháp luật trước đây ở Việt Nam, chế định hợp đồng tặng cho tài sản dành được sự quan tâm thích đáng của các nhà làm luật trước đây². Tuy nhiên trong pháp luật Việt Nam hiện nay, chế định quan trọng này chỉ chiếm một vị trí rất khiêm tốn trong Bộ Luật Dân sự 2005, chính vì vậy nên có nhiều vấn đề, trong đó có cả việc xác định thời điểm hiệu lực của hợp đồng còn gây nhiều tranh luận trong giới luật học. Trong phạm vi bài viết tôi có một số ý kiến về vấn đề đặt ra.

2. Việc xác định hợp đồng tặng cho là loại hợp đồng thực tế hay hợp đồng ưng thuận có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng, bởi lẽ điều này liên quan đến lợi ích của các bên trong hợp đồng. Theo quy định tại Điều 465 BLDS 2005, hợp đồng tặng cho là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù còn bên tặng cho đồng ý nhận . Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản. Đối với tặng cho động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 466 BLDS 2005). Đối với tặng cho bất động sản thì Điều 467 BLDS 2005 quy định: i) Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu; ii) Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Theo các quy định trên của pháp luật Việt Nam thì về bản chất, mặc dù pháp luật không quy định rõ, nhưng trong khoa học pháp lý Việt Nam nhiều tác giả cho rằng, tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng cho nhận tài sản, cũng chính vì vậy nên hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên³, do vậy mọi thoả thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản⁴. Sự đồng ý của bên được tặng cho quyết định cho hợp đồng được xác lập, song hợp đồng chỉ có hiệu lực khi tài sản được tặng cho được trao cho bên được tặng cho (hợp đồng thực tế). Như vậy, đây là hợp đồng thực tế, đơn vụ và không có đền bù⁵.

Có thể khẳng định rằng, hợp đồng tặng cho là hợp đồng không có sự đền bù, tuy nhiên nói rằng, hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế thì còn cần phải xem xét. Lý thuyết về hợp đồng chỉ ra rằng, hợp đồng thực tế là hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực tại thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ của mình trên thực tế, loại hợp đồng này khác với hợp đồng ưng thuận, theo đó hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi các bên đạt được sự thoả thuận nếu không có thoả thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Như vậy hợp đồng tặng cho, theo ý kiến của các tác giả nói trên chỉ phát sinh hiệu lực khi bên được tặng cho thực tế nhận tài sản. Tuy nhiên Điều 466 Bộ luật Dân sự 2005 không nói rõ “nhận tài sản” là nhận tài sản về mặt pháp lý hay thực tế nhận tài sản, mặt khác, Điều 465 BLDS quy định, Hợp đồng tặng cho là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù còn bên tặng cho đồng ý nhận. Theo cách hiểu của tôi thì “đồng ý nhận” được nói đến trong Điều 465 BLDS có thể là đồng ý nhận tài sản ngay tức thì và cũng có thể là đồng ý nhận tài sản vào thời điểm nào đó trong tương lai.

Như vậy, một vấn đề cần phải được lý giải, căn cứ vào đâu mà một số tác giả lại có thể hiểu rằng, “nhận tài sản” được nói đến trong Điều 466 là nhận tài sản thực tế.

Chúng tôi cho rằng, nếu cho rằng hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế thì sẽ có rất nhiều vấn đề có thể xảy ra và pháp luật khó có thể giải quyết được. Ví dụ, hợp đồng tặng cho tài sản được lập thành văn bản và đã được ký kết, theo đó bên tặng cho sẽ giao tài sản cho bên được tặng cho vào một thời điểm xác định trong tương lai. Vậy thì một vấn đề được đặt ra: khi tài sản chưa được chuyển giao thì người được tặng cho có quyền từ chối nhận tài sản hoặc người tặng cho có thể từ chối việc giao tài sản hay không? Nếu cho rằng hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế thì trước khi nhận tài sản người được tặng cho có quyền từ chối nhận tài sản và người tặng cho có quyền từ chối thực hiện hợp đồng. Vậy thì sẽ giải quyết như thế nào trong trường hợp việc từ chối thực hiện hợp đồng của một trong các bên gây thiệt hại cho bên kia? Ví dụ, ngày 1/4 ông A tặng cho ông B xe du lịch 4 chỗ, hợp đồng được lập thành văn bản, có chứng thực. Ngay lúc đó ông B chưa nhận xe vì chưa có gara và nói với ông A rằng, sau hai tuần, tức là ngày 15/4 sau khi gara được làm xong ông B sẽ đến nhận xe và sẽ làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Sau khi ký hợp đồng, ông B cải tạo nhà của mình và xây gara để xe, chi phí xây gara mất 50 triệu. Gara được làm xong và chưa kịp nhận xe thì ông B được ông A thông báo là ông A không cho ông B chiếc xe đó nữa. Như vậy nếu nói rằng hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế thì ông A không có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại cho ông B bởi vì hợp đồng tặng cho chưa có hiệu lực pháp luật. Điều này thật vô lý, bởi lẽ nếu không có hợp đồng tặng cho được ký kết trước đó thì ông B đã không bỏ ra 50 triệu để làm gara.

Chúng tôi cho rằng, vì pháp luật không quy định rõ tài sản trong hợp đồng tặng cho được bên được tặng cho thực tế nhận hay chỉ nhận về mặt pháp lý nên cần phải có sự giải thích rõ ràng. Để giải thích điều này, chúng tôi cho rằng cần phải xem xét “nhận tài sản” trong các loại hợp đồng khác, cụ thể là hợp đồng mua bán tài sản được giải thích như thế nào.

Khoản 1 Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005 quy định, nếu không có thoả thuận khác thì quyền sở hữu đối với tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản được chuyển từ người bán sang người mua tại thời điểm tài sản được chuyển giao. Khoản 1 Điều 440 quy định, nếu không có thoả thuận khác thì người bản không còn chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm giao tài sản, người mua chịu rủi ro kể từ thời điểm nhận tài sản. Trong các quy định nói trên, thời điểm giao và nhận tài sản được xác định về mặt pháp lý, tức là thời điểm giao tài sản do các bên thoả thuận trong hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm thực tế giao nhận tài sản. Ví dụ, các bên thoả thuận thời điểm giao tài sản là ngày 1/4 nhưng tài sản được người mua thực tế nhận vào ngày 5/4 thì thời điểm mà quyền sở hữu và rủi ro đối với tài sản được chuyển từ người bán sang người mua là ngày1/4, bởi vì sau thời điểm này tài sản đã được đặt dưới sự định đoạt của người mua.

Như vậy nếu trong hợp đồng tặng cho được hiểu là nhận thực tế thì rõ ràng không có cách hiểu thống nhất về “nhận tài sản” trong các hợp đồng khác nhau. Chúng tôi cho rằng, sở dĩ có cách hiểu khác nhau nói trên là vì trong pháp luật Việt Nam không có quy định, như thế nào là tài sản được chuyển giao.

Khác với pháp luật Việt Nam, pháp luật của các nước có quy định rõ thế nào là tài sản được chuyển giao. Ví dụ, Khoản 2 Điều 458 BLDS Liên bang Nga quy định, nếu không có thoả thuận khác, nghĩa vụ giao hàng của người bán được coi là hoàn thành vào thời điểm tài sản được đặt dưới sự định đoạt của người mua, nếu tài sản cần phải được giao cho người mua hay người do người mua chỉ định tại địa điểm có tài sản. Tài sản được coi đã được đặt dưới sự định đoạt của người mua nếu tài sản được giao đúng thời điểm và địa điểm do các bên thoả thuận trong hợp đồng và người mua đã được thông báo về việc hàng hoá săn sàng được chuyển giao…”. Vì được quy đinh rõ ràng như vậy nên “nhận tài sản” hay “chuyển giao tài sản” trong hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng tặng cho tài sản được giải thích giống nhau. Đây là một trong những lý do để nhiều tác giả cho rằng, hợp đồng tặng cho tài sản có thể là hợp đồng thực tế và cũng có thể là hợp đồng ưng thuận.

Nghiên cứu cho thấy rằng, theo quy định của pháp luật nhiều nước, hợp đồng tặng cho trong một số trường hợp là hợp đồng thực tế, và trong nhiều trường hợp khác là hợp đồng ưng thuận. Việc xem xét hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế hay hợp đồng ưng thuận phụ thuộc vào:

Pháp luật của một số nước khác thì bắt buộc hợp đồng tặng cho phải được ký kết bằng văn bản. Điều 931 BLDS Pháp quy định, mọi chứng thư tặng cho lúc còn sống phải được lập trước mặt công chứng viên, theo hình thức thông thường của các hợp đồng và phải lưu bản chính, nếu không sẽ vô hiệu. Việc tặng cho lúc còn sống chỉ ràng buộc người tặng cho và chỉ phát sinh hệ quả kể từ ngày người được tặng cho đã chấp thuận một cách rõ ràng (Điiều 932 BLDS Pháp). Việc tặng cho được coi là hoàn tất ngay khi hai bên thoả thuận cho và nhận; quyền sở hữu đối với vật tặng cho được chuyển cho người được tặng cho, không cần một thủ tục chuyển giao nào khác (Điều 938 BLDS Pháp). Như vậy có thể nhận thấy rằng, theo pháp luật của Pháp, hợp đồng tặng cho là hợp đồng ưng thuận, tức là hợp đồng đã có hiệu lực ngay tại thời điểm các bên thoả thuận, điều này được quyết định bởi hình thức văn bản bắt buộc của loại hợp đồng này.

Việc coi hợp đồng tặng cho là loại hợp đồng thực tế hay ưng thuận có ý nghĩa quan trọng trong những trường hợp khi có sự thay đổi liên quan đến chủ thể của hợp đồng. Việc hợp đồng tặng cho không được quy định rõ ràng trong BLDS 2005 cộng với quan niệm hợp đồng này là hợp đồng thực tế đã không thể giải quyết được nhiều trường hợp có thể xảy ra trong thực tế. Ví dụ sau khi hợp đồng tặng cho được ký kết và bên tặng cho chết khi tài sản chưa được giao cho bên được tặng cho. Nếu quan niệm rằng, hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế thì người thừa kế của bên tặng cho không có nghĩa vụ phải giao tài sản cho bên được tặng cho. Tuy nhiên điều này có vẻ như sẽ mâu thuẫn với các quy định của pháp luật về thừa kế. Trong trường hợp nguời tặng cho chết trước người được tặng cho thì hợp đồng tặng cho có thể trở thành di tặng, tài sản tặng cho có thể trở thành vật di tặng⁸. Về những trường hợp nói trên, khác với pháp luật Việt Nam, pháp luật của các nước có sự điều chỉnh rõ ràng hơn. Ví dụ, Khoản 1 Điều 581 BLDS Liên bang Nga quy định, quyền của bên được tặng cho theo hợp đồng tặng cho mà tài sản sẽ được chuyển giao trong tương lai không được chuyển cho người thừa kế nếu không có sự thoả thuận khác trong hợp đồng.

Vấn đề đơn giản hơn khi người được tặng cho chết sau khi hợp đồng tặng cho đã được ký kết nhưng chưa nhận tài sản.Theo pháp luật của Việt Nam thì bên tặng cho không có nghĩa vụ giao tài sản cho người thừa kế của người được tặng cho vì theo Điều 466 BLDS hợp đồng tặng cho chưa chó hiệu lực. Theo pháp luật của các nước, ví dụ, Khoản 2 Điều 581 BLDS Liên bang Nga, trong trường hợp này quyền của người được tặng cho không được chuyển cho người thừa kế của họ nếu hợp đồng không có sự thoả thuận khác.

Tặng cho tài sản là một trong những hợp đồng được sử dụng phổ biến trong lưu thông dân sự. Để cho việc ký kết và thực hiện loại hợp đồng này trong thực tiễn trở nên thuận lợi hơn, đảm bảo quyền lợi cho các bên trong hợp đồng, nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi mà trong quá trình xét xử Toà án thường có thói quen quy chiếu vào điều luật và ít khi có sự giải thích dựa trên tinh thần của pháp luật thì thiết nghĩ các nhà làm luật của Việt Nam cũng nên xem xét, tham khảo pháp luật của các nước, đối chiếu với thực tiễn khi xây dựng các quy định pháp luật cho loại hợp đồng này.