A. chưƠng trình chính thức I. LĨNh vực tổ chức và hoạT ĐỘng của các thiết chế trong hệ thống chính trị



tải về 1.82 Mb.
trang11/47
Chuyển đổi dữ liệu17.08.2016
Kích1.82 Mb.
1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   ...   47

21. Luật nhà ở (sửa đổi)


Sự cần thiết ban hành

Nhà ở là tài sản quan trọng và có giá trị lớn không chỉ của mỗi hộ gia đình, cá nhân mà còn đối với mỗi quốc gia. Vấn đề nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống kinh tế - kinh tế như qui hoạch, đất đai, tài chính, đầu tư, y tế, giáo dục...Để có cơ sở giải quyết tổng thể vấn đề nhà ở, năm 2005, Quốc hội khoá 12 đã thông qua Luật nhà ở (Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2006). Luật nhà ở đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở từ phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở. Sau 05 năm triển khai thi hành Luật nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được những kết quả đáng khích lệ: số lượng nhà ở đã tăng nhiều so với trước đây, chất lượng nhà ở cũng được nâng cao, điều kiện sống của dân, đặc biệt là những người nghèo, người có thu nhập thấp cũng từng bước được cải thiện, hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở cũng từng bước đi vào nề nếp, bảo đảm quyền và lợi ích của người có nhà ở, tạo điều kiện để các cơ quan chức năng quản lý tốt lĩnh vực nhà ở.



Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã được thì sau một thời gian triển khai thi hành, Luật nhà ở đã và đang bộc lộ nhiều tồn tại, vướng mắc cần phải khắc phục, trong đó có những quy định đã không còn phù hợp với tính hình thực tiễn cuộc sống, có những vấn đề mới phát sinh nhưng Luật nhà ở chưa có quy định để điều chỉnh và cũng có những quy định được ban hành nhưng chưa thống nhất với các đạo luật có liên quan. Những tồn tại này đã và đang gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, làm ảnh hưởng xấu đến cảnh quan, kiến trúc và mỹ quan đô thị...Các tồn tại cụ thể như sau:

Về quy định trong việc phát triển nhà ở: Mặc dù Luật nhà ở đã có những quy định cụ thể về việc phát triển nhà ở. Tuy vậy, vẫn còn nhiều quy định chưa có tính khả thi, chưa khuyến khích được các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hề cung - cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập. Luật chưa có quy định cụ thể để điều tiết thị trường nhà ở, đặc biệt là điều tiết về giá cả, các phân khúc nhà ở, các loại nhà ở...Nhiều quy định về phát triển nhà ở đã không còn phù hợp với thực tiễn như: vấn đề lập, thẩm định và phê duyệt dự án, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở, về xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân... Mặt khác, do Luật nhà ở chưa điều chỉnh hết các vấn đề liên quan đến nhà ở, do vậy trong quá trình triển khai thực hiện, để điều chỉnh kịp thời các vấn đề mới phát sinh, đồng thời để thể chế hoá chủ trương của Đảng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã phải ban hành một số cơ chế, chính sách bổ sung như: chính sách xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho người nghèo khu vực nông thôn... Mặc dù đây là những nội dung mang tính quy phạm pháp luật nhưng tính pháp lý không cao, trong khi nhiều nội dung cần phải được thế chế bằng luật do Quốc hội ban hành để bảo đảm tính thực thi có hiệu quả.

Sự thiếu đồng bộ giữa quy định về nhà ở với các quy định về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tài chính: lĩnh vực nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính...,trong đó mỗi một lĩnh vực lại thuộc chức năng quản lý của một cơ quan nhà nước khác nhau, như vấn đề đất đai thuộc chức năng quản lý của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, vấn đề thủ tục đầu tư xây dựng thuộc chức năng quản lý của Bộ Kế hoạch - Đầu tư, vấn đề tài chính, thuế thuộc chức năng quản lý của Bộ Tài chính...Hiện nay, theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khoá XIII thì có một số đạo luật có liên quan đến Luật nhà ở như: Luật đất đai năm 2003, Luật xây dựng năm 2003, Bộ Luật dân sự năm 2005... đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Như vậy, nếu không tiến hành nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở thì sẽ dẫn đến sự không đồng bộ, thống nhất với các đạo luật này, từ đó sẽ gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh nhà ở của các doanh nghiệp và người dân.

Sự thiếu đồng bộ trong chính sách đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn: Trong thời gian vừa qua, Luật nhà ở khi quy định về nhà ở tại khu vực nông thôn thì mới chỉ chủ yếu tập trung vào việc quy định chính sách hỗ trợ, cải thiện nhà ở cho các hộ gia đình nghèo và khu vực bị ngập lụt, các hộ gia đình có khó khăn về nhà ở mà chưa có những quy định cụ thể về việc đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực này như vấn đề quy hoạch, kiến trúc, yêu cầu, tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở, vấn đề ứng phó với biến đổi khí hậu...nên dẫn đến chất lượng xây dựng nhà ở nông thôn còn ở mức thấp, điều kiện và môi trường sống của các hộ dân tại khu vực nông thôn vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra như không đồng bộ về hệ thống hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng xã hội (hệ thống cấp nước sạch, cấp điện chiếu sáng, hệ thống xử lý vệ sinh môi trường, trường học, bệnh viện…). Tồn tại này cần được khắc phục thông qua việc bổ sung các quy định trong Luật nhà ở hiện hành.

Sự hạn chế về quy định các mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước: Phần lớn nguồn cung về nhà ở trong thời gian vừa qua chủ yếu do các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, chỉ có một số đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng…bắt đầu quan tâm đến việc phát triển nhà ở theo dự án với sự đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, tạo ra bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại, còn lại nhiều địa phương chủ yếu vẫn thực hiện hình thức chia lô, bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở. Nhà ở được xây dựng thiếu quy hoạch, trái quy hoạch dọc theo các trục đường giao thông, các đê sông, kênh rạch đang diễn ra ở nhiều địa phương. Quy mô các dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm kết nối đồng bộ giữa các dự án với nhau và trong khu vực, kiến trúc công trình và nhà ở tại các dự án vẫn thiếu nhất quán và không hợp lý, dẫn đến sau khi dự án được hoàn thành thì việc sử dụng nhà ở của người dân vẫn chưa bảo đảm yêu cầu đặt ra như thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nối với hạ tầng chung…Các tồn tại nêu trên xảy ra là do Luật Nhà ở chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm trong việc phát triển nhà ở theo dự án của các địa phương, chưa có những quy định hạn chế việc xây dựng khi chưa có quy hoạch xây dựng và đặc biệt là quy định về xử phạt vi phạm chưa có tính răn đe cao.

Sự thiếu đồng bộ trong hệ thống các quy định về tài chính về nhà ở: Trên thực tế, Nhà nước đã ban hành một số chính sách về tài chính, tín dụng bất động sản, nhưng nhìn chung các quy định này vẫn tản mát ở nhiều văn bản khác nhau, Luật nhà ở chưa có quy định cụ thể về vấn đề tài chính nhà ở như: quy định về huy động vốn, về liên kết, hợp tác đầu tư... Đặc biệt, Luật chưa có quy định về việc thành lập một số quỹ để thúc đẩy phát triển nhà ở như: lập Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tín thác bất động sản, thị trường thế chấp bất động sản…nên chưa tạo ra được nguồn vốn để xây dựng nhà ở. Mặt khác, Luật nhà ở cũng chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch nhà ở phải thanh toán qua ngân hàng để quản lý về thuế và hạn chế rủi ro cho người dân khi thực hiện các giao dịch về nhà ở. Những tồn tại này nếu không tiến hành nghiên cứu, sửa đổi Luật nhà ở sẽ có tác động không tốt đến thị trường bất động sản nói chung và ảnh hưởng đến việc tăng nguồn cung cho thị trường.

Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở còn rườm rà, phức tạp: Mặc dù thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở đã có nhiều cải tiến và đổi mới so với thời gian trước khi có Luật nhà ở, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra, vẫn còn nhiều thủ tục rườm rà và không thống nhất với quy định của Luật xây dựng, Luật đầu tư nên các chủ đầu tư phải thực hiện nhiều thủ tục, làm chậm tiến độ thực hiện dự án và gây tốn kém thêm chi phí, dẫn đến làm tăng giá thành của nhà ở.

Cơ cấu, bộ máy tổ chức quản lý nhà nước về nhà ở còn nhiều hạn chế: Hiện nay, hệ thống cơ cấu, tổ chức và bộ máy về phát triển và quản lý nhà nhà ở từ trung ương đến địa phương vẫn còn mỏng về số lượng và yếu về chất lượng. Ở Trung ương, đầu mối quản lý nhà nước về lĩnh vực này là Bộ Xây dựng với một cơ quan cấp Cục trực tiếp giúp Bộ trưởng Bộ Xây dựng thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở; tại các địa phương cơ cấu tổ chức vẫn chưa được hoàn thiện, một số Sở Xây dựng vẫn gộp chức năng quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cùng với bộ phận khác, những Sở Xây dựng đã thành lập Phòng Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản riêng thì số lượng cán bộ phụ trách lại mỏng (chỉ có từ 3 đến 5 người). Tại cấp huyện, chức năng quản lý nhà ở được gộp vào chức năng quản lý giao thông, công thương, xây dựng với số lượng cán bộ chuyên trách về nhà ở và xây dựng chỉ từ 1 đến 3 người. Còn tại cấp xã thì không có cán bộ chuyên trách riêng về nhà ở mà do cán bộ địa chính cấp xã đảm nhận. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của những người làm trong lĩnh vực nhà ở vẫn còn yếu, công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ trong lĩnh vực này vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu và điều kiện thực tế của địa phương.

Sự phát triển của nền kinh tế và xã hội dẫn đến phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở hiện hành: Luật nhà ở được ban hành năm 2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2006), tính đến năm 2014 đã triển khai thi hành được hơn 8 năm, đến thời điểm đó tình hình kinh tế – xã hội của đất nước, xây dựng và phát triển đô thị, đặc biệt là tình hình phát triển của thị trường bất động sản sẽ có nhiều thay đổi so với thời điểm năm 2006, nên nhiều quy định của Luật nhà ở ban hành năm 2005 đã không còn phù hợp với thực tiễn cuộc sống, cụ thể như: quy định về vấn đề phát triển nhà ở (việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở tại đô thị, tại nông thôn, về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, vấn đề tài chính cho thị trường nhà ở, vấn đề xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách...); các quy định về quản lý sử dụng nhà ở (quản lý sử dụng nhà ở chung cư, nhà ở cho thuê, vấn đề bảo hành, bảo trì nhà ở, quy định về phá dỡ nhà ở..); các quy định về giao dịch nhà ở; quy định về quản lý nhà nước về nhà ở...Do đó, cần thiết phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các nội dung nêu trên của Luật nhà ở cho phù hợp với tình hình mới.

- Đại hội Đảng lần thứ XI đã thông qua Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020. Để thực hiện Chiến lược này, Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành ban hành Chương trình hành động để thực hiện Nghị quyết của Đảng, trong đó có Chương trình nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung nhiều đạo luật quan trọng có liên quan đến vấn đề nhà ở như: Bộ luật dân sự, Luật thuế thu nhập cá nhân, pháp luật về thuế - tín dụng, Luật xây dựng, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản...Để bảo đảm phù hợp và thống nhất với nội dung cũng như xu hướng sửa đổi các đạo luật này thì cần thiết phải nghiên cứu xây dựng Luật nhà ở mới để thay thế cho Luật nhà ở hiện hành.

- Đất đai và nhà ở là hai lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến nhau, theo chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh thì trong năm tới Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003. Sau khi Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi thì cần thiết phải nghiên cứu, sửa đổi Luật nhà ở để bảo đảm tính đồng bộ, tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch.

- Luật nhà ở ban hành năm 2005 nhưng đã có một số nội dung bị bãi bỏ hoặc được sửa đổi, bổ sung như: vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã bị bãi bỏ bởi Luật số 38/2009/QH12 năm 2009; vấn đề sở hữu nhà ở của ngưêi Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được sửa đổi bởi Luật số 34/2009/QH12 năm 2009; vấn đề mua và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài được bổ sung bởi Nghị quyết số 19/2008/QH12 năm 2008 của Quốc hội. Mặt khác, theo yêu cầu của Chính phủ, để thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính, thì trong năm 2012 Chính phủ sẽ trình Quốc hội ban hành Luật chung về cải cách thủ tục hành chính, trong đó có yêu cầu sửa đổi một Điều của Luật nhà ở hiện hành liên quan đến vấn đề công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở. Để bảo bảo đảm tính nhất quán và tránh sự phân tán tại nhiều văn bản luật khi điều chỉnh vấn đề nhà ở thì cần thiết phải sửa đổi Luật nhà ở trong năm 2014 để quy định thống nhất các vấn đề có liên quan đến nhà ở (gồm cả vấn đề đã được sửa đổi, bổ sung và nội dung mới bổ sung) trong một văn bản luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho việc áp dụng, tránh chồng chéo, mẫu thuẫn và hạn chế việc phải nghiên cứu, đối chiếu nhiều đạo luật khác nhau khi triển khai thực hiện.



Những quan điểm, chính sách cơ bản, nội dung chính

Để khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong lĩnh vực nhà ở, bảo đảm các quy định của Luật có tính thực thi cao và tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, xây dựng nhà ở, Chính phủ dự kiến sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật nhà ở hiện hành theo hướng:



Ban hành thống nhất các quy định có liên quan đến nhà ở vào Luật nhà ở để bảo đảm tính nhất quán, đồng bộ, tránh hiện tượng phân tán tại nhiều văn bản khác nhau: Dự kiến sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở trên cơ sở gộp Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội ban hành năm 2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Luật số 34/2009/QH12 ban hành năm 2009 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai, nội dung dự kiến sửa đổi về công chứng các hợp đồng về nhà ở quy định trong Luật chung về cải cách thủ tục hành chính dự kiến được Quốc hội ban hành vào năm 2013 vào Luật nhà ở để tạo thành một văn bản Luật thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi và áp dụng luật;

Sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật nhà ở hiện hành. Dự kiến sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật nhà ở hiện hành cho phù hợp với tình hình thực tế và phù hợp với xu hướng sửa đổi các Luật có liên quan đến nhà ở như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Bộ Luật dân sự.., bao gồm các vấn đề cơ bản sau đây:

- Về vấn đề sở hữu nhà ở: quy định cụ thể chế định công nhận quyền sở sở hữu nhà ở theo từng hình thức sở hữu như: sở hữu nhà ở của tổ chức, sở hữu nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; sở hữu nhà ở của cộng đồng dân cư; sở hữu nhà ở của nhiều người; sở hữu nhà ở hỗn hợp...;

- Về vấn đề phát triển nhà ở: quy định cụ thể việc lập, thậm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, điều kiện làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, việc huy động vốn phát triển nhà ở; tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, nhà ở xã hội...;

- Về vấn đề quản lý sử dụng nhà ở: quy định cụ thể về quy chế quản lý nhà chung cư, nhà ở thuộc sở hữu chung; vấn đề bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở;

- Về giao dịch về nhà ở: quy định cụ thể các hình thức giao dịch về nhà ở, các loại và mẫu hợp đồng về nhà ở; điều kiện ký kết hợp đồng; yêu cầu về hợp đồng nhà ở, các nội dung cơ bản có hợp đồng về nhà ở...;

- Về quản lý nhà nước về nhà ở: quy định cụ thể Chiến lược phát triển nhà ở; Chương trình phát triển nhà ở; việc điều tra, thống kê nhà ở; về xử lý các hành vi vi phạm....



Bổ sung các quy định mà Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành trong thời gian vừa qua có liên đến nhà ở để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao, sự thống nhất và bảo đảm nguyên tắc pháp chế XHCN: Vấn đề tài chính nhà ở (các hình thức tài chính cho phát triển nhà ở); Chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, ngưêi nghèo tại khu vực nông thôn; Chính sách xây dựng nhà ở cho đồng bào miền trung, khu vực thường xuyên bị ngập lũ; Các quy chuẩn, tiêu chuẩn chất lượng xây dựng nhà ở để chống thiên tai, động đất và biến đổi khí hậu; Vấn đề xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (yêu cầu, điều kiện, hình thức xây dựng nhà ở...); Việc quản lý sử dụng nhà biệt thự (phân loại nhà biệt thự, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà biệt thự tại đô thị...); Việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (tổ chức quản lý, hình thức quản lý, xử lý vi phạm...); Vấn đề xử phạt vi phạm trong đầu tư kinh doanh nhà ở; Cơ chế ưu đãi, khuyến khích xây dựng nhà ở thương mại cho thuê, nhà ở sinh thái, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường...

Dự kiến nguồn lực, điều kiện bảo đảm cho việc soạn thảo

- Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì soạn thảo.

- Cơ quan phối hợp: Văn phòng Chính phủ, Văn phòng Quốc hội, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp và một số Bộ có liên quan.

- Kinh phí thực hiện: kinh phí hoạt động thường xuyên và kinh phí hỗ trợ từ nguồn sự nghiệp kinh tế của Bộ Xây dựng.


1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   ...   47


Cơ sở dữ liệu được bảo vệ bởi bản quyền ©hocday.com 2016
được sử dụng cho việc quản lý

    Quê hương